【正文】 只有這樣才能保證本案銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，并且，能夠增強(qiáng)抗競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 二期：沁園春 .山莊 突出本案二期景觀規(guī)劃。即符合本案大型樓盤(pán)的規(guī)模需要，又不失特色。 五、 廣告總精神 看得見(jiàn)風(fēng)景的住宅 六、 案名建議 項(xiàng)目總案名 沁園春 源至詞牌名，毛澤東的“沁園春 .雪”，可以說(shuō)家喻戶(hù)曉，大氣不失儒雅，磅礴不失情趣。這部分人既是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，也是家庭中的頂梁柱。由于住宅是其生活的重要載體之一，也是其社交活動(dòng)發(fā)生的重要場(chǎng)所之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑暇消費(fèi)特征的設(shè)施安排，將獲得該階層人士的認(rèn)同。 （ 4） 生活方式特征 消費(fèi)生活方式： 不因生活穩(wěn)定而不思進(jìn)取，爭(zhēng)取更多的收入，在滿足基本的物質(zhì)生活資料消費(fèi)基礎(chǔ)上，尋求 更為豐富的精神消費(fèi)與勞務(wù)消費(fèi)。 外地客源： 在上海工作或經(jīng)商人士，主要考慮價(jià)格以及交通的便捷因素。 普陀其余板塊的客源： 因拆遷或生活改善等原因有購(gòu)房的需求。 ? 可選用部分環(huán)保型的建材 四、 目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位 本案屬于一個(gè)超大型樓盤(pán)，總量 40 萬(wàn)余平方米，勢(shì)必要求將目標(biāo)客戶(hù)的來(lái)源區(qū)域充分放大，方能實(shí)現(xiàn)本案的最終目標(biāo)。既不會(huì)有較大的成本提高，又可以完善本案的整體形象。 ? 在配 套設(shè)施方面，有針對(duì)性的引入一些康體設(shè)施，并且盡量能夠滿足各個(gè)年齡段的需求。 ? 遠(yuǎn)程三表抄送系統(tǒng)（現(xiàn)場(chǎng)演示） ? IP電話 ? Inter寬帶高速接入 社區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)（現(xiàn)場(chǎng)演示） ? 物業(yè)慣例信息查詢(xún)，網(wǎng)上保修 ? 物業(yè)管理費(fèi)網(wǎng)上支付（結(jié)合 IC卡） ? VOD視頻點(diǎn)播（聯(lián)合美亞） ? CD點(diǎn)播 ? 網(wǎng)上書(shū)庫(kù)（與上海圖書(shū)館合作） ? 網(wǎng) 上醫(yī)療咨詢(xún) ? 網(wǎng)上購(gòu)物 ? 網(wǎng)上求學(xué) 安全系統(tǒng) ? 底樓入口及電梯使用 IC卡系統(tǒng) ? 入戶(hù)門(mén)非正常開(kāi)啟，窗和陽(yáng)臺(tái)幕簾式紅外線報(bào)警可視對(duì)講及緊急求助，防火以及煤氣泄露聯(lián)網(wǎng)報(bào)警。 會(huì)所內(nèi)容建議分年齡層次的不同設(shè)定不同的會(huì)所空間。充分利用空間結(jié)構(gòu)的變化做到小中見(jiàn)大、移步換景、延景入室的效果。但景觀的規(guī)劃以及小品設(shè)置均存在較大的局限性，“可觀不可游，可賞不可留”的現(xiàn)象 到處可見(jiàn)。 區(qū)域內(nèi)大型個(gè)案： 目前雖然有較多的樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)的壓力，但其規(guī)模與本案相比均較小，從上海的總體市場(chǎng)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)來(lái)看，大規(guī)模的樓盤(pán)在近兩年的歷史證明，能夠受到消費(fèi)者的青睞，特別是對(duì)于一般的消費(fèi)對(duì)象。 