【正文】 綜合管理： （ 1） 使用文明用語，微笑服務(wù)，協(xié)調(diào)樓內(nèi)各項(xiàng)事宜，服務(wù)整改合格率 100%； （ 2） 崗位實(shí)行 24小時值守制，嚴(yán)禁值班人員擅自離崗； （ 3） 值班期間不允許做與工作無關(guān)的事情， 值班室內(nèi)不得烹飪、煮飯等， 做好崗位值班記錄，記錄要完整、詳盡，相關(guān)記錄有管理員簽閱意見； （ 4） 對外來人員進(jìn)行認(rèn)真盤查，做好來訪登記和接待工作，嚴(yán)格控制閑雜人員進(jìn)入 ； （ 5） 物品進(jìn)出要詢問、登記，對大件物品進(jìn)出須詢問； （ 6） 接待來訪人員應(yīng)面帶微笑起身、熱情、主動問候，并進(jìn)行登記；熱心、細(xì)致的接待學(xué)生咨詢或投訴； 不得謾罵、毆打?qū)W生，不得與學(xué)生發(fā)生任何沖突，如有糾紛及時向乙方管理部門放映； （ 7） 指揮、引導(dǎo)樓院內(nèi)自行車整齊有序停放。每年打草六次以上； （ 2） 無垃圾傾倒現(xiàn)象，空地上無明顯垃圾； （ 3） 無種菜現(xiàn)象； （ 4） 未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)，空地不得用于其它用途，不得興建任何設(shè)施。水底有不超過 1cm厚的沉積污泥，每年要清除一次； （ 3） 水體景觀水質(zhì)良好，無臭味，能見度達(dá)到 50cm以上；水生動植物長勢良好。假山或疊石小品無倒塌，石塊接合處縫隙擴(kuò)大1cm以下（無安全危險）； （ 2） 每天上、下午各清掃一次，垃圾及時清運(yùn)，設(shè)施表面有少許附著污物。 時花與盆景 （ 1） 花卉生長正常，缺株、倒伏不超過 35處，基本無枯枝殘花； （ 2） 缺枝、倒伏、枯死及時補(bǔ)種； （ 3） 及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次； （ 4） 適時做好病蟲害防治工作； （ 5） 花壇設(shè)施保持完好。 綠地養(yǎng)護(hù) （ 1） 草坪覆蓋率達(dá)到 90%以上，生長旺盛，草根基本不裸露； （ 2） 葉色正常，生長季節(jié)基本不枯黃； （ 3） 及 時對綠地整治修剪，高度控制在 10cm以下； （ 4） 及時除掉雜草，每年除雜草六 遍以上，雜草率 10%以下； （ 5） 干旱、高溫季節(jié)基本保持有效供水，有低洼及時平整，基本無積水； （ 6） 按生長情況，適時適量施有機(jī)肥二遍； （ 7） 及時做好病蟲害防治理； （ 8） 綠地整潔，生長好，有斑禿及時補(bǔ)植；能及時清理垃圾雜物。喬、灌、花、草齊全，基本無裸露土地； （ 2） 樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種的平均生長量，存活率 95%以上； （ 3） 樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光； （ 4） 在正常條件下，生長季節(jié)有少量黃葉、焦葉、卷葉； （ 5） 無明顯枯枝死杈、無死樹； （ 6） 喬木根據(jù)需要適時修剪，灌木整形修剪每年二次以上，籬、球等按生長情況 、造型要求及時修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉緊密，無脫節(jié)； （ 7） 每年適時除雜草，五次以上； （ 8） 按植物品種、生長情況、土壤條件適時適量施肥。 （ 三 ） 校園綠化養(yǎng)護(hù)： 負(fù)責(zé) 本物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)，包括樹木、綠地、園林景觀的日常維護(hù)和保養(yǎng)施肥。 b、有活蟑螂卵鞘房間不超過 2％，平均每間 房不超過 4只。 b、蠅類孳生地得到有效治理，幼蟲和蛹的檢出率不超過 3％。 c、 特殊場所白天人誘蚊 30分鐘，平均每人次誘獲成蚊數(shù)不超過 1只。 （ 2） 滅蚊標(biāo)準(zhǔn) :a、內(nèi)外環(huán)境積水中，蚊幼蟲及蛹的陽性率不超過 3％ 。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：參照 國家愛衛(wèi)會標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1） 滅鼠標(biāo)準(zhǔn) :a、 15㎡標(biāo)準(zhǔn)房間布放 20X20厘米滑石粉塊兩塊，一夜后陽性粉塊不超過 3％；有鼠洞、鼠糞、鼠咬等痕跡的房間不超過 2％。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：清運(yùn)率達(dá)到 100%；覆蓋蓬布，密閉化運(yùn)輸，減少道路污染；垃圾 場 清掃干凈，做到車走地凈；車容車貌保持整潔，設(shè) 備完好無損；清理完垃圾，及時關(guān)好垃圾箱（ 場 ）門。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：日常無糞便堵塞或溢出現(xiàn)象，保證污水管道暢通；清掏時硬的表面、塊狀物全部清運(yùn)； 清理后，目視井內(nèi)無積物、無塊狀物浮于上面，出入口暢通。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：保持廣場全天整潔干凈，達(dá)到“九無” (無果皮、無紙屑、無塑膜、無痰跡、無污水、無暴露垃圾、無煙頭、無亂張貼、無泥沙 )；“四凈” (廣場面凈、果皮箱凈、樹穴綠化 帶凈、地下通道凈 )“一通” (下水道口通 )，雨雪天氣時，保證廣場面不積水、少結(jié)冰（中、大雪以上保證道路暢通）。 廣場及 其他 硬質(zhì)地 面 保潔 作業(yè)頻率：每天上班前完成各大樓前及校園主要廣場保潔工作，隨后接著完成其他保 潔，且巡回保潔。每日早、中、晚三次將垃圾桶（箱）內(nèi)垃圾集中清運(yùn)至垃圾場，做到日產(chǎn)日清；重大活動期間實(shí)施道路沖洗保濕；遇大雪或暴雪時及時組織相關(guān)人員清掃。 （ 二 ）校園 公共衛(wèi)生 ： 負(fù)責(zé) 本物業(yè)管理項(xiàng)目 內(nèi)公共衛(wèi)生，包括校門、道 路、廣場、圍墻、地下室、空 地等衛(wèi)生保潔，垃圾清運(yùn)，化糞池清掏，除四害消殺等。 