【正文】 。 設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷售量為 Q 根據(jù)公式，投資總額 =Q單價(jià)（ %） Q=26727 10000/[4000（ %） ] =70408（ m2） 盈虧平衡時(shí)的銷售額 =70408 4000/10000=28163（萬元） 盈虧平衡時(shí)的銷售率 =70408/115060=61% 2）、當(dāng)樓面地價(jià)上升 150元 /平米，達(dá)到 775元 /平米，此時(shí)的地價(jià) 33 / 畝，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為 28820萬元，在銷售價(jià)格不變時(shí)，同理可計(jì)算出達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷售量為 75922 平方米，銷售額為30369 萬元，銷售率為 66%。 盈虧平衡分析 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時(shí)不將成本作固定成本、變動成本進(jìn)行分類，僅以總投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)。 32 不確定因素分析 主要分析結(jié)論 ? 盈虧平衡時(shí)的銷售量為 70408㎡ ,銷售率為 61%,銷售額為28163萬元。 靜態(tài)投資回收期 自 2021年 10月起到 2021年 9月，項(xiàng)目在運(yùn)行過程中只有現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入，累計(jì)凈現(xiàn)金流出量為 14788 萬元，達(dá)到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從 2021年 10月開盤銷售后開始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。 ? 靜態(tài)投資回收期為 。 ? 投資利潤率為 43%。 29 （ 3）支付 ******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款 2500 萬元 （ 4）支付配套費(fèi)及人防費(fèi) 2040 萬元 故計(jì)息資金金額為 14788 萬元 計(jì)息時(shí)間 該項(xiàng)目從 2021年 10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開始，在不考慮內(nèi)部認(rèn)購的因素外，預(yù)計(jì)要到 2021年 10 月項(xiàng)目開盤才有現(xiàn)金 流入，預(yù)計(jì)到 2021年 10月，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，故預(yù)計(jì)計(jì)息時(shí)間為 24個(gè)月，即 2 年。 計(jì)息資金金額 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，項(xiàng)目在運(yùn)行過程中 工程款可分期支付，在支付項(xiàng)目啟動資金后，項(xiàng)目開盤后可用銷售回籠的資金維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，計(jì)息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價(jià)款 7500萬元。 管理費(fèi)用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預(yù) 測費(fèi)用 =8404*5%=420(萬元 ) 配套及相關(guān)費(fèi)用測算 序號 項(xiàng)目 面積（ m2） 單價(jià) 小計(jì)（萬元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關(guān)配套 道路 60030m2 50 300 綠化 90045m2 80 720 2 前期及工程相關(guān)費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 120210 m2 20 240 環(huán)保費(fèi)用 120210 m2 4 48 垃圾處理費(fèi) 120210 m2 1 12 質(zhì)量監(jiān)督 120210 m2 2 24 配 套費(fèi) 120210 m2 140 1680 人防費(fèi) 120210 m2 30 360 工程勘探 202100 m2 5 100 圖紙審核費(fèi) 8054 萬元 16 工程監(jiān)理費(fèi) 8054 萬元 241 測量費(fèi) 202100 m2 2 40 占道費(fèi) 202100 m2 1 20 放樣費(fèi) 202100 m2 1 20 28 合計(jì) 3821 318 元 / m2 銷售收入、銷售費(fèi)用、營業(yè)稅及城 建稅估算 住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬元） 銷售費(fèi)用 =46024 3%=1380（萬元） 營業(yè)稅及城建稅 =46024 %=2347（萬元） 投資估算 經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目投資總額： 26727萬元。 26 銷售進(jìn)度預(yù)測 根據(jù)我公司已開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該項(xiàng)目所處的地理位置情況和項(xiàng)目市場分析情況， 預(yù)計(jì)銷售前景較好，從開盤起第 1 年能完成住宅 60%的銷售任務(wù)，第 2年完成住宅 40%銷售任務(wù) . 地價(jià)估算 根據(jù) 2021年 1月份 北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū) A41/0 A51/01號地塊 33萬元 /畝的掛牌出讓價(jià)格， 并針對本地塊進(jìn)行綜合分析，可按 25 萬元 /畝計(jì)算土地出讓價(jià)格。 