【正文】 只要按 蓄照上面的銷售計劃來工 淳作，即使不能夠回到前 鑒幾年銷售高峰的時候， 笆也會回到一個不錯的境 僵界，因為我們是根據(jù)我 逆?zhèn)冏顚嶋H的情況來工 作 胃的，這樣我們的銷售工 虛作才會做到最好。 經(jīng)理應(yīng) 岔找出公司所面臨的主要 哮機會與挑戰(zhàn)指的是外部 徽可能左右企業(yè)未來的因 猿素。 宏觀環(huán)境情勢 擺 應(yīng)闡明影響房地產(chǎn) 熏未來的重要的宏觀環(huán)境 寄趨勢，即人口的、經(jīng)濟 豫的、技術(shù)的、政治法律 墨的、社會文化的趨向。 產(chǎn)品情勢 舜 應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn) 鄖品線中各主要產(chǎn)品的銷 犀售量、價格、差益額和 掏純利潤的資料。 二、市場營 佑銷現(xiàn)狀 計劃的這個 函部分負(fù)責(zé)提供與市場、 殆產(chǎn)品、競爭、配銷和宏 灘觀環(huán)境有關(guān)的背景資料 樣。 挺行動方案：本方案 膊回答將要做什么 ?誰去 隧做 ?什么時候做 ?費用 套多少 ? 預(yù)計盈 咱虧報表：綜述計劃預(yù)計 粒的開支本文來源： 青控制：講述計劃將如何 鎢監(jiān)控。 目標(biāo)： 凋確定計劃在銷售量、市 苑場占有率和盈利等領(lǐng)域 琶所完成的目標(biāo)。 飛市場營銷現(xiàn)狀：提供有 診關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、 輾配銷渠道和宏觀環(huán)境等 測方面的背景資料。 房 蛻地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容 寥 在房地產(chǎn)市場營銷中 娟，制訂出一份優(yōu)秀的營 展銷計劃十分重要。 一個好的房 欄地產(chǎn)營銷方案必須有一 瘋個好的計劃書，以在整 莆體上把握整個營銷活動 磐。 計劃二 蟲：房產(chǎn)銷售員工作計劃 呆 房地產(chǎn)行業(yè)一直是 你帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重 永要行業(yè)之一，尤其是最 吻近幾年，我國房地產(chǎn)事 旨業(yè)取得了巨大的發(fā)展， 孕不過也產(chǎn)生了很多的泡 峪沫，導(dǎo)致全球金融危機 蔣到來之后我們國家的房 郵地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的 至危機。 六、針對銷售工 妨作中存在的問題及時修 新正，不斷提高銷售人員 餌的業(yè)務(wù)技能，為完成銷 劫售任務(wù)提供保障。我將按計劃 蠢認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根 鑷據(jù)銷售情況及市場變化 恃及時調(diào)整銷售計劃，修 賀正 銷售執(zhí)行方案。我將通 澇過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行 指統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納 猿出完善高效的銷售方法 腆。 祭 四、針對不同的銷售 捶產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo) 制客戶群，研究實施切實 俱有效的銷售方法。我在 飯20xx 年的房。目前政 箋府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地 治產(chǎn)市場的一系列政策， 志對 20xx 年的市場到 漲底會造成多大的影響， 纖政府是否還會繼續(xù)出臺 徽調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng) 陣對以確保實現(xiàn)20xx 唬年的銷售任務(wù)，是我必 鏈須關(guān)注和加以研究的工 奇作。 冕 二、密切關(guān)注國內(nèi) 肯經(jīng)濟及政策走向。在 20 律xx 年的房產(chǎn)銷售工作 胰中，我將加強自己在專 析業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實 梳現(xiàn) 20xx 年的銷售任 蘇務(wù)打下堅實的基矗進(jìn)行 鄭銷售技巧為主的技能培 民訓(xùn)，全面提高自身的專 輩業(yè)素質(zhì)?，F(xiàn)制定 20xx年房 御 地產(chǎn)銷售個人工作計 筏劃。這一年全球的 束經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn) 對市場大落大起，整個銷 強售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市 栓場從慘淡到火爆的過程 危。 尾 攆序提示： 本計 劃從 眨市場大環(huán)境入手，結(jié)合 鄲項目的具體情況，加上 亂上年度的推廣經(jīng)驗歸納 薯出以上結(jié)論，鑒于本案 垣為全年營銷方案，在實 暴際操作上未盡詳細(xì)，具 殉體營銷推廣步驟需在各 瀝階段實施過程中視市場 酪發(fā)展而具體安排，同時 邱需與發(fā)展商進(jìn)一步溝通 賃和完善，以更好的推進(jìn) 豬銷售工作的順利開展。 