【正文】 估算結(jié)果如下表所示： 表 112 企事業(yè)單位拆遷費用 單位：萬元 序號 項 目 金額 1. 地上物補償費 22392 2. 停業(yè)損失補償費 2744 3. 人員安置補償 1200 4 農(nóng)民宅基地補償 1761 5 鐵路土地補償 1890 6 水電關(guān)止（含居民部分）、電增容補償 654 7 拆除、清渣費 354 合計 30995 ③水源三廠深水主力井拆遷： 1000 萬元 ④成府路取直、改造拆遷： 11032 萬元 ⑤中關(guān)村街道、鐵路公房補償： 2461 萬元 清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 35－
。 居民戶拆遷按 照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令 [1998]第 16 號）及《北京市調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復(fù)》（京政函 [20xx]第 60 號）進(jìn)行估算。 2．開發(fā)建設(shè)投資估算 （ 1） 拆遷安置補償費 ① 居民拆遷 被拆遷居民 578 戶，共 1526 人。如表 101 所示。 第十章 建設(shè)進(jìn)度及經(jīng)營計劃 項目建設(shè)期計劃約兩年，土地轉(zhuǎn)讓及回款擬五年完成，采取邊開發(fā)建設(shè)。作為在產(chǎn)品的土地和房地產(chǎn)開發(fā)完成后，具有較好的市場前景，一般能夠在較短的時間內(nèi)銷售完畢，因此流動比例能夠基本反映公司的短期 償債能力，表明公司具有較強的短期和長期償債能力。 表 91 公司 20xx 年主要經(jīng)營業(yè)績表 單 位：萬元 銷售收入 利潤總額 凈利潤 年末資產(chǎn)總額 51,年末凈資產(chǎn)總額 48,銷售利潤率 %總資產(chǎn)報酬率 %資本收益率 % 2．公司償債能力分析 根據(jù)公司財務(wù)報表， 20xx年來其主要償債能力指標(biāo)計算如下表所示。員工整體占知識結(jié)構(gòu)新、學(xué)歷高、市場意識強、年富力清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 31－ 強、朝氣蓬勃。 公司總經(jīng)理徐景宏，男， 38 歲， 清華大學(xué) 機械工程碩士研究生畢業(yè)，歷任 清華大學(xué) 團(tuán)委副書記、校長辦公室副主任、行政事務(wù)處處長、校副總務(wù)長、國家會計學(xué)院北京培訓(xùn)基地基建辦公室主任等。公司的管理模式為董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 清華大學(xué) 科技園建設(shè)股份有限公司是一家大型的綜合性股份有限公司，目前主要業(yè)務(wù)有土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)工程等。該公司由五家單位發(fā)起成立，總股本 48000 萬元。 施工設(shè)計考慮有足夠的防火 距離和消防通道，以滿足運輸、消防和安全的需要。 消防 根據(jù) GBJ1687《建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范》要求， 清華大學(xué) 科技園一級土地開發(fā)時消防供水、消防通道、消防站的建設(shè)將一并考慮。 4．機電設(shè)備選用耗能低、效率高的設(shè)備。 2．供熱管網(wǎng)設(shè)置調(diào)節(jié)閥門，解決水力平衡問題，鍋爐房 采用變頻調(diào)節(jié)循環(huán)泵。 節(jié)能 清華大學(xué) 科技園的開發(fā)及未來各入?yún)^(qū)企業(yè)，都將采用多項措施以降低能源消耗。 5．施工期間環(huán)境保護(hù) 項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成影響。 4．噪聲處理 噪聲主要為送排風(fēng)系統(tǒng)、各種水泵及發(fā)電機組等機電設(shè)備在運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪音。 應(yīng)急發(fā)電機以輕柴油為燃料，煙氣排出室外。 