假設(shè)該項(xiàng)目于 2021年 10 月進(jìn)行掛牌出讓，預(yù)計(jì)從 2021年 10 月起進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備， 2021年 3月開工，工期 12 個(gè)月，預(yù)計(jì) 2021年 10月開盤發(fā)售，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間為 2年，即 2021 年 10月至2021 年 10 月。 ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目計(jì)息資金 14788萬元，計(jì)息時(shí)間為 2年，利息為2366萬元。 ? 住宅總銷售收入為 46024萬元。 ? 獨(dú)立別墅：建議本項(xiàng)目中獨(dú)立別墅總面積控制在 300～ 350M2 之間 ? 聯(lián)排別墅：建議本項(xiàng)目中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在 180～ 200M2之間。 價(jià)格定位 ? 住宅價(jià)格（多層 /小高層價(jià)格） 案運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論之“市場 比較法”，選取項(xiàng)目周邊較有代表性的樓盤中安 *翡翠湖、 北溫泉九號、香溪美林中的獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅作為 可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過修正確定其銷售價(jià)格； 區(qū)域因素修正表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的 對比物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 區(qū)位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 區(qū)域規(guī)劃 20 20 22 20 周邊環(huán)境 20 20 22 20 合計(jì) 100 102 115 101 因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的 對比物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 24 物業(yè)檔次 15 15 15 18 環(huán)境景觀 15 14 15 18 戶型結(jié)構(gòu) 15 15 15 15 項(xiàng)目規(guī)模 20 23 20 28 建筑質(zhì)量 15 15 16 15 發(fā)展商品牌 10 12 11 12 物業(yè)管理質(zhì)素 10 12 11 13 合計(jì) 100 106 103 119 因素修正系數(shù) 綜合修正表 物業(yè)名稱 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 項(xiàng)目折后均價(jià) 4000 3900 7000 區(qū)域修正系數(shù) 個(gè)別修正系數(shù) 修正價(jià)格 3685 3253 5821 通過市場對比法評估該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的折扣均價(jià)為： （ 3685+3253+5821） /3=4253元 /㎡ 結(jié)合我們樓盤的定位，我們在此項(xiàng)目價(jià)格定位持較謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以 建議本項(xiàng)目折后均價(jià)初步定價(jià)為 4000元 /㎡ 。我們項(xiàng)目 針對的對象主要是： 年齡層次集中在 3045 歲之間，多為中年成熟型的買家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、 大學(xué)教授、醫(yī)生、 企業(yè)高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿巢期。建議本項(xiàng)目以中高檔物業(yè)來定位，建筑形式采用 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅相結(jié)合。 ? 價(jià)格定位：獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅折后均價(jià)初步定價(jià)為 4000 元 / M2 ? 戶型定位；建議本項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～ 200M2之間，獨(dú)立別墅的面積控制在 300～ 350M2之間。 項(xiàng)目定位 結(jié)論 : ? 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。藍(lán)湖郡找到了 ， 256幅畢加索原作版畫 于 藍(lán)湖郡體育中心展出。龍湖 別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻”般的精準(zhǔn)搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個(gè)小客廳，使家中每個(gè)人的活動空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長廊、天井等“灰空間”的運(yùn)用，在重慶豪宅市場上更是首次出現(xiàn)。作為重慶市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊其無論是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是在營銷手法上都是可圈可點(diǎn)的。 聯(lián)排別墅 均價(jià) 為 8000 元 /平方米 ， 獨(dú)立別墅 為 13000 元 /平方米 。 項(xiàng)目 總占地 1600畝 ， 一期占地 408畝 一期 為 772 套，其中聯(lián)排別墅 743套，水邊獨(dú)立別墅 29套 已全部售罄。 ? 龍湖 藍(lán)湖郡 藍(lán)湖郡位于金 山大道與金開大道交匯處。由于縮小了建筑面積，其相對較低的總價(jià)及其品牌所具有的一定品牌號召力將能夠吸引一部分潛在的客戶。項(xiàng)目一期 163套已全部售罄，二期 北區(qū) A、B 組團(tuán)銷售率為 90%，目前 在售的主要是 北區(qū) C、 D組團(tuán)聯(lián) 排別墅 及獨(dú)立別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配