鄉(xiāng) 襪鎮(zhèn)宣傳： 針對目前 懼客群分散的特點，在結(jié) 辰合廣告的覆蓋的同時， 齒可以適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合進(jìn)一些 弟下鄉(xiāng)宣傳活動，積極采 迅取“行”銷方式。建議開通項目網(wǎng) 稻站，加強對項目工程推 玉進(jìn)及項目重大事件的實 奎時報道，增進(jìn)客戶對項 邪目的了解及關(guān)注度。 路旗和售樓 罐部指示牌：該部分主要 囊為項目形象包轉(zhuǎn)，做項 鄙目形象宣傳。同時增設(shè)客群 整集中的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳 黍牌 dm： 可考慮作 鴉為現(xiàn)階段“ xx 新城” 耶特定客群營銷的主要宣 胸傳手段之一，成本低、 澡針對性強。 廣告牌：建議 謊進(jìn)行分類，主要歸納為 銷兩類 主干道：形象 他廣告為主，策略廣告為 嶄附 通 往各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 盜的兩條主干道及各主要 璃鄉(xiāng)鎮(zhèn)：以策略廣告為主 谷。同 嗽時對不同媒體功效進(jìn)行 苦區(qū)分。 我司項目目前主 海要客戶群體主要為項目 衍周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，特別是 龜當(dāng)?shù)氐男姓C關(guān)及企事 耘業(yè)單位所占比例接近 6 寅成，在建立針對行政單 敗位推廣政策的基礎(chǔ)上， 斗建議建立針對醫(yī)護板塊 劈與教師板塊的營銷方案 蚤。 充分 燕利用目前招商的事宜進(jìn) 甫行與政府合作，調(diào)動政 簍府平臺資源，進(jìn)行事件 月營銷。特別是商鋪部分， 陳目前本地投資客熱情度 啡不高，建議可與部分外 隅地中介公司合作，拓展 喳渠道，拓寬投資客戶信 埋息渠道。 怎 采取 12 的模式來銷售 臼 通過前階段客戶分 翰析，我司客戶城市客戶 詩與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的比例為 3 婿： 7，城市客戶雖然占 阿比例不高，但是仍有一 惟定比例，目前我司 a 售 黍樓處已撤，如何在不大 嗓額增加成本的基礎(chǔ)上做 瞄好城市客戶的覆蓋，因 晤此建議同當(dāng)?shù)刂髁鞫?呂中介公司合作。同時針對商鋪部分甚 站至可以同外地的一些中 挖介商合作，擴大投資客 董源的吸收渠道。 按片 蘿區(qū)推廣 考慮到目前 咽秀嶼區(qū)客群分布的分散 烘性，建議對各個主要客 出群分布地進(jìn)行特定的廣 效告投放。 按事件推廣 此種 暢推廣模式時效性很強， 裕需要活動策劃者有極強 輛的新聞敏感性和商機把 巨握能力，誰能夠抓住新 搖聞事件的商機，誰就能 暫夠占領(lǐng)媒體廣告經(jīng)營的 頸制高 點。 帆 按客戶群推廣 此種 英推廣是從市場的終端 — 幀— 置業(yè)者的角度入手， 允對于樓盤銷售有著最直 夯接的促進(jìn)作用。因此建 扳議在允許的情況下盡快 稱完善項目的配套，特別 涌是交通配套，必須盡快 枷完善。建 磐 議在前期的推廣主題 宅上重點增加兩點“ 88 咱萬平米 a 首席大盤”“ 愉引創(chuàng) a樓盤最高性價比 沉”。 三、項目定位 摻、推廣主題與執(zhí)行 咯項目定位：隨著修規(guī)的 削完成及項目的推進(jìn)，在 螢小高層推出時，在項目 朽的 整體定位上，結(jié) 即合項目體量及項目所處 鼠的位置，建議將目前的 折定位由“新城”改為“ 梁中心城”，增強客戶的 鳥區(qū)域認(rèn)知度。連續(xù)兩個月 肥沒有完成月度銷售計劃 烯，需要具體分析沒有完 琵成計劃的外部和內(nèi)部原 揉因，解決影響銷售計劃 內(nèi)完成的內(nèi)部問題以適應(yīng) 章外部環(huán)境的變化。連續(xù)兩 算個月沒有完成月度計劃 烹可作為低度預(yù)警；連續(xù) 裁三個月沒有完成月度計 虐劃作為中度預(yù)警；連續(xù) 彝四個月沒有完成月度計 拎劃作為高度預(yù)警。在宣傳上 符還是主要以前期的廣告 億媒體為鋪墊，結(jié)合 dm 拜及項目活動宣傳來進(jìn)行 陽。 歲 在推出的體量上建議 腫加推公寓 1及商住樓 破4做為重點 實施時間 勿： XX年 7月 XX 年 藝11 月 該階段主要 宜工作做好項目的去化， 逐充分利用客戶資源。 實施時 褪間： XX 年 8 月 XX 芳年 10 月該階段為項目 脾的主要銷售期，也是傳 皂統(tǒng)的銷售旺季，第二階 遷段的廣告宣傳主要以“ 攀面”為主，在面覆蓋的 測基礎(chǔ)上，該階段在宣傳 圈建議以“點”為主，重 奸點考慮特定客群的營銷 攘工作，同時充分做好老 迫客戶營銷工作。為達(dá) 岳到對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆 路蓋，建議該階段可以將 武木材加工區(qū)的“國家級 軋”結(jié)合進(jìn)項目宣傳，作 薯好各個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益 傻性活動宣傳。 實施時間： X 并X年 4月 XX 年 7月 琺 該階段為小高層的 皿推出階段，在營銷上重 厚點考慮結(jié)合項目的進(jìn)度 衣的活動營銷，同時利用 櫻各個節(jié)點及事件的事件 潤營銷。建議對項 咒目部分實行銷控，鎖定 溢34不予以銷售， 畝縮小市場供給量，從而 辣規(guī)避目前市場覺得我司 色項目嚴(yán)重滯 銷、大 梅量退房的判斷?？紤] 貴到口碑傳播在目前該區(qū) 硬域內(nèi)的重要作用，建議 刑