2008湖北十堰武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告(參考版)
2025-02-28 03:14本頁(yè)面
【正文】 。項(xiàng)目建設(shè)完成后，不僅有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且有著良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 ㈡、項(xiàng)目各功能區(qū)域投資經(jīng)營(yíng)收益分析 項(xiàng)目功能區(qū)域經(jīng)營(yíng)效益分析 表七 物業(yè)名稱 售價(jià) (元 /㎡ ) 年經(jīng)營(yíng)收入 (元 /㎡ ) 毛利率 折舊費(fèi)(元 /㎡ ) 營(yíng)業(yè)成 本 (18%) 凈利潤(rùn) 回報(bào) 率 美食廣場(chǎng) 5000 5560 45% 200 1001 1301 26% 度假酒店 3500 1715 70% 140 308 752 22% 商業(yè)鋪面 10000 8914 45% 400 1604 2021 20% 綜合演藝廳 3000 3650 45% 120 657 865 29% 休閑廣場(chǎng) 3000 1453 70% 120 262 635 21% 從上表的分析中可以看出，本著寬出嚴(yán)進(jìn)的方式評(píng)估，項(xiàng)目的投資回報(bào)率均高于 20%，故項(xiàng)目有著較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)盈利能力。 營(yíng)業(yè)直接成本為營(yíng)業(yè)額的 18% 其中 :人工為 5%，綜合稅率為 8%，周轉(zhuǎn)資金利息為 1%，水、電、工商、維護(hù)等費(fèi)用為 4%。 游客總量中產(chǎn)生消費(fèi)行為的人數(shù)及其消費(fèi)額應(yīng)達(dá)到本報(bào)表 (表五 )的預(yù)估。故應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益狀況做出分析。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目有著極強(qiáng)的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目達(dá)到盈虧持平的銷售收入占項(xiàng)目預(yù)期銷售收入的 65%。 19447=% 盈虧臨界點(diǎn)。 11401 =% 開(kāi)發(fā)成本利稅率：（項(xiàng)目的總利潤(rùn)加銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)）除以項(xiàng)目的銷售收入 （ 5906 萬(wàn)元 +19447 11%）247。 二十、項(xiàng)目銷售的財(cái)務(wù)分析 按一次性將產(chǎn)權(quán)賣斷的方式計(jì)算，本項(xiàng)目的 預(yù)期 銷售收入為 19447萬(wàn)元。組織并實(shí)施道家養(yǎng)生功講座、道家養(yǎng)生功及民俗、民藝表演，道家養(yǎng)生功傳授、道教文化主題論壇，強(qiáng)化、突出三豐廣場(chǎng)的道教文化特點(diǎn)。聯(lián)系并組織黨政機(jī)關(guān)、公司企業(yè)、各大專院校的會(huì)議旅游，主題旅游、商務(wù)接待，廣辟客源，切實(shí)做到淡季不淡。利用三豐廣場(chǎng)做平臺(tái)，利用 規(guī)模優(yōu)勢(shì)、 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，做好地接服務(wù)。做好同各大旅行社的協(xié)調(diào)配合，將三豐廣場(chǎng)做為團(tuán)隊(duì)旅游的首到地。不同愛(ài)好的 不同 需求，在刺激消費(fèi)的過(guò)程中，做到“東方不亮西方亮”。將各地、各民族，凡具有鮮明地域風(fēng)情、民族風(fēng)情的商品盡可能的組織入市經(jīng)營(yíng)。每種商品 ， 只允許一戶經(jīng)營(yíng)，做到在市場(chǎng)內(nèi)的獨(dú)有性。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，掌握第一貨源，減少流通環(huán)節(jié)，一則降低經(jīng)營(yíng)成本，二則確保商品貨真價(jià)實(shí)。從制度上， 徹底 消除 游客普遍存在的 “ 景區(qū)購(gòu)物被人 宰”的心理?yè)?dān)憂 ，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額。嚴(yán)控產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)關(guān)，明碼標(biāo)價(jià)，言無(wú)二價(jià)。如操做不當(dāng)，有可能造成 有 場(chǎng)無(wú)市或有市不繼的局面，存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng) 環(huán)節(jié)的毛利率要達(dá)到 45%。