【正文】 （ 4） XX 工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)， XX 工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。 （ 2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場(chǎng)。 本項(xiàng)目位于 XX 路以東，緊鄰 XX 河。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在對(duì)類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對(duì)象）及市場(chǎng)需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、 XX 縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來越突出。 二：中高檔型。 （ 5）暢銷產(chǎn)品分析 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價(jià)比型。 （ 4）開發(fā)商參差不 齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 2020 年度， XX 市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級(jí)資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 （ 2）購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”， 2020 年個(gè)人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的 94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍、最積極的因素。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南 淝河畔的 “ 中央花園 ” 項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。前 5 個(gè)月 ， 現(xiàn)房銷售率達(dá)到 %，預(yù)售率達(dá)%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有 158 個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積 萬平方米（占 5 月份在建面積的 %），其中住宅項(xiàng)目 136 個(gè)，已預(yù)售出面積 萬平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項(xiàng)目 22 個(gè)，已預(yù)售面積 30 萬平方米，共收取預(yù)收款 億元。 2020 年， 房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主 體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。住宅空置面積下降達(dá)到 %。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 2020 年度， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元，較上一年度增長 %，住宅施工面積 萬平方米，較上一年度增長%，住宅新開工面積 萬平方米，較上一年度增長 %，住宅竣工面積 萬平方米，較上一年度增長 %。 運(yùn)營組織管 理 XX 項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由 XX 金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。 （ 4）物業(yè)管理 XX 實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 （ 2）小高層公寓 XX 小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。整個(gè)小區(qū)充 分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 50 劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是 XX 東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。 在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，把項(xiàng)目建成形象工程。 二、建議 在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程 序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護(hù)要求。 經(jīng)測(cè)算， 項(xiàng)目總投資 2951 萬元， 資金來源 已落實(shí) 。 8%） 5 5 9 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 9 9 （按差額定率累進(jìn)法計(jì)算） 10 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（工程費(fèi)用179。 %） 30 30 5 編制、評(píng)估可行性研究報(bào)告 8 8 6 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 62 62 （計(jì)價(jià) 格 [2020]10 號(hào)文） 7 施工圖審查費(fèi)（設(shè)計(jì)費(fèi)179。