【正文】 建議加快建立個(gè)人信用制度，充分發(fā)揮銀行的監(jiān)控職能 ，禁止 企事業(yè)單位不通過銀行直接發(fā)放職工收入 ；建立個(gè)人收入和信用檔案 ,對(duì)個(gè)人及其家庭收入變動(dòng)情況跟蹤調(diào) 查，對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行記錄和評(píng)估； 實(shí)行 廉租房 申報(bào)、審批、公示、監(jiān)督制度，界定好廉租房的供應(yīng)對(duì)象 ；不得將承租的廉租轉(zhuǎn)租。 加強(qiáng)對(duì)廉租房 使用 的管理 社會(huì)住房保障對(duì)象是城鎮(zhèn)最低及中低收入家庭，但在具體落實(shí)過程中涉及到如何確定最低及中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)來源標(biāo)準(zhǔn)以及核查問題。凡是符合條件的廉租屋享有者， 政府、單位和 社區(qū)一要認(rèn)定， 二要在規(guī)定時(shí)間里給予保障 ，三是 房源要盡可能的就近，四是 通過政府、單位和個(gè)人 都出一點(diǎn)的辦法， 多渠道 分擔(dān)責(zé)任 ，籌 集房源。 加強(qiáng)廉租房保障體系建設(shè)的建議 多 渠道就近 籌措廉租房房源 廉租房房源過少， 分布不合理， 門檻標(biāo)準(zhǔn)高， 是 廉租房的實(shí)物性配租比例過低的重要原因 。 強(qiáng)化管理確保資金安全 19 上海市的住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款已累積到相當(dāng)規(guī)模，貸款風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，在最長(zhǎng)達(dá) 三十 年的還款期內(nèi)，各種系統(tǒng)性或非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都可能發(fā)生，這就需要不斷完善和創(chuàng)新個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范和管理機(jī)制，在住房公積金呆帳準(zhǔn)備金計(jì)提以及壞帳核銷借款人信用庫(kù)建 設(shè)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系的創(chuàng)建等方面，做出新的探索和實(shí)踐。 完善住房公積金制度的建議 拓寬公積金制度覆蓋面，擴(kuò)大住房保障的覆蓋對(duì)象 要 研究目前還沒有納入強(qiáng)制性繳交范圍的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和其他外來人員的繳存政策 ； 要 完善城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及雇員、自由職業(yè)者的自愿繳存政策，增強(qiáng)制度的靈活性和吸引力 ； 要 努力 復(fù)活數(shù)以百萬計(jì)的公積金封存戶的繳交， 從而 逐步實(shí)現(xiàn)住房公積金制度對(duì) 全市 各類就業(yè)者的全覆蓋。 保 障住房 的 資金管理 體系 政府財(cái)政撥款 、購(gòu)房貼息和租房貼息；接受 各種基金、福利 事業(yè) 機(jī)構(gòu) 、 企業(yè)、個(gè)人的 貨幣和實(shí)物 贊助 ，建立上海保障住房建設(shè)基金 ； 接受公積金 增值利息的 資助 ， 用好公積金 購(gòu)房信貸、保障住房開發(fā)信貸、 市民住房 大 修裝修 信貸 、 低收入者租房 使用 ； 發(fā)行 上海保障住房建設(shè)債券 ；嘗試 將部分土地出讓金 轉(zhuǎn)移支付到保障住房開發(fā)建設(shè)上來。 