技術(shù)管理 （ 1） 制定設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行管理制度；落實(shí)安全運(yùn)行崗位責(zé)任制； （ 2） 建立完整的技術(shù)、設(shè)備檔案，有定期巡回檢查、維修保養(yǎng)、日常運(yùn)行檔案記錄； （ 3） 建立各種設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的應(yīng)急處理機(jī)制和預(yù)案。 人事、宣傳管理 （ 1） 按 法律法規(guī) 辦理選聘辭退手續(xù)； （ 2） 組織 員工上崗培訓(xùn)； （ 3） 建立員工檔案， 依法 辦理員工保險； （ 4） 組建宣傳隊(duì)伍，完成企業(yè)的宣傳教育工作； （ 5） 有完整的人事、勞資管理系統(tǒng)。 二、服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) （一）物業(yè) 機(jī)構(gòu)的管理 ：符合工商稅務(wù)法律規(guī)范，機(jī)構(gòu)設(shè)置健全、內(nèi)部管理規(guī)范，社會信譽(yù)良好。 （ 十三 ） 物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的和 甲方 交辦的其他事項(xiàng) 。 （ 十二 ） 本物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目內(nèi)資產(chǎn)管理及設(shè)備設(shè)施維護(hù)： 根據(jù) 學(xué)校有關(guān)資產(chǎn)管理規(guī)定，做好本 項(xiàng)目內(nèi)資產(chǎn)管理，保證學(xué)校資產(chǎn)的安全、完整和有效使用，按照學(xué)校資產(chǎn)管理部門工作要求做好資產(chǎn)的登記、統(tǒng)計、清查及檔案管理工作。 （ 十一 ） 應(yīng)急事項(xiàng)處置： 負(fù)責(zé) 本物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目內(nèi) 停電、停水、火災(zāi)、漬水 、災(zāi)害天氣、治安刑事案件、聚眾鬧事，非法集會、燃?xì)庑孤?、重大人身傷亡事故等情況的應(yīng)急處置工作，并及時匯報學(xué)校相關(guān)部門。 安保及后勤保障要求： 室外和室內(nèi)保潔，會場桌椅、桌布和花木，其他臨時性指定要求等。教室用燈要做到隨用隨開，并根據(jù)在教室學(xué)生人數(shù)隨時調(diào)整教室照明度， 晚自習(xí)下課后樓宇管理員必須在 10分鐘內(nèi)關(guān)燈。 教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、辦公樓（圖書館） 內(nèi)杜絕長明燈、長流水，做到人走燈滅，人走水停，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 (2) 溝蓋板 小修內(nèi)容：各種溝蓋板、井蓋板；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：正常使用 ；時限要求：報修后 2小時 到達(dá)現(xiàn)場處理。 (3)配電線路 小修內(nèi)容：導(dǎo)線 、 支持物 ；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：絕緣良好完整可靠 ；時限要求：出現(xiàn)故障 15分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理 。 供電 設(shè)施設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn) (1)配電設(shè)施 小修內(nèi)容：配電柜 、 配電箱 、 配電盤 ；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好 ；時限要求：出現(xiàn)故障 15分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理 。 小修內(nèi)容： 校園 下水管道 堵塞，排污不暢通的應(yīng)疏通 ； 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)疏通；化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應(yīng)疏通或清掏，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。 (2)衛(wèi)生設(shè)備 小修內(nèi)容：衛(wèi) 生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。 上下水系統(tǒng)小修標(biāo)準(zhǔn) (1)室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局部換管 小修內(nèi)容：樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。 (7)外檐裝修 小修內(nèi)容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險的，應(yīng)排除險情；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：排除險情后的外檐裝修，應(yīng)不存在危險隱患。 (5)清掃屋面、采光井、雨落管等 小修內(nèi)容：每年應(yīng)將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面采光井應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。玻璃裝釘牢固，窗紗繃緊，不露紗頭。 (2)室內(nèi)墻面及頂棚 小修內(nèi)容：內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報修之日起，一日之內(nèi)處理或預(yù)約修復(fù)日期。 