燃?xì)鉄崴仩t燃燒過程產(chǎn)生的煙氣由煙囪排入大氣前，需進(jìn)行檢測，以確保其達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 3．廢氣處理 廢氣主要有地下停車場排放的汽車尾氣、燃?xì)忮仩t房的 廢氣、廚房排放的含油煙廢氣和應(yīng)急發(fā)電機排放的廢氣。餐飲廢水經(jīng)隔油池除油后、衛(wèi)生間廢水經(jīng)化糞池處理后，與洗滌淋浴廢水合流排入市政污水管道。 清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 28－ 第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與消防 環(huán)境保護(hù) 項目開發(fā)建成投入使用后，污染排放物主要是生活污水、生活垃圾、炊事煙氣和噪音。 同時建設(shè)閘井一座，中低壓調(diào)壓箱一座。 （ 2）供氣方案 擬從成府路上現(xiàn)狀 DN500 中壓線開口，沿 清華大學(xué) 南路向北鋪設(shè)DN500 中壓線至科技園北紅線，長約 公里，并與雙清路的 DN500中壓線連通。 園區(qū)內(nèi)建四個交接間。 清華大學(xué) 南門規(guī)劃路建 24 孔管道，向南與成府路管道相接，向北與清華大學(xué) 園現(xiàn)狀管道相接。 6．通信 （ 1）新建局所 為滿足 清華大學(xué) 科技園的通信需要，在 清華大學(xué) 科技園建設(shè)用地 內(nèi)新建一座一萬門容量的電話局。 （ 2）供電方案 自中關(guān)村 110千伏安變電站引出 2組雙路 10千伏電纜線路至園內(nèi)各地塊內(nèi)建設(shè)的專用配電室（園內(nèi)專用共配電室 13 座）長度約 公里。 5．供電 （ 1）用電負(fù)荷 根據(jù)科技園用地性質(zhì)及建筑規(guī)模，按照相應(yīng)的用電負(fù)荷計算，電力負(fù)荷總計為 32200 千瓦。 根據(jù)用地規(guī)劃及相應(yīng)的供熱指標(biāo)計算，鍋爐房最大熱負(fù)荷在冬季，按供應(yīng)蒸汽計算，則為 135 噸 /小時 . （ 2）供熱方案 經(jīng)綜合比較，二期供熱采用蒸汽為介質(zhì)，在二期用地西南部 ,規(guī)劃市政預(yù)留地內(nèi)，建設(shè)一座配備 4 臺 35 噸 /小時蒸汽鍋爐的集中供熱鍋爐房。 同時新建檢查井 17 個。其中 清華大學(xué) 南門兩側(cè)屬于成府路現(xiàn)狀雨水管道的流域范圍； 清華大學(xué) 東門兩側(cè)屬于財經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃雨水管道的流域范圍。 3．污水 （ 1）污水量 根據(jù)用水量乘以 計算，污水量為 4968 立方米 /日。 規(guī)劃在 清華大學(xué) 南門規(guī)劃路上新建一條 φ 800mm 的雨水管道，向南接入成府路現(xiàn)狀雨水管道，長約 200 米；在 清華大學(xué) 南路－成府路上新建一條 φ 1000－ φ 1600mm 的雨水管道，向南向東接入財經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃雨水管道，長約 760 米；另需建 φ 500mm 和 φ 600mm 的雨水管線各 長330 米、 880 米。 2．雨水 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃用地的雨水排除屬于成府路現(xiàn)狀雨水管道和財經(jīng)學(xué)院東路規(guī)劃雨水管道的流域范圍。 （ 2）供水方案 規(guī)劃二期用水水源由市政供水管網(wǎng)提供，擬從 清華大學(xué) 南路現(xiàn)狀DN1400 輸水干管上開 DN800 口，沿成府路向西鋪設(shè) DN400 上水管線至清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 25－ 西紅線，長約 560 米；從 清華大學(xué) 南路現(xiàn)狀 DN1400 輸水干管上的 DN800開口，沿 清華大學(xué) 南路向北鋪設(shè) DN600 上水管線至北紅線，長約 370 米；在 清華大學(xué) 南門規(guī)劃路上鋪設(shè) DN300 上水管線，長約 200 米。 2．