【正文】 關(guān)鍵詞： 樓盤價格差距大 / 70110 ㎡競爭激烈 /均價 6000 元 /㎡銷售達 70% 。 ? 高層在衢州市房地產(chǎn)市場占有大部分比重； ? 排屋在以改善型為主要需求的衢州市場還是比較受歡迎的。 ? 衢州在售樓盤價格差距較大，最大相差一倍多。 樓盤名稱 銷售率 會所 游泳池 商業(yè)街 超市 籃球場 智能化 系統(tǒng) 飯店 地下車庫 維多利亞 % ● ● ● ● 幸福家園 % ● ● ● ● 天和家園 % ● ● 世紀鋒尚 % ● ● ● ● 衢州花園 % ● ● ● ● 三衢美林 % ● 東城華庭 % ● ● ● ● 市調(diào)的樓盤符合此區(qū)間的供應套數(shù)為 2323套，占 %；已銷售套數(shù)為 1540 套，占% 5. 建筑類型對比分析 樓盤名稱 銷售率 多層 高層 排屋 別墅 商鋪 維多利亞 % ● ● ● ● 幸福家園 % ● ● ● ● 天和家園 % ● ● ● ● ● 世紀鋒尚 % ● ● ● ● 衢州花園 % ● ● 三衢美林 % ● ● 東城華庭 % ● ● 結(jié)論： ? 高層在衢州市房地產(chǎn)市場占有大部分比重； ? 排屋在以改善型為主要需求的衢州市場還是比較受歡迎的； ? 多層仍然是房地產(chǎn)市場不可或缺的類型。 3. 公寓主力面積區(qū)間分析： ? 主力面積范圍在 70120 ㎡ ? 90177。 ? 價格雖然不是決定銷售的唯一要素，但適當?shù)膬r格對銷售還是有一定的推動作用。 綠化率： 30% 物業(yè)配套： 公園 、 商業(yè)區(qū)、步行街、大型商場、超市 、 東方大酒店、南洋假日酒店、衢州飯店、會展中心 、醫(yī)院、商場 開盤日期： 202063 平均價格（除排屋）： 85009400 元 /㎡ 主力面積： 90120 ㎡ 主力總價： 萬 /套 訴求要點： 引進國內(nèi)一線物管品牌 奧園物業(yè)，全方位 “純英式管家 ”服務 開發(fā)商： 衢州市華都房產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓部地址： 市中心，原木材廠 A、 B 區(qū)地塊 2020 年 6 月 3 日至 2020 年 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 119 37 % 90120 ㎡ 441 436 % 120140 ㎡ 235 177 % 140 ㎡以上 276 231 % 排屋 46 46 100% 商鋪 42 39 % 點評： ? 項目位于市中心，周邊配套豐富，交通便利 ? 項目緊臨衢江及南湖，在景觀、環(huán)境方面具有絕對的優(yōu)勢 ? 項目價格雖然偏高，但有整體高性價比做支撐 對基本假設的提示： ? 90 ㎡以下戶型去化率慢； ? 90120 ㎡戶型最受購房者歡迎； 2. 柯城西區(qū)分析 代表競爭樓盤 ? 幸福家園 地理位置： 西區(qū)白云北大道以東、亭川東路以北 占地面積： 約 200 畝 總建筑面積： 220200 ㎡ 建筑類型：小 高層、聯(lián)排、別墅 容積率： 綠化率： 30% 物業(yè)配套：醫(yī)療、學校、 超市 、菜場、政府、公園、財稅大樓、廣電大樓、 籃球場 開盤日期： 2020511 平均價格（除排屋、別墅）： 75007900 元 /㎡ 主力面積： 7090 ㎡ 主力總價： 萬 /套 訴求要點： 充分利用區(qū)內(nèi)水系，地勢落差，人工堆坡，中心景觀區(qū)，通過綠化營造，將景觀，休閑融為一體 開發(fā)商： 上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團衢州虹陽有限公司 售樓部地址： 西區(qū)亭川東路 78 號 2020 年 5 月 11 日至 5 月 10 日銷售率 總套 已售 銷售率 90 ㎡以下 602 327 % 90120 ㎡ 60 58 % 120140 ㎡ 50 30 60% 140 ㎡以上 2 2 100% 排屋、別墅 240 191 % 商鋪 7 0 0 點評： ? 項目位置相對偏遠，周邊配套不足 ? 西區(qū)是衢州市未來發(fā)展的重點區(qū)域，有較高的升值潛力 ? 開發(fā)商為上海開發(fā)十大著名企業(yè)，實力雄厚，在相信開發(fā)商實力的衢州消費者的意識里有一定的加分 對基本假設的提示： ? 90120 ㎡和 140 ㎡以上戶型受消費者歡迎 ? 天和家園 地理位置： 衢州市西區(qū)白云大道 占地面積： 畝 總建筑面積： 70000 ㎡ 建筑類型： 雙拼排屋、花園洋房、小高層 容積率： 綠化率： 30% 物業(yè)配套：醫(yī)療、學校、菜場、政府、公園、財稅大樓、廣電大樓 開盤日期： 2020628 平均單價 （除洋房、排屋） ： 64006700 元 /㎡ 主力面積： 7090 ㎡ 主力總 價： 萬 /套 訴求要點：以“和 ”為理念。 關(guān)鍵詞： 商品房銷售量價齊升 / 剛性需求釋放 / 中高檔樓盤熱銷 / 大戶型受熱捧 / 小戶型是二手房交易主流 我們的位置 — 用地條套分析 一、 用地條套 位置 1. 