房屋土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn) 時限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞；室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管；煙道堵塞等。 （ 七 ） 房屋及校園設(shè)施維修維護(hù) ： 確保 本物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目內(nèi)建 筑物和校園設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行使用，包括：（ 1）校區(qū)內(nèi)建筑物的日常維修、維護(hù)：建筑物及室內(nèi)桌椅、門窗、黑板等設(shè)施的零星維修；建筑物的燈具、電器線路，下水管道（含建筑物外第一個化糞池及以內(nèi)管道、窨井）、供水管道（含室外第一個閥門井及以內(nèi)管道、閥門）、供電系統(tǒng)的日常維護(hù)、維修。 （ 1） 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理； （ 2） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物； （ 3） 按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動； （ 4） 在雨 、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃； （ 5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)詳見校園綠化養(yǎng)護(hù)。 （ 1）住宅區(qū) 內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修； （ 2） 保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正 常使用； （ 3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損； （ 4） 單元樓外園區(qū)照明 正常 。 （ 六 ） 家屬區(qū)物業(yè)： 綜合管理 : （ 1） 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施； （ 2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃 ,組織實(shí)施； （ 3） 白天有專職管理員接待住戶 ,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場； （ 4） 協(xié)助 居委會工作 并配合其運(yùn)作； （ 5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全； （ 6） 與業(yè) 主簽 訂 物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； （ 7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗； （ 8） 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù) 60％； （ 9） 建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn)行 。 服務(wù)范圍及標(biāo)準(zhǔn)詳見以上 6條。 （ 7） 屋面及外墻保潔： 負(fù)責(zé)屋面保潔工作，可上人屋面保潔標(biāo)準(zhǔn)同硬質(zhì)地面，其他屋面及雨棚頂面要求無落葉等污物明顯堆積，落水管口清潔、暢通； 建筑物外墻 3米以下無污損、小廣告 。 作業(yè)頻率：會議（接待）室桌面、地面在會議結(jié)束后即刻清理；會議（接待）室桌椅、地面、窗臺、門楣、門套、墻面、墻角每三日保潔 1次；天棚、燈具、設(shè)備每周保潔 1次；窗玻璃每兩周保潔 1次；茶具 每次消毒；地毯每兩月消毒 1次。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：電梯轎廂內(nèi)無積塵、無污漬、無粘貼物；燈具、指示板明亮 ；廂內(nèi)地面干凈、無垃圾雜物；不銹鋼表面無手印、無積塵，無污漬、光亮；電梯門槽內(nèi)無垃圾雜物。 （ 5） 電梯： 范圍 ： 電梯轎廂、電梯廳、電梯門及門套、指示板、廂壁、通風(fēng)口、天花板、燈具、監(jiān)控器探頭。 作業(yè)頻率：桌椅、沙發(fā)、講臺、黑 板、地面、踏步、窗臺、門楣、門套、墻面、墻角每日早、中、晚保潔 3次；天棚、燈具、設(shè)備每周保潔 1次；窗玻璃每月保潔 2次。墻面、天棚、墻角、燈具無積塵、無蜘蛛網(wǎng)；地面無水漬、無污漬、無垃圾；開水房達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、安全可靠；保潔工具與保潔用品要統(tǒng)一放在指定地點(diǎn)。 作業(yè)頻率：每天四次對衛(wèi)生 間全面保潔，且巡回保潔；天棚、燈具、窗玻璃排氣扇每月保潔 1次；開水房每天保潔 1次，開水箱每兩月清洗 1次；每天定時開放。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：地面無水漬、無污漬、無垃圾，無積塵，光亮；墻面無灰塵、無污漬，光亮，墻角無蜘蛛網(wǎng)；公共設(shè)施表面無積塵、無污漬、光亮；不銹鋼表面無手印、無積塵，無污漬、光亮；玻璃上無手印、無積塵、無污漬、明亮；窗臺無積塵。 （ 2） 樓道： 范圍： 地面、樓道梯級、扶手、墻面、踢腳線、配電箱、消防設(shè)備、樓道門、窗、燈具及開關(guān)、垃圾桶。 作業(yè)頻率：地面、臺階、宣傳窗、垃圾桶、裝飾柱、植物花盆等每天保潔 1次 ，且巡回保潔；裝飾門及門套、踢腳線等 每周 保潔 1次；墻面、天棚、消防設(shè)施、燈具每月保潔 1次；地磚、大理石、水磨石等地面每月徹底刷洗 1次。在考試結(jié)束后及時收藏保管好； d、依據(jù)考試須知設(shè)定好考試期間各階段的鈴聲； e、配合教務(wù)處及時清理考場周圍的無關(guān)人員，在考試前及考試結(jié)束后的做好考生的引導(dǎo)和疏導(dǎo)工作