杭州太平洋購物中心策劃方案(參考版)
2025-03-03 05:02本頁面
【正文】 好在國家及金融行業(yè)對商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒有體現(xiàn)，而國際及國內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。因此，理順合作過程中的一些工作程序，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，顯得尤為重要。地下一層涉及到地上三家單位，新泰名下的地下一層可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得新泰的股份，直接以新泰的名義與客戶簽訂買賣合同；浙聯(lián)及體育局的部分可以授權(quán)委托的方式進(jìn)行銷售，但預(yù)計體育局的部分不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，可能不能進(jìn)行銷售，但也可采取出讓使用權(quán)的方式來進(jìn)行彌補。 確定浙聯(lián)方在建項目與報批圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證相一致，不能有違規(guī)超建部分，否則不能通過規(guī)劃驗收，影響商業(yè)中心開張及房產(chǎn)證的取得。 二、風(fēng)險防范 上述測算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實、合法、有效的前提下進(jìn)行的。 還有能否組成一支專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊來運作這個大型購物中心， 也是項目能否成功的關(guān)鍵。 其次，以項目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬顯得偏窄。因此該區(qū)域雖然交通非常方便，但人口數(shù)量和密度不夠，這個大型購物中心要想成功，必須有超常規(guī)的發(fā)展思路。 二、經(jīng)營支出預(yù)測 （一）空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗支出預(yù)測 按經(jīng)驗，商業(yè)物業(yè)的空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗一般為 元 /㎡ *月，年支出為： 69540 12= 萬 （二）其它管理費用預(yù)測 該項目物業(yè)經(jīng)營和管理人員的 工資獎金、行政辦公等 費用，按行業(yè)經(jīng)驗，一般為 元 /㎡ *月，費用支出為： 69540 12= 萬 18 第七部分 項目劣勢分析及風(fēng)險防范 一、項目劣勢分析 吳山商圈因為九十年代末舊城改造，居民外遷，人口密度不高。 物業(yè)管理費年收入 物業(yè)管理收費面 積： 22712+9872+9671+5227+5519+5600+5608+5331=69540㎡ 按 10元 /㎡ *月（含空調(diào)、電梯、水泵等，電另計）計，物業(yè)管理收費 69540 10 12= 萬元。同時，國外及港澳公司一般都能承受較高的物業(yè)管理收費。） 租金合計： 萬元。 租金年收入 西樓地上一至四層：租給以上三家百貨公司之一，預(yù)計第一年 銷售額平均可達(dá) 2 億元，銷售提成扣點按 5%計，另有總面積 20%的“店中店”，租金收入為 20210 5%+21368 20% 365=。這些公司是國內(nèi)最大百貨經(jīng)銷企業(yè)。 16 第六部分 項目的后續(xù)經(jīng)營 一、經(jīng)營 收入預(yù)測 （一）租金收入預(yù)測 租金市場預(yù)測 西樓地上一至四層， 擬引進(jìn)能帶人氣的品牌百貨公司進(jìn)場，將地面西樓一至西層約 21954 ㎡整體出租。 與正常的房地產(chǎn)投資開發(fā)的平均回報率 50%相比，本項目投資回報率非?？捎^。 15 具體計算如下： 銷售資金回籠表： 樓 層 面積（ m2） 單價（元 /m2） 總價（萬元） 地下一層 22712 18000 40881 東樓地上一層 9872 30000 29616 東樓地上二層 9671 23000 22243 西樓地上五層 5331 20634 11000 地下停車庫 500個 250000元 /個 12500 合 計 62075 116240 五、資 本運作結(jié)果 本項目運作所需總投資 億元，部分房產(chǎn)銷售后，回籠資金 億元，項目投資款全部收回，并且保留了最有價值的西樓地上一至四層 21954㎡ 的物業(yè)，均價 18000 元 /㎡ 價值約 。） 初步打算自今年 10 月起，以售后返租形式出售已獲得銷售許可證的地下二層、地下一層（約 22712 ㎡ ）、東樓地上一 層至二層（約 19543㎡ ）；整體出售西樓地上五層（約 5331㎡ ）。此時，按框架協(xié)議約定“甲方承諾，在乙方付款至 40000 萬元同時，辦理好新泰公司名下房產(chǎn)的商品房銷售許可證，并將新泰公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)到乙方指定的第三方名下，辦理完畢工商變更手續(xù)”；同時取得浙聯(lián)房產(chǎn)的委托銷售授權(quán)，對浙聯(lián)房產(chǎn)名下的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。 太平洋購物中心項目建議西樓第五層總價 。 太平洋購物中心項目地下一層售價為 18000/㎡ ； 太平洋購物中心項目東樓地上一層均價為 30000／ ㎡ 。天 8 萬元 /年天 4～ 5 萬元 /年天 3F： 2 元 /㎡ 月 廣告費用： 2500 元 /年 1F： 4 元 /㎡ 天 物業(yè)管理： 元 /㎡ 天 1F： 6～ 7 元 /㎡ 月 廣告費用： 2021～ 2500 元 /年 耀江廣廈 已 出售 自主經(jīng)營 1F： 3 萬元 /㎡ 2F：約 /㎡ 售價為原出售價；租金為現(xiàn)業(yè)主掛牌租金 1F： ～ 元 /㎡ 天 2F： 9 元 /㎡ 總投資預(yù)算表 項目內(nèi)容 金額（萬元） 一、固定資產(chǎn)投資 112021 其中： 物業(yè)收購費用 10500
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