如按 10%的凈回報(bào)計(jì)算，每年 投資 置業(yè)者的凈收入要達(dá)到 2500 萬(wàn)元。如果全部賣斷產(chǎn)權(quán)，在保證了開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的前提下，置業(yè)者的物業(yè)購(gòu)買費(fèi)用約達(dá) 2 億元。原因是在物業(yè)待售期內(nèi)企業(yè)有 較高 收益，同時(shí)又為物業(yè)留下了等待升值的時(shí)間及營(yíng)造升值氛圍 的空間，當(dāng)為首選。在未來(lái)的兩三年內(nèi)， 不僅效益較低 ，且易使市場(chǎng)陷入無(wú)序狀態(tài)，影響市場(chǎng)的健康發(fā)展。在市場(chǎng)的培育、發(fā)展過(guò)程中，必須要有一支過(guò)硬的管理團(tuán)隊(duì)，否則，極易將市場(chǎng)做垮，具有一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但獲利最豐。簡(jiǎn)單明了，可以在短期內(nèi)收回全部投資并獲利，但將物業(yè)巨大的升值空間讓與了他人。 扣 減 6000 萬(wàn)元未收回的資金成本 600 萬(wàn) 元、 固定資產(chǎn)折舊 460萬(wàn)元 、稅收 270 萬(wàn)元、 管理 費(fèi)用 200 萬(wàn)元， 約有 370 萬(wàn)元盈余 。如采用按租賃面積收取一定數(shù)額的押金后，按月收取租金的方式經(jīng)營(yíng)，其相關(guān)情況如下： 三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域租賃收入預(yù)測(cè)表 表六 物業(yè)名稱 面積㎡ 月租金 (元 /㎡ ) 年租金總 額 (萬(wàn)元 ) 押金標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 押金總額 (萬(wàn)元 ) 武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告 湖北省十堰市明陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 17 一樓街鋪 8623 70 724 2500 2155 二 三 樓商鋪 2048 35 86 1200 246 購(gòu)物廣場(chǎng) 3149 50 189 1500 472 美食廣場(chǎng) 3157 50 189 1500 472 綜合演藝廣場(chǎng) 1200 30 43 1500 180 度假酒店 9583 35 402 800 766 休閑廣場(chǎng) 2814 30 101 1500 422 合 計(jì) 40356 1734 4713 按此操作： 房屋押金連同預(yù)收的半年房租，可收回約 5500 萬(wàn)元的前期建設(shè)投入。 減除上述 各項(xiàng) 支 出后，本項(xiàng)目的年綜合收益約為 643 萬(wàn)元。 房屋固定資產(chǎn)折舊 ，折舊 期按 25 年計(jì)算 ，固定資產(chǎn)總額按投資總額計(jì)算， 年折舊提成費(fèi)用約為 460 萬(wàn)元 。 開(kāi)發(fā) 投入 尚 未回收的資金 約 6000 萬(wàn)元，資金 成本按 10%的年息計(jì)算約為 600 萬(wàn)元 。 如果按項(xiàng)目建成投入使用后的 2021 年的游客總量為 70 萬(wàn)人，市場(chǎng)各功能區(qū)域的營(yíng)業(yè) 收入 預(yù)測(cè)如下： 三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域年度營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 表五 消費(fèi)場(chǎng)所 營(yíng)業(yè)面 積 (㎡ ) 日接待 能力 日接待量 人均消 費(fèi) (元 ) 年?duì)I業(yè) 額 (萬(wàn)元 ) 平米產(chǎn) 出 (元 ) 美食廣場(chǎng) 3151 2500 人 1200 人 40 1752 5560 度假酒店 9583 380 人 300 人 150 1642 1713 購(gòu)物商業(yè)區(qū) 13820 3000 人 1350人 250 12320 8914 武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告 湖北省十堰市明陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 16 演藝廳 1200 400 人 200 人 60 438 3650 休閑廣場(chǎng) 2814 300 人 140人 80 409 1453 地下停車場(chǎng) 8940 300 輛 180 輛 20 131 146 16692 按上表計(jì)算，三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域年度營(yíng)業(yè)收入總額為 16692 萬(wàn)；如按 25%
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