拆遷安置方案 為使二期土地征用工作盡快順利進(jìn)行， 清華大學(xué) 科技園用地內(nèi)需拆遷的所有居民、企事業(yè)單位、個體工商戶均按照 1998 年 12 月 1 日開始實施的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，采用貨幣補償方式進(jìn)行拆遷。 （ 4）規(guī)劃集中綠地用地內(nèi)有一口北京市水源三廠的補壓井，需遷移。 清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 23－ 第七章 開發(fā)建設(shè)方案 拆遷安置方案 1．拆遷情況 （ 1）居民拆遷情況 表 71 需拆遷居民情況匯總表 序 號 項 目 單 位 數(shù) 量 1. 總戶數(shù) 戶 578 2. 總?cè)藬?shù) 人 1526 3. 房屋總建筑面積 M2 32722 其中：正式房 M2 20730 自建房 M2 11992 4 房屋總間數(shù) 間 其中：正式房 間 自建房 間 1482 （ 2）企事業(yè)單位及個體工商戶拆遷情況 清華大學(xué) 科技園建設(shè)需拆遷企事業(yè)單 位 19 家，建筑面積 29295 平方米，無證房建筑面積 9100 平方米。 5．市政設(shè)施 市政各專業(yè)規(guī)劃及其綜合規(guī)劃，以各職能部門專業(yè)規(guī)劃為準(zhǔn)。建筑造型力求簡潔、 明快、新穎，各建筑單位既統(tǒng)一又不失其獨立個性。此外，園區(qū)內(nèi)道路寬 11 米，除3 米的步道外，兩側(cè)均為集中條形綠地，形成綠色步行走廊。地面停車場為 315 輛，地下停車場為 4500 輛，地面臨時停車為 390輛，合計停車數(shù)為 5205 輛。在中心綠地西北部建設(shè)地下三層集中車庫及人防工程 60000 平方米；每個地塊內(nèi)配合單體建筑也將同時建設(shè)地下停車場。各塊地規(guī)劃指標(biāo)詳見表 62“ 清華大學(xué) 科技園（主體區(qū)）基本地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表”。規(guī)劃范圍內(nèi)分為 A、 B 兩個區(qū)： A區(qū)分為兩個地塊， A－ 01 停車場，A－ 02 為研發(fā)、辦公、酒店用地； B 區(qū)是科技園主體區(qū)的中心區(qū)， B 區(qū)西部為中小企業(yè)科技孵化區(qū)，為有開發(fā)遠(yuǎn)景的中小企業(yè)提供科技孵化、生產(chǎn)、研發(fā)服務(wù)； B 區(qū)中部為研發(fā)、辦公區(qū)， 清華大 學(xué) 校內(nèi)產(chǎn)業(yè)群，綠地、停車場和配套設(shè)施。最高建筑高度 100 米，最高建筑層數(shù)為 28 層。 清華大學(xué) 鐘靈毓秀的生態(tài)環(huán)境，深遠(yuǎn)厚重的文化底蘊，嚴(yán)謹(jǐn)勤奮、求實創(chuàng)新的優(yōu)良校風(fēng)，中西融會、古今貫通的治學(xué)主張，將成為 清華大學(xué) 科技園的靈魂。將科技與環(huán)境、人文與生態(tài)有機結(jié)合；創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境；映射傳統(tǒng)— 實現(xiàn)新老文明交相輝映。 第六章 規(guī)劃設(shè)計方案 功能定位 清華大學(xué) 科技園功能定位為：創(chuàng)新人才培育中心、創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化中心、科技成果轉(zhuǎn)化中心。 項目所在區(qū)內(nèi)地層上部為厚層的第四紀(jì)沖洪積物，主要為粘性土、粉土和砂卵石的交互沉積；下部為第三紀(jì)基巖，埋藏較深，據(jù)推測，基巖埋深在 140－ 160 米左右。 2．地形地貌 擬建地位于永定河沖洪積扇平原中上部，為緩傾斜沖積平原，地形平坦，地面坡度 1‰～ 3‰。清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 19－ 冬季大氣壓力 。年平均蒸發(fā)量為 ，月平均蒸發(fā)量最大出現(xiàn)在 5 月份，為 。 自然條件 1．