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 附表 111 XX區(qū) 119指揮中心投資估算表 序號(hào) 生產(chǎn)環(huán)節(jié)或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 投資比例 (%) 備注 土建工程 費(fèi) 設(shè)備及 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì) 一 工程費(fèi)用 1 土建工程 939 939 2 室內(nèi)及室外裝飾裝修工程 578 578 3 給排水工程 86 86 4 消防 42 42 5 避雷設(shè)施 24 24 6 電梯 60 60 7 智能化弱電系統(tǒng) 142 142 8 電氣工程及后備電 源 73 73 9 暖通工程 243 243 10 總圖工程 0 車行道及場(chǎng)地硬化 56 56 綠化工程 63 63 運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練場(chǎng)、籃球場(chǎng) 35 35 室外綜合管網(wǎng) 41 41 土石方及平整場(chǎng)地 90 90 人防工程 21 21 小計(jì) 1204 1289 2493 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 續(xù)附表 111 XX 區(qū) 119 指揮 中心投資估算表 序號(hào) 生產(chǎn)環(huán)節(jié)或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 (萬元 ) 投資比例 (%) 備注 土建工程 費(fèi) 設(shè)備及 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì) 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地費(fèi)用（出讓 地 ，不計(jì)土地成本） 2 三通費(fèi) 23 23 3 建設(shè)單位管理費(fèi)（工程費(fèi)用179。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見投資估算表 121。 1預(yù)備費(fèi)按建設(shè)部建設(shè)（ 1992） 102 號(hào)文關(guān)于批準(zhǔn)《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》的通知。 建設(shè)單位管理 費(fèi)按渝財(cái)建（ 2020） 247 號(hào)文。 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文。 工程監(jiān)理費(fèi)按渝價(jià)（ 2020） 352 號(hào)文。 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按渝價(jià)（ 2020） 345 號(hào)文。 XX 市住房建設(shè)現(xiàn)行收費(fèi)法規(guī)文件選編。 工程建設(shè)其它費(fèi)用 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 此部分費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)以及其它費(fèi)用等。 （ 4）道路廣場(chǎng)工程 作為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的道路廣場(chǎng)是最主要的基礎(chǔ)設(shè)施，另外還有指揮中心周邊的臺(tái)階。 （ 2）普通裝飾裝修工程 此項(xiàng)工程是項(xiàng)目進(jìn)行裝飾裝修的費(fèi)用。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不宜少于 5 家，參加投標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位不宜少于 3 家。 （三） 招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息，至少在一家有 資格的媒體上公開發(fā)布。其中，施工單位招標(biāo)按國家招標(biāo)法規(guī)定采用公開招標(biāo)形式，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。 二、項(xiàng)目招投標(biāo) （一） 招標(biāo)范圍 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》，國家計(jì)委第 3 號(hào)令以及 XX 市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本工程擬進(jìn)行招標(biāo)。 2020 年 7 月－ 9 月，完成內(nèi)外裝修及相關(guān)消防車輛、設(shè)備的搬遷、安裝及環(huán)境、道路。 2020 年 10 月－ 11 月，完成場(chǎng)地平整及基礎(chǔ)工程。 2020 年 9 月－ 2020 年 10 月，完成施工圖設(shè)計(jì)。具體安排如下： 2020 年 9 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察、可行性報(bào)告編制及審批。 二、綠化 綠化是達(dá)到自然凈化的根本措施，加強(qiáng)建設(shè)不僅是為了美觀，更重要的是為了凈化空氣，減少城市噪聲污染，綠化形成點(diǎn) 線 面的綠化體系：各功能區(qū)有自己獨(dú)立的集中綠化；盡量為創(chuàng)建立體綠化提供最大的可能，由喬木形成的窨綠化體系較之平面綠化體系更能美 化環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量。石方工程爆破應(yīng)固定放炮時(shí)間，并先行出安民告示。 （ 2）揚(yáng)塵污染防治：對(duì)易揚(yáng)塵的材料加強(qiáng)運(yùn)輸、堆放，以減少揚(yáng)塵對(duì)空氣環(huán)境的污染。 （ 2）生活垃圾經(jīng)分類收集后袋裝，可再生固體廢物由廢品收購XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 部門回收處理，逐步實(shí)行廢棄場(chǎng)物資源化，不可回收固體垃圾由清潔人員集中后，采用垃圾運(yùn)輸車定期運(yùn)至城市垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)無害化處理。 （ 3）聲環(huán)境主要執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中 2 類標(biāo)準(zhǔn)，交通干線兩側(cè) 10m 內(nèi)執(zhí)行 4 類標(biāo)準(zhǔn)。 （三）環(huán)境質(zhì)量及排放執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）環(huán)境空氣執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30961996）中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 聲學(xué)環(huán)境 場(chǎng)區(qū)內(nèi)晝夜噪聲均不超標(biāo)，聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到（ GB1234890） II類標(biāo)準(zhǔn)，有局部施工噪聲。 （二）環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 空氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB30951996 二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，局部 TSP 超標(biāo)，空氣環(huán)境質(zhì)量狀況良好。 選用低能耗的空氣調(diào)節(jié)、給排水、電氣設(shè)備 (如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)，等 )，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行節(jié)能。樓梯間公共照明開關(guān)盡量采用自斷電延時(shí)開關(guān)。 3．除特殊 裝飾效果燈具外，所有燈具盡量選用開啟式或半開啟 式高效率翔具： 4．氣體放電燈均在燈具內(nèi)設(shè)分散補(bǔ)償電容，同時(shí)合理選擇配電XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 電纜截面，減少電能傳輸損耗。 （三）本項(xiàng)目在主要設(shè)備選型上，一律選用國家認(rèn)可的節(jié)能型產(chǎn)品，如中央空調(diào)主機(jī)、變壓器、風(fēng)機(jī)、熱水機(jī)組、各類水泵和柴油發(fā)電機(jī)等。 （一）本 項(xiàng)目 建筑房間為南北向布置，盡量避免東西間開窗及大開窗，所有外墻窗均為塑鋼雙層玻璃門窗，建筑屋面均采用擠塑聚苯板保溫隔熱層，外墻使用聚苯顆粒保 溫漿料等措施，達(dá)到節(jié)能規(guī)范的要求。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 第 九 章 節(jié)能措施 按照國家能源政策，在新建項(xiàng)目中，應(yīng)盡量采用行之有效的節(jié)能措施。 七、 消防電氣 本 項(xiàng)目 消防保護(hù)等級(jí)確定為二級(jí)。 六、 化學(xué)消防 在配電機(jī)房設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)。 滅火裝置 本 項(xiàng)目建筑 樓梯間及各公共場(chǎng)所、電器設(shè)備房設(shè)有磷酸銨鹽手提式干粉滅火器。消火栓系統(tǒng)管道采用熱鍍鋅鋼管，溝槽式連接 。屋頂設(shè)檢驗(yàn)用消火栓。消防水箱一個(gè)，消防系統(tǒng)為臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。 室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 本 項(xiàng)目 建筑內(nèi)設(shè)置獨(dú)立的消火栓給水系統(tǒng)。 室外設(shè)置 2 組 SQl50 型消防水泵接合器，供室內(nèi)消火栓給水滅火；設(shè)置 2 組 S0150 型消防水泵接合器，供室內(nèi)噴淋給水滅火。,存儲(chǔ)消防用水。一次火災(zāi)總用水量 396m179。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 五、 給排水消防 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJl6— 87， 2020 年版 )； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ 140— 90)。建筑內(nèi)的隔墻采用頁巖空心磚，框架填充外墻體采用頁巖空心磚。 本建筑沒層均設(shè) 2 部疏散樓梯，均設(shè)防煙樓梯間，疏散寬度 、距離均滿足要求。 防火分區(qū)：每層為一個(gè)防火分區(qū)，面積均小于 1500M178。 四、 結(jié)構(gòu)防火 防貨間距：本建筑距離用地紅線均大于 13 米。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 第八章 消防 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50045— 95)(2020 年版 ) 《建筑 滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50140— 2020) 二、 總圖消防 本 項(xiàng)目 為二類高層建筑，建筑的北面為入口廣場(chǎng)，東面為場(chǎng)區(qū)道路，南面為訓(xùn)練跑道兼做消防車道，西面為場(chǎng)區(qū)集中綠地，所以建筑周邊消防車均可到達(dá)撲救，滿足消防要求。 住宅櫥房油煙 Eh~建專業(yè)設(shè)置變壓式煙道高空排放。 設(shè)備用房能自然開窗通風(fēng)，不再設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 （三） 防排煙： 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB5004595)2020 版及土建資料，在下列地點(diǎn)設(shè)置防排煙系統(tǒng)： l、本建筑無法自然排煙的防煙樓梯間或前室，設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，前室及合用前室每層設(shè)置多葉通風(fēng)口、常閉， 火災(zāi)時(shí)開啟本層及相鄰上下一層的風(fēng)口和風(fēng)機(jī)進(jìn)行送風(fēng)，余壓值為 25Pa，樓梯間隔層設(shè)置白垂百葉風(fēng)口，火災(zāi)時(shí)開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行送風(fēng)，余壓值為 50Pa。 本專業(yè)其他相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50045— 95)2020 版178。 電 弱電線路室外敷設(shè)采用混泥土排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷設(shè)。 （ 七 ）弱電線路敷設(shè) 本 項(xiàng)目 電源采用 10KV 市 電 一回加發(fā)電機(jī)作 備電方式。 （ 5）綜合保安監(jiān)控系統(tǒng) 本 項(xiàng)目 在一層設(shè)置保安室， 在內(nèi)設(shè)系統(tǒng)矩陣主機(jī)、視頻錄象、打印機(jī)，監(jiān)視器及～ 24V 電