天然居初步商業(yè)策劃報告(參考版)
2025-03-02 14:28本頁面
【正文】 如能以中原豐富的商業(yè)經(jīng)驗與發(fā)展商雄厚的實力結(jié)合，在項目前期的設(shè)計、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項目必將成為深圳商鋪市場又一閃亮明星 。按平均銷售價格為 18000 元 /平方米，平均租金為 95 元 /平方米，返租率為 8%，如返租 3 年，來計算需補貼予小投資商金額及實際收益： 每年的返租額： 18000 元 **9000=1296 萬元 /年 實際每年的租金收益： 95*9000*12 個月 =1026 萬元 /年 發(fā)展商三年內(nèi)年補貼額 ：（ 12961026） *3 年 =810 萬元 發(fā)展商實際收益 ： 億 — 810 萬 = 億元 如整體出租實現(xiàn)的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內(nèi)補貼更多的金額予投資者。 二、售價初步分析 如項目以主題專業(yè)市場的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營商家，根據(jù)中原對商業(yè)項目的銷售經(jīng)驗分析，項目整體平均售價可達(dá)到 18000 元 /平方米 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 23 左右。 發(fā)展商經(jīng)營管理商場，分散出租 經(jīng)參與其他家居專業(yè)市場的租金價格，每層租金估算： 首層： 150 元 /平方米 二層： 100 元 /平方米 三層： 75 元 /平方米 四層： 55 元 /平方米 平均租金預(yù)計可達(dá) 95 元 /平方米左右。 以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租 如項目整體出租予一家經(jīng)營商家，平均租金預(yù)計僅為 50 元 /平方米左右。 八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場前景。 六、分期分批推出，推高售價。 四、通過精心包裝，將項目包裝成 深圳首席投資鋪王 。 ? 將鋪位面積劃分成 6— 15 平方米為主進行銷售，使商鋪總價碼降低，利于吸引投資者，擴大投資客戶層面。返租年限建議為較短期（三年）。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 21 第五章 銷售策略 一、 先招商，后銷售 在項目未銷售前先進行招商，再銷售是項目成功的關(guān)鍵。 ? 國際知名家居經(jīng)營企業(yè)不一定會接受合作方式，而深圳 本地家居經(jīng)營企業(yè)則品牌知名度不高。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 20 ? 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進外地或國外 知名企業(yè)。 七、經(jīng)營及租賃合作方式建議 將本項目定位為國際潮流精品家居廣場，在項目的經(jīng)營方式上有多種方案可供選擇： 1） 發(fā)展商經(jīng)營管理家居廣場 優(yōu)點： 可以實現(xiàn)較高的租金收入 缺點： ? 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗，管理 有一定難度。 ? 家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費者。 六、目標(biāo)消費群定位 經(jīng)營收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹灣 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 19 等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 五、投資者定位 ? 由于本項目以精品家居專業(yè)市場定位，需采用 返租 的方式來吸引投資者，以保持商場的統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管 理。 2） 如以租賃或與商場經(jīng)營公司合作方式運作，經(jīng)營商則為：深圳或香港、國外知名大型連鎖經(jīng)營商家，如近期開業(yè)的百安居等。 二、檔次定位 ? 經(jīng)營種類以中高檔、以國際知名品牌為主 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 18 ? 購物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化 三、經(jīng)營模式 定位 經(jīng)營模式 —— 統(tǒng)一經(jīng)營模式設(shè)想： 敞開式經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。 ? 中高檔的家居專業(yè)市場發(fā)展前景廣闊，對經(jīng)營及租金收入有保障。 因此，中原建議本項目的定位為： 國際潮流精品家居廣場 定位詮釋： ? 以經(jīng)營國際及香港品牌為主，國內(nèi)知名品牌為輔。因此，本項目宜引進與山姆業(yè)態(tài)互補的經(jīng)營項目，可充分利用山姆的購物人流來促進項目的經(jīng)營。 結(jié)論： 從項目本身的分析我們可以看出，雖項目有一定的優(yōu)勢所在 ，但對于商業(yè)經(jīng)營來說，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項目的銷售及招商經(jīng)營形勢并不容樂觀， 如能將發(fā)展商的強大實力與中原的優(yōu)勢資源有機結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場，我們有信心將本項目將成功推向市場，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟收益。 項目潛在威脅 (Threat)分析 ? 未來幾年內(nèi)面臨一定的競爭壓力 中心區(qū)及景田、香蜜湖片區(qū)在未來幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積， CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 16 商業(yè)中心更趨向于集中， 項目將面臨一定的競爭壓力。 ? 片區(qū)內(nèi)缺乏中高檔次的專業(yè)市場。 ? 項目面臨的香梅路空置的商業(yè)裙樓多。 ? 項目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進行招商及銷售。 ? 項目規(guī)劃設(shè)計可根據(jù)經(jīng)
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