杭州太平洋購(gòu)物中心策劃方案(參考版)
2025-01-22 06:30本頁(yè)面
【正文】 好在國(guó)家及金融行業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒(méi)有體現(xiàn)，而國(guó)際及國(guó)內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。因此，理順合作過(guò)程中的一些工作程序，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，顯得尤為重要。地下一層涉及到地上三家單位，新泰名下的地下一層可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得新泰的股份，直接以新泰的名義與客戶(hù)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；浙聯(lián)及體育局的部分可以授權(quán)委托的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，但預(yù)計(jì)體育局的部分不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能不能進(jìn)行銷(xiāo)售，但也可采取出讓使用權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。確定浙聯(lián)方在建項(xiàng)目與報(bào)批圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證相一致，不能有違規(guī)超建部分，否則不能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，影響商業(yè)中心開(kāi)張及房產(chǎn)證的取得。二、風(fēng)險(xiǎn)防范上述測(cè)算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實(shí)、合法、有效的前提下進(jìn)行的。還有能否組成一支專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作這個(gè)大型購(gòu)物中心，也是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 其次，以項(xiàng)目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬顯得偏窄。因此該區(qū)域雖然交通非常方便，但人口數(shù)量和密度不夠，這個(gè)大型購(gòu)物中心要想成功，必須有超常規(guī)的發(fā)展思路。二、經(jīng)營(yíng)支出預(yù)測(cè) （一）空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗支出預(yù)測(cè)按經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)物業(yè)的空調(diào)、電梯、㎡*月，年支出為：6954012=（二）其它管理費(fèi)用預(yù)測(cè)該項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理人員的工資獎(jiǎng)金、行政辦公等費(fèi)用，按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，㎡*月，費(fèi)用支出為：6954012=第七部分 項(xiàng)目劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范一、項(xiàng)目劣勢(shì)分析吳山商圈因?yàn)榫攀甏┡f城改造，居民外遷，人口密度不高。物業(yè)管理費(fèi)年收入物業(yè)管理收費(fèi)面積：22712+9872+9671+5227+5519+5600+5608+5331=69540㎡按10元/㎡*月（含空調(diào)、電梯、水泵等，電另計(jì)）計(jì)，物業(yè)管理收費(fèi)695401012=。同時(shí)，國(guó)外及港澳公司一般都能承受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。）租金合計(jì)：。租金年收入西樓地上一至四層：租給以上三家百貨公司之一，預(yù)計(jì)第一年銷(xiāo)售額平均可達(dá)2億元，銷(xiāo)售提成扣點(diǎn)按5%計(jì)，另有總面積20%的“店中店”，租金收入為200005%+2136820%365=。這些公司是國(guó)內(nèi)最大百貨經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)。 第六部分 項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)一、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（一）租金收入預(yù)測(cè)租金市場(chǎng)預(yù)測(cè)西樓地上一至四層，擬引進(jìn)能帶人氣的品牌百貨公司進(jìn)場(chǎng)，將地面西樓一至西層約21954㎡整體出租。 與正常的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的平均回報(bào)率50%相比，本項(xiàng)目投資回報(bào)率非?？捎^(guān)。具體計(jì)算如下：銷(xiāo)售資金回籠表：樓 層面積（m2）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）地下一層227121800040881東樓地上一層98723000029616東樓地上二層96712300022243西樓地上五層53312063411000地下停車(chē)庫(kù)500個(gè)250000元/個(gè)12500合 計(jì)62075116240五、資本運(yùn)作結(jié)果，部分房產(chǎn)銷(xiāo)售后，項(xiàng)目投資款全部收回，并且保留了最有價(jià)值的西樓地上一至四層21954㎡的物業(yè)，均價(jià)18000元/㎡ 。（注：按框架協(xié)議約定付款至40000萬(wàn)元才能取得部分房產(chǎn)的銷(xiāo)售權(quán)，現(xiàn)經(jīng)環(huán)球公司努力，浙聯(lián)房產(chǎn)明確表示付款至30000萬(wàn)元即可。四、銷(xiāo)售資金回籠在2005年9月底前，以支付浙聯(lián)約3億元轉(zhuǎn)讓款。太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目東樓地上二層均價(jià)為23000／㎡。20㎡因此對(duì)于本項(xiàng)目各樓層的定價(jià)，建議：太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目地下二層車(chē)位500個(gè)，單價(jià)為25萬(wàn)。15㎡延安南路商鋪?zhàn)饨鸺s11元/㎡天解百商廈進(jìn)場(chǎng)費(fèi)＋扣點(diǎn)西湖時(shí)代廣場(chǎng)招租進(jìn)場(chǎng)扣點(diǎn)，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理扣點(diǎn)比例：18%其他費(fèi)用全免錦繡天地出售產(chǎn)權(quán)分置，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理1F：6萬(wàn)元/㎡（≤）2F：4萬(wàn)元/㎡沿街商鋪：78萬(wàn)元/㎡十年返租，年回報(bào)6%河濱商鋪出售沿街≤80㎡：㎡90～255㎡：～㎡建國(guó)北路以西，體育場(chǎng)路與鳳起路之間定安路商鋪?zhàn)饨鸺s8元/㎡天2F：3/㎡月定金：2個(gè)月租金；進(jìn)場(chǎng)另付3個(gè)月租金涌金廣場(chǎng)已出售，現(xiàn)招租自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一業(yè)態(tài)均價(jià)約：2萬(wàn)元/㎡售價(jià)為原出售價(jià)物業(yè)管理：3元/㎡天2F：3～4元/㎡天清波商廈已出售自主經(jīng)營(yíng)1F：4萬(wàn)元/㎡2F：3萬(wàn)元/㎡物業(yè)管理:6～9元
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