上海“十一五”住房保障目標(biāo)定位 其一、 放寬廉租對(duì)象的收入線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)， 擴(kuò)大廉租房的受益面， 使能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭總數(shù)達(dá)到 10 萬戶左右，讓 廉租住房 成為上海雙困戶解決住房問題的主要實(shí)現(xiàn)形式，除少數(shù) 2－ 3 個(gè)區(qū)以外，大多數(shù)區(qū)縣廉租房房源的 70％在所在區(qū)縣范圍內(nèi)就地解決； 其二 、 適當(dāng)放寬 低收入者 購(gòu)房 、租房的 貼息 和配租標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高更多低收入家庭 租房、購(gòu)房 的經(jīng)濟(jì)能力 ； 其三 、運(yùn)用多種方式、多種渠道、分層次的解決和提高上海全體市民的住房保障、住房 質(zhì)量和住房需 求 ， 高度重視 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的單位 向本單位職工提供 租賃住房 ， 高度重視 老 年 人 、 大學(xué)畢業(yè)生、 引進(jìn) 人才 和農(nóng)民工 的住房問題； 其四 、 在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，進(jìn)一步完善配套商品房項(xiàng)目的供地方式 ， 落實(shí)配套商品房基地周邊的產(chǎn)業(yè)、市政、公建等專業(yè)規(guī)劃，完善公共交通 和商業(yè)服務(wù)配置 ，拓展基地居民的就業(yè)渠道 ， 實(shí)現(xiàn)市政、公建配套設(shè)施與住房的同步交付； 其五 、全市住宅開工面積總量在 1 億平方米以上，竣工總面積 萬億平方米以上，“十一五”前兩年配套商品房竣工量每年均為 200 萬平方米左右； 其六 、中心城區(qū)完成成片 二級(jí)舊里以下房屋改造 400 萬平方米，完成成套改造、綜合整治及“平改坡”等各種類型的舊住房綜合改造 2021 萬平方米以上，全市住房成套率達(dá)到 95%； 17 其七 、 完善舊住房綜合改造的資金籌措機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制 ， 建立強(qiáng)制性的修繕與養(yǎng)護(hù)機(jī)制 、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)機(jī)制。 將上述數(shù)據(jù) 綜合 分析， 2021 年末 可 以劃出如下幾個(gè)層次的 戶數(shù)和人口范圍 ： 上海 住房保障 全覆蓋范圍 應(yīng) 是 1778 萬人， 其中 有 497 萬 家庭戶 1342 萬人 ； 含 中 等 收入 及以下的 家庭戶 ，如果 占 上?？倯魯?shù)的 60％左右， 那么 有 298萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 805 萬人 ； 含 中低收入 及以下的家庭戶， 如果占上?？倯魯?shù)的 30％， 那么 有 149 萬家16 庭戶 ，涉及人口總數(shù) 約 為 403 萬人 ； 含低收入及以下的家庭戶 ，如果占上?？倯魯?shù)的 16％， 那么有 80 萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 215 萬人 ； 最低收入 的家庭 戶 ，如果占上海總戶數(shù)的 6％，那么有 30 萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 81 萬人。 上海市常住人口自然增長(zhǎng)率在 2021 年出現(xiàn)正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為 ‰ ，這是1994 年上海市常 住人口自然變動(dòng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)以來首次出現(xiàn)的正增長(zhǎng) 。 而2021 年公布的全市總戶數(shù)為 486 萬，按每戶 計(jì)算，約有 1361 萬人。 上述兩項(xiàng)合計(jì) 共 萬戶 ，占上海總戶數(shù)的 ％，涉及人口約 186 萬人 ； 中低收入家庭 萬戶， 占上海總戶數(shù)的 %， 涉及人口 139 萬人， 上述三項(xiàng)合計(jì) 共 萬戶 ， 占上海總 戶數(shù)的 ％ ，涉及人口 325 萬人 ； 中等收入家庭為 萬戶， 占上?？倯魯?shù)的 %， 涉及人口 332 萬人，上述四項(xiàng)合計(jì)占 萬 戶， 上?？倯魯?shù)的 ％ ， 涉及人口 657 萬人 。 