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 澳洲理念的景觀規(guī)劃： 相對(duì)其他同質(zhì)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，提出澳洲生活理念 —— 休閑、健康、生態(tài)是該樓盤(pán)最具備差異化的地方，對(duì)目標(biāo)買(mǎi)家頗具吸引力。 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈： 周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多，且同質(zhì)化程度較高，在產(chǎn)品的塑造上很難尋找明顯的差異化，在去化速度上造成一定的阻礙。二房 8090 平方米左右，三房 110— 120 平方米，房型新穎多樣，是屬于市場(chǎng)接受度較大設(shè)計(jì)戶(hù)型。 澳洲景觀規(guī)劃 ：高品質(zhì)、超越普通的環(huán)境規(guī)劃，令其在同等樓盤(pán)中更顯示出優(yōu)等性?xún)r(jià)比的概念，往往成為影響買(mǎi)家作出最后購(gòu)買(mǎi)決定的因素。 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行篇 一、 競(jìng)爭(zhēng)分析 案 名 陽(yáng)光新世紀(jì)家園 金沙雅苑 萬(wàn)景園 地 址 大渡河路銅川路 金沙江路 號(hào) 金沙江路 2042 號(hào) 規(guī) 模 18F/3 11F/6 6F/23 12F/1 4F/1 6F/ 12F— 15F/ 3F/2 單價(jià)范圍 3200— 4300 元 3300— 4060 元 3350— 3900元 平均單價(jià) 3700元 3800 元 3600元 主力面積 91— 103m2 122— 128m2 86— 92m2 106— 129m2 97— 99m2 124— 140m2 主力總價(jià) 30— 43萬(wàn)元 37— 53萬(wàn)元 30— 38 萬(wàn)元 34— 53 萬(wàn)元 36萬(wàn)元 40— 50 萬(wàn)元 公開(kāi)日期 2021 2021 2021 交房時(shí)間 2021/6 2021 年 10月 2021/9 銷(xiāo)售率 90% 一期 100% 二期 80% 50% 備 注 二、 項(xiàng)目分析 1. 優(yōu)勢(shì) 成熟生活 社區(qū) ：真如古鎮(zhèn)、曹陽(yáng)商圈成熟配套，人文氛圍良好。由此反映該地區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的承受力有大幅提高，購(gòu)房者也由“改善型”逐漸轉(zhuǎn)向“舒適型”。 從熱銷(xiāo)樓盤(pán)成交面積看 ，比較集中的是110~130m2面積段。名師華苑雖然是面向華東師范大學(xué)教師的福利房，但房型規(guī)格不低，平均成交價(jià)也達(dá)到 3700/m2左右，上市不到一周，便告售罄。金沙雅苑以“地中海風(fēng)情”規(guī)劃、智能化物業(yè)管理等賣(mài)點(diǎn)切入市場(chǎng)，與周邊樓盤(pán)形成市場(chǎng)錯(cuò)位，成交價(jià)超過(guò) 3600 元 /m2。據(jù)悉，三期中，江寧路以東、光復(fù)路以西、以北的 4 幢高層住宅，預(yù)計(jì)在 5 月前后上市，售價(jià)在 4800 元 /m2以上；綠地世紀(jì)城一期綠地世紀(jì)花園銷(xiāo)售率已突破90%，本月，二期“世紀(jì)同樂(lè)”開(kāi)始接受預(yù)訂，首批小高層住宅均 價(jià)在 5200 元 /m2左右。 從區(qū)域上看，內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)、蘇州河以北地區(qū)是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，成交量最集中的是中遠(yuǎn)兩灣城和綠地世紀(jì)花園兩個(gè)樓盤(pán)。 