【正文】 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 有國家計委經(jīng)濟研究。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2020 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)16499 億元，增長 %。 2020 年 上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 50053 億元，按可比價格計劃，與去 年同期相比增長 %。 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2020 年及 2020 年上半年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2020 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺階，達到 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8％。 表 3：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 指標 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住 宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目建設(shè)后續(xù)資金保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 表 3：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 1 土地成本 2 前期工程費 3 建安工程 4 管理費 5 不可預(yù)見費 6 其他費用 7 財務(wù)費用 8 銷售費用 9 公用設(shè)施專用基金 10 合計 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項目建設(shè)進度 項目計劃于 2020年年中開始 動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2020 年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 ，共 10個季度。 項目開發(fā)合法性手續(xù) 開發(fā)條件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 不詳 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 不詳 結(jié)論 項目用地正在轉(zhuǎn)讓過程中。 項目總論 項目背景 項目名稱 **廣場 開發(fā)公司簡介 承擔可行性研究公司 受托單位：深圳市 **地產(chǎn)咨詢有限公司 單位地址：深圳市 **路 1001 號 6 樓 資質(zhì)證書： ****號 資質(zhì)等級：一級 法人代表： *** 聯(lián)系電話： *** 研究工作依據(jù) （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳 市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》 （深圳市發(fā)展計劃局：深計 [2020]590 號） （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標 [2020]205 號） （ 3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） 需要文檔請給我留言。 項目建設(shè)進度 .................................................................................. 38 投資估算和資金籌措 ...................................................................... 38 項目綜合評價結(jié)論 .......................................................................... 39 2 項目投資環(huán)境和市場研究 .................................................................................. 41 市場宏觀背景 ......................................................................................... 41 全國投資環(huán)境 .................................................................................. 41 深圳市投資宏觀背景 ...................................................................... 43 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ...................................................................... 51 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 .......................................................... 51 區(qū)域市場分析 ......................................................................................... 52 區(qū)域市場界定 .................................................................................. 52 供給分析 .......................................................................................... 52 需求分析 .......................................................................................... 52 競爭分析 .......................................................................................... 54 片區(qū)房地 產(chǎn)市場分析結(jié)論 .............................................................. 54 3 項目分析與評價 ................................................................................................... 55 地塊解析 ................................................................................................. 55 交通條件 .......................................................................................... 55 地形、地勢 ...................................................................................... 55 規(guī)劃限制條件 .................................................................................. 55 項目 SWOT 分析 ................................................................................... 56 項目評價 ................................................................................................. 56 4 市場定位及項目評估 .......................................................................................... 57 項目定位 ................................................................................................. 57 方案建議 ................................................................................................. 58 5 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 ...................................................................................... 59 有關(guān)工程計劃說明 ................................................................................ 59 施工橫道圖 ............................................................................................. 59 6 投資估算與資金籌措 .......................................................................................... 60 項目總投資估算 ..................................................................................... 60 需要文檔請給我留言。 深圳市 **廣場項目可行性研究報告 需要文檔請給我留言。 / 畝，預(yù)計項目總投資為 28820萬元，在銷售價格不變時，同理可計算出達到盈虧平衡時的銷售量為 75922 平方米，銷售額為30369 萬元，銷售率為 66%。 1）、該項目銷 售收入為 46024 萬元，住宅的總建筑面積為 115060平方米，項目平均售價為 4000 元 /平方米。 ? 當?shù)貎r為 31 萬 /畝時 , 樓面地價為 775 元 /㎡ ,地價款為9304 萬元，預(yù)計總投資為 28820 萬元，在售價和成本不變時，達到盈虧平衡時的銷售量為 75922 ㎡ ,住宅銷售率為 66%，銷售額為 30369萬元。 需要文檔請給我留言。 靜態(tài)投資回收期 自 2020年 10月起到 2020年 9月，項目在運行過程中只有現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入，累計凈現(xiàn)金流出量為 14788 萬元，達到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從 2020年 10月開盤銷售后開始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。 ? 年投資利潤率為 14% 靜態(tài)指標分析 評價指標 1）銷售收入 2）稅前利潤 3）稅后利潤 4）成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率 稅金 1） 營業(yè)稅及城建稅：按銷售收入的 %提取 2） 所得稅：按稅后利潤的 33%提取 利息：按 8%的年利率計算 利潤分析 該項目的投資收益及投資回報率見下表 需要文檔請給我留言。 ? 銷售利潤率 25%。 經(jīng)濟效益分析 主要分析結(jié)論 ? 項目能實現(xiàn)稅后利潤 11356萬元。 （ 3）支付 ******公司整體轉(zhuǎn)讓價款 2500 萬元 （ 4）支付配套費及人防費 2040 萬元 故計息資金金額為 14788 萬元 計息時間 該項目從 2020年 10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開始，在不考慮內(nèi)部認購的因素外，預(yù)計要到 2020年 10 月項目開盤才有現(xiàn)金流入，預(yù)計到 2020年 10月，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預(yù)計計息時間為 24個月，即 2 年。 （ 2）項目啟動資金按建安成本的 30%估算，故項目啟動資金為2748 萬元（即 9160*30%=2748）。 計息資金估算 根據(jù)項目開發(fā)計劃、銷售計劃和投資估算等情況， 我們可進行以下指標分析： （注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的 因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。 管理費用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預(yù)測費用 =8404*5%=420(萬元 ) 配套及相關(guān)費用測算 序號 項目 面積（ m2） 單價 小計（萬元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關(guān)配套 道路 60030m2 50 300 綠化 90045m2 80 720 2 前期及工程相關(guān)費用 規(guī)劃設(shè)計費用 1