如果進(jìn)行自我反省， 上海在過去十年中 ，在 住房 保障 的工作上主要失誤有： 其一、 一整套解決上海住房最困難群體的政策措施和體制機(jī)制丟 失 ；其二、 在內(nèi)銷房和內(nèi)15 外銷房并軌過程 中 過 于 重視 與國(guó)際 接軌 ；其三、 公積金、商業(yè)貸款和財(cái)政貼息對(duì)低收入者 傾斜實(shí)惠不多 ；其四、 動(dòng)遷和動(dòng)遷補(bǔ)償成為 中 低收入者 解決根本住房問題的 重要渠道 ；其五、 2021 年 兩個(gè) “一千萬 ” 決策和宣傳 過于輕率 。 理想的 辦法是在上海房地產(chǎn) 大市場(chǎng)中，存在著一個(gè) 相對(duì)封閉 、 又與大市場(chǎng)相銜通 、 有 政府補(bǔ)貼 、有優(yōu)惠政策、有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的 住房保障 用房的小市場(chǎng)。 在這種形勢(shì)下，上海房地產(chǎn)業(yè)界人士和政府 決策人士 一度認(rèn)為 ， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 不太適合上海的具體情況 ； 按收入層次 劃線 分別采取 解決 市民住房問題 的不同辦法，在操作上十分困難；過多 地 對(duì) 土地出讓采取補(bǔ)貼的辦法建設(shè)中低收入者的住房， 是另一種國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值資源的流失 ； 經(jīng)濟(jì)適用房和重大工程配套用房 只能安排在 遠(yuǎn)郊的開發(fā)基地上。 上述 兩種錯(cuò)誤傾向， 都給上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房保障工作 帶來巨大的損害 。 另一種 是 認(rèn)為 在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 由于 房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立 、 土地和住房制度 的改革 ， 在經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展和人民收入不斷提高的 大環(huán)境中， 城市居民的住房 需求 可以通過市場(chǎng)化 、商品化 、產(chǎn)業(yè)化的道路去逐步加以 滿足 ，政府 不必 過多干預(yù)，甚至 不必要地 承擔(dān)起 經(jīng)濟(jì)適用房的 開發(fā)和分配。在實(shí)踐中 取消土地和住房的商品屬性， 反對(duì) 按照市場(chǎng) 的銷售和租賃 價(jià)格 進(jìn)行 房產(chǎn)物業(yè)的自由交換 ，對(duì)私有房屋產(chǎn)權(quán)及其交換征收高額稅率 ， 采取福利型的 住房租金， 對(duì)城市居民 的住房 實(shí)行總體分配和總體管理。 上海在住房保障工作中的主要失誤 14 上海 房地產(chǎn)發(fā)展 的 歷史 和住房保障 工作的歷史， 存在著兩種 被實(shí)踐證明 是錯(cuò)誤的 價(jià)值取向和 工作方針。對(duì)于二手房的總價(jià)限制同樣比較苛刻，外環(huán)以內(nèi) 33 萬以下的二手房可供選擇的房源并不多。 這項(xiàng)制度的重要意義在于擴(kuò)大了住房保障的范圍，把上海 60%以上的城鎮(zhèn)家庭都納入受益范疇，同時(shí)對(duì)動(dòng)拆遷政策形成了有益補(bǔ)充。購(gòu)買每平方米單價(jià)超過 4000 元、但不超過 5500 元的商品住宅，最高可享受購(gòu)房貸款總額 10%的貼息。享受貼息的家庭，在政策執(zhí)行期內(nèi)享受貼息的商品住宅僅 有 一套。 所購(gòu)商品住宅每平方米單價(jià)不超過 4500 元，且建筑面積不超過 90 平方米。 購(gòu)房貸款貼息 上海具有一套嚴(yán)格的 購(gòu)房貸款貼息制度。實(shí)際上這些房子中的部分正被承租人和產(chǎn)權(quán)人用出市場(chǎng)化的營(yíng)利性出租，而非用來自住。 正由于上海存在 近四千 萬 平方米 的低租金公房，才得以在廉租房惠及面狹窄的情況，使得相當(dāng)一部分買不起商品房的中低收入家庭有房可住。 這些舊公房的房齡絕大部分都在二十年以上，居住功能非常落后，須進(jìn)行綜合改造。 這部分公有住房仍實(shí)行低租金政策，平均租金為 1 元 /平方米左右，其中對(duì)符合條件的家庭（包括離休干部、軍烈屬、最低收入家庭和租金超過家庭收入9%的家庭等）實(shí)行租金減免政策。由于歷史遺留原因，目前上 海尚有部分公房沒有出售