此外，熱銷(xiāo)樓盤(pán)中房?jī)r(jià)最低的是桃浦新家園，平均成交價(jià)不到 2500 元 /m2。 從總體上分析，熱銷(xiāo)樓盤(pán)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一、 市場(chǎng)熱銷(xiāo)主力價(jià)位段在三、四千元以上樓盤(pán)的市場(chǎng)份額加重。智能化水公園住宅”。 （ 7） 銷(xiāo)售包裝 區(qū)內(nèi)成功的營(yíng)銷(xiāo)個(gè)案雖不多，但也有可圈可點(diǎn)之處，如蘇州河畔以世紀(jì)之門(mén)、半島花園，一反樓市恐高癥，推出了“高高在上”的營(yíng)銷(xiāo)方案，并設(shè)計(jì)了“水往低處流，人往高處走”、“層高、價(jià)格不高；樓高、天更高”的宣傳主題，同時(shí)在江寧路橋上制作大幅戶(hù)外廣告，收到良好的效果；河濱圍城則以自身特點(diǎn)出 發(fā)，以“晶瑩剔透水晶城”為主線，成功宣傳了其建筑、景觀、會(huì)所等方面的八大特色；上海春天也不甘落后，以“上海最美的春天已經(jīng)來(lái)到”為導(dǎo)向，重點(diǎn)突出“生態(tài) （ 6） 智能化配套 從中原在年初所做的一份跨世紀(jì)房展會(huì)需求報(bào)告顯示，市民最喜歡實(shí)用型的智能化住宅小區(qū)，絕大部分中等收 入家庭認(rèn)為，高檔智能化設(shè)計(jì)對(duì)其似乎實(shí)效性不強(qiáng)。本案所在區(qū)域內(nèi)的多數(shù)樓盤(pán)都靠近蘇州河，雖占盡地理優(yōu)勢(shì)情況下，但仍相當(dāng)重視小區(qū)內(nèi)的綠地景觀，如坡度草坪，立體綠化，有特色的小品、噴泉、雕塑等，綠化率都達(dá)到 50%左右。 （ 4） 價(jià)格 近年來(lái)，普陀房?jī)r(jià)整體走勢(shì)穩(wěn)中有升，大體上金沙江路沿線區(qū)域在 2700— 3200 元/m2 上下波動(dòng)；真北地區(qū)在 3200— 4200/M2元上下，但個(gè)別樓盤(pán)因素抓緊“天時(shí)、地利、人和”三大優(yōu)勢(shì)，即抓準(zhǔn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，選準(zhǔn)地理位置，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)而成功突破價(jià)格的地域限制性，如金沙雅苑開(kāi)盤(pán)價(jià)為 2900—3800/M2。在本案區(qū)域內(nèi)， 99年推出的地方天園，采用單體是點(diǎn)式和蝶形設(shè)計(jì)，一梯多戶(hù)，得房率較低、采光和通風(fēng)效果較差。 （ 3） 房型 房型對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極其重要的因素，一些推案較早的個(gè)案由于追求經(jīng)濟(jì)適用性，故房型設(shè)計(jì)很一般，如過(guò)道廳等。 資料表明，市場(chǎng)出現(xiàn)了環(huán)內(nèi)“走低”、環(huán)外“攀高”的新現(xiàn)象，即環(huán)內(nèi)小高層層數(shù)有下降趨勢(shì)，環(huán)外則以高層居多。 （ 2） 建筑形態(tài) 從統(tǒng)計(jì)資料中可以看出，在 98 年新盤(pán)中，高層占多數(shù)，而從 99 年開(kāi)始，吸引了多層與高層各自?xún)?yōu)點(diǎn)的小高層住宅越來(lái)越多的被運(yùn)用。 2021年是區(qū)域中規(guī)模個(gè)案開(kāi)發(fā)量最高的一年。祥和家園是區(qū)域中最早出現(xiàn)的小區(qū)型個(gè)案。而現(xiàn)在，除了上述三點(diǎn)外，客戶(hù)也開(kāi)始關(guān)注小區(qū)規(guī)模這一要素。 （ 1） 產(chǎn)品力、規(guī)模 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，消費(fèi)都有了