【正文】 產業(yè)機會一： 以龍騰房地產開發(fā)業(yè)務為依托，做房產建設項目 產業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設為目標業(yè)務選擇 產業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設 產業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 共建筑建設 視角一 視角二 產業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務之路 產業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內部資源，探索“分公司”管理模式 產業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領域轉化 立足豐臺住宅施工項目 （含龍騰開發(fā)項目） 面向北京市其它項目 產業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝 家裝 新建裝飾工程 改造裝飾工程 視角一 視角二 旅游飯店、機關辦公樓、寫字樓和盈利的服務行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量 現階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來 裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現有房地產開發(fā)業(yè)務所對應的市場 家裝不僅是居民居民自己消費，現在更多的是投資于租賃 全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北。但這些機會不一定 都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。 說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展 空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決 定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 追求在區(qū)域內創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產開發(fā)開始， 謀取豐臺區(qū)房地產業(yè)的龍頭地位。 在具體的業(yè)務品種選擇上，要依據區(qū)域資源做出合理的選擇。 三、區(qū)域價值鏈分析結論： 龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產產品。 豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的 態(tài)勢和政府相關政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。 二、豐臺區(qū)域的房地產業(yè)的價值空間 豐臺區(qū)目前的經濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下， 也表明未來豐臺區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展空間很大。 在同一個大區(qū)域，同任何產業(yè)一樣，房地產產品分布也有區(qū)域特征。這是由房地產業(yè)的產業(yè) 性質決定的 ——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風險大等。這種差異性的體現在于：地產開發(fā)模式、產品設計品質、價值追求理念、消費者 的觀念等各個方面。這導致 房地產業(yè)中任何相關業(yè)務產品的提供最終落實于“某一片土地”，體現于在這塊土地上建造的“房屋”。 從前述房地產開發(fā)價值鏈分析，房地產業(yè)的某些中介“產品”服務可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃 設計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務、其它信息服務等。 一、房地產是一種典型的區(qū)域經濟性產業(yè) 房地產業(yè)的終端產品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現的特性來分析的，依據對產業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結合產業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據?；蛘哒f，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產將吸引眾多的購買者，對房地產開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。 ?建設方式 ：在綠化隔離帶建設中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結合部現代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產生活環(huán)境，而且能保證綠化建設的質量，實現社會效益和經濟效益的雙豐收。 附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 北京市綠化隔離帶建設分析 ——“槐房項目”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析 ?建設目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設要達到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經濟效益的最佳結合，興綠與富民并舉的要求，緊密結合當地實際和農業(yè)產業(yè)結構調整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產業(yè)建設的新思路，把綠化美化和經濟發(fā)展融為一體，調動了農民的積極性和創(chuàng)造性。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設作為帶 動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設步伐，形成對市區(qū)人口和農村 人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城 市體系進一步完善和城市發(fā)展質量不斷提高，構建起現代化國際性大都市的基本框架。 豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設十個人口居住中心， 稱“十大邊緣集團”，其中地處豐臺有“豐臺”和“南苑”兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在 的投資機會。 豐臺區(qū)域環(huán)境概述 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 北京市區(qū)總體規(guī)劃分析 北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據 《 北京市 國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程， 提高市區(qū)現代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 90 年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點， 已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展 格局。這些商 家的出現，繁榮了南城市場，為南城經濟全面提升打下良好的基礎。目前豐臺段路內綠化及兩 側輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質量和居住環(huán)境，不僅如此， 北京市綠化隔離帶建設將進一步全面提高綠化面積。 環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣 魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2020畝的花鄉(xiāng)森林公園。以住宅建設為重點，十幾年來已建成了北大地、 六里橋、七里莊等 6個住宅小區(qū)，配合市有關部門開發(fā)建設了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯 等 4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當時本市最大的高標準綜合住宅區(qū)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內的南三環(huán)玉泉營立交橋。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內，北起南三環(huán)木樨園立交橋。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。 豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔負著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽稱。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術等十幾個行業(yè)。 豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。 經濟 ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經濟貿易中心，經濟發(fā)展迅猛。因此，在體制上，根據 《 中共中央關于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定 》 和中央經濟工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于“有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外”的行業(yè)，而且屬于國有經濟退出的行業(yè)。但是由于國家規(guī)定從 1999年起今后三年內嚴格限制批準新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。國家旅游局決定 2020年將進一步積極培育、發(fā)展這一新的經濟增長點。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。 發(fā)展現狀： 建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。 二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢 面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化 大企業(yè)業(yè)務選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢 工程管理、施工技術水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素 三、建筑產品發(fā)展趨勢 綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢 人性化、智能化、自然化建筑產品是未來發(fā)展的趨勢 四、政府管理 政府在資質審定、工程招投標管理、質量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟 產業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析 發(fā)展歷史： 我國現代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經濟，是我國市場化最早、程度最高的產業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。預計到2020年，我國城市化將達到３５ ％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。從建設部獲悉，到2020年，我國建筑業(yè)總產值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內生產總值的比例達到６．７％。預計國內生產總值將從2020年的８．９４萬億元增長至2020年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產投資規(guī)模將從2020年的３．２６萬億元增長 至2020年的４．３萬億元。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術裝備率和動力裝備率分別達到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。加強建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。強化建筑工程招投標制，加強合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標工程的合同備案率達到 100%。 “ 九五 ”期間累計實現增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。 數據來源： 《 北京市統計年鑒 》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現狀 2020年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 產業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè) 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史 建筑企業(yè)統計個數05001000150020201990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999年份企業(yè)個數建筑業(yè)房屋建筑施工面積0100020203000400050006000700080001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年份建筑業(yè)房屋建筑施工面積 單位：萬平方米建筑業(yè)增加值1984198619881990199219941996199820201 2 3 4 5 6 7 8 9 10年份建筑業(yè)增加值 單位：億元建筑企業(yè)增加個數相對較少 建筑業(yè)產值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經濟 發(fā)展呈正相關 建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快 建筑業(yè)在國民經濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)，是國民經濟的支柱產業(yè)。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。 政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用 三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產投資規(guī)劃 》 明確提出要集中各方 力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。今年， 宣武區(qū)計劃今年內 “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃 年內多片小區(qū)聯動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析 危舊房改造房市場分析 二、危舊房改造市場現狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點工程，它們在 實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方 式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。居民按房改成本價和經濟適用房政策購房 。而且舊有的危改形式已經不適應新的發(fā)展形勢要求， 由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢， 2020年 3月經市委、市政府批準印發(fā)了 《 北京市加 快城市危舊房改造實施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) 〖 2020〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三 個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改 帶危改的試點，并取得了良好的效果。 “以房改帶危改”產生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區(qū) 168片， 竣工 53片，竣工面積達 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取 得了一定成效。 （ 2） 以市政道路及重點構成建設拆遷帶動危改 ——政策依據 ： 《 關于市政建設重點工程有關規(guī)定的通知 》 （京政發(fā) 〔 1998〕 18號）。根據北京市政府的“十 五”規(guī)劃，未來 5年內將基本完成城區(qū)現有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產開發(fā)帶來 新的發(fā)展機會 。 經濟適用房建設供應布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團式供應（十大邊緣集團供應）中 南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經濟適用房布局要依據未來北京是交通規(guī)劃地段。它們對住房的需求和獲得 住房的渠道受