項目位于柯城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地塊東北方向為私營工業(yè)區(qū)； 2. 項目周邊已有多個居住小區(qū)，已形成大型住宅區(qū)，生活配套設施齊全； 3. 地塊靠向工業(yè)區(qū)，雖存在有受污染的可能性，但同時也為該區(qū)域的商品房市場提供了大量的潛在職工住房需求。 ? 地理位置好、交通便利、生活配套設施完善 仍然是主城區(qū)吸引眾多購房者的最有利條套。 0 8 年、0 9 年衢州市本級二手房成交件數(shù)、均價對比圖2023835926976117819288149458739881017283930362381 2417276725742689279030362802291730240100200300400500600700800900100011001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月交易件數(shù)0500100015002020250030003500交易均價 (元/㎡）2 0 0 8 年成交量( 件)2 0 0 9 年成交量（件）2 0 0 8 年成交均價( 元/ ㎡)2 0 0 9 年成交均價( 元/ ㎡) （ 2）面積低于 120㎡米的住宅是二手房 市場交易主流 ? 二手房市場的購房者以首次置業(yè)者與進城務工家庭居多， 120 ㎡米以下 的住宅占總成交套數(shù) 80%。 ? 3000 元 /㎡以下的商品住宅僅占 成， 30004000 元 /㎡占 40%， 40005000 元 /㎡占19%， 5000 元 /㎡以上為 18%。 2 0 0 9 年市本級銷售備案商品住宅各面積段下所占比例圖90120㎡19%6090㎡6%排屋19%1 4 4 ㎡以上( 不含排屋)25%120144㎡22%6 0 ㎡以下9% （ 4）中高價位樓盤占據(jù)市場的據(jù)高點。 0 7 年至0 9 年衢州市區(qū)商品房銷售備案均價月走勢對比圖44304161390042504122404534803616332835803246379105001000150020202500300035004000450050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月銷售均價(元/㎡)0 7 年商品房銷售均價( 元/ ㎡)0 8 年商品房銷售均價( 元/ ㎡)0 9 年商品房銷售均價( 元/ ㎡) （ 3） 120㎡米以上大戶型住宅受市場熱捧 ? 2020 年所銷售備案商品住宅戶型，面積 120 ㎡米以下 的商品住宅套數(shù)所占比例為57%、面積所占比例為 34%， 120 ㎡米以上 商品住宅套數(shù)所占比例為 43%、面積所占比例為 66%。 ? 2020 年市區(qū)商品房銷售均價漲幅較大，原因是： ①一是在房地產(chǎn)新政的刺激下，提振了消費信心，住房均價水漲船高，而 剛性需求 則成為房價快速上漲的市場支撐。 ? 與 2020 年相比，商品房、 商品住宅 、商業(yè)用房的 銷售均價 分別 上 漲 %、 %和 %。幸福家園 普通住宅 西區(qū) 274 31140 4799 排屋 160 38916 6039 新湖世紀美林 城東 443 30637 2971 金磐城市假日 城東 508 33819 3340 華都 ②二是購房者 投資意愿增強 。 ? 2020 年銷售突破萬套大關(guān)，商品房備案量創(chuàng)歷史新高，主因有以下二點： ①一是國家、省、市各項放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策起決 定作用。 ? 商品住宅 銷售備案 9032 套、面積為 萬平方米；商業(yè)用房銷售備案 1263間、面積為 萬平方米。 ? 2020 年外地人大約購買商品房一萬套左右的，按照新房銷售量與二手房銷售量的比例 2： 1，估算 出外地人購買新房約 7000 套左右，我們估計 2020 年將購買5000 套左右商品房。 關(guān)鍵詞： 改善型住房消費不多 分析 ? 2020 年衢州市住宅總銷售面積 萬平米，城市人口 萬， 2020 年至2020 年城市人均住房使用面積增加 平米， 2020 年城市人口住宅銷售總面積為 萬平米，其中投資者、農(nóng)村進城者及外地工作者住宅銷售面積 萬平米，占總住宅銷售面積 %。 關(guān)鍵詞： 衢州市 GDP 增加 / 人均 GDP 增加 / 經(jīng)濟進入高速增長期 3. 衢州市供求分析 ? 20202020 年新建商品房銷售套數(shù)（左圖）： ? 20202020 年衢州商品住宅、商業(yè)用房均價（右圖）： 20202020年新建 商品房銷售套數(shù)（套）86395804102950202040006000800010000120202020 2020 2020 20202020衢州商 品住宅、商業(yè)用房