氣象條件 清華大學(xué) 科技園地處北京市地區(qū)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫚敫珊导撅L(fēng)氣候，多年平均氣溫為 ℃，最冷月平均氣溫為－ ℃，最熱月平均氣溫為 ℃。 （ 2）通信管道現(xiàn)狀 成府路南北兩側(cè)有 24－ 36 孔管道，雙清路有 24 孔管道一條， 清華大學(xué) 東路有 36 孔管道一條。 5．供電現(xiàn)狀 清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 18－ 在 清華大學(xué) 科技園周邊現(xiàn)有肖莊 110 千伏安和中關(guān)村 110 千伏安變電站，肖莊 110 千伏安變電站投產(chǎn)時間較長，負(fù)荷較重，無增加用電的可能性；中關(guān)村 110 千伏安變電站雖然新近投入使用，但一期工程只安裝了 2 臺變壓器，而 清華大學(xué) 科技園用電容 量達(dá)到 52200 千伏安，需加以擴(kuò)建，方能解決 清華大學(xué) 科技園用電問題。 3．污水現(xiàn)狀 在 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃用地南側(cè)的成府路上現(xiàn)有一條 φ 400mm－ φ700mm 的現(xiàn)狀污水管道，通過白頤路現(xiàn)狀污水管道接入萬泉河污水截流管。 市政設(shè)施現(xiàn)狀 1．供水現(xiàn)狀 在 清華大學(xué) 科技園規(guī)劃用地東側(cè) 清華大學(xué) 南路上有一條現(xiàn)狀DN1400 輸水干管。 道路交通現(xiàn)狀 項目用地南側(cè)有已拓寬成府路（ 50 米），雙清路由西南向東北穿園區(qū)而過。 擬開發(fā)土地現(xiàn)狀 清華大學(xué) 科技園開發(fā)用地 165247 平方米，分別屬于北京市自來水公清華大學(xué) 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 17－ 司水電分公司、北京市物資公司、北京鐵路分局、東升鄉(xiāng)、超市發(fā)超市和居民。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址 清華大學(xué) 科技園（主體區(qū)）位于中關(guān)村科技園區(qū)的核心地段，地處清華大學(xué) 校園東南部，東起規(guī)劃建設(shè)中的 清華大學(xué) 南路，西至 清華大學(xué) 、北大蘭旗營教師住宅小區(qū)，南到成府路，北與 清華大學(xué) 校園圍墻接壤（詳見附圖一）。在營造良好的空間環(huán)境的同時特別注重創(chuàng)新文化氛圍和服務(wù)支撐、技術(shù)支持、成果轉(zhuǎn)化、風(fēng)險投資體系等軟環(huán)境的建設(shè)。七年來 清華大學(xué) 科技園依托 清華大學(xué) 強大的科技、人才、設(shè)備等資源優(yōu)勢，營造出一個獨特的具有地區(qū)優(yōu)勢的空間。 （ 3）創(chuàng)新文化氛圍和服務(wù)支撐環(huán)境優(yōu)越 清華大學(xué) 科技園所依托的 清華大學(xué) 是一所具有學(xué)科交叉綜合優(yōu)勢的著名學(xué)府。 （ 2）功能定位有別于其他園區(qū) 清華大學(xué) 科技園作為中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部分，依托世界一流大學(xué) 清華大學(xué) 營造出勤奮、務(wù)實、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的文化氛圍，注重基礎(chǔ)科學(xué)的研究，沒有嘈雜浮躁的商業(yè)環(huán)境，與以國際科貿(mào)、商務(wù)中心為主的中關(guān)村西區(qū)，形成功能互補，動態(tài)連接的大園區(qū)格局。 清華大學(xué) 科技園與北大科技園相比，雖然在功能、位置、綜合優(yōu)勢方面有許多相似之處，但 清華大學(xué) 科技園有許多優(yōu)越條件：首先、 清華大學(xué) 科技園起步較早，目前已建成起步區(qū) 10 萬平方米； 清華大學(xué) 科技園修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證都已獲得批準(zhǔn)，前 期準(zhǔn)備工作充分，而北大科技園修建性詳規(guī)還未獲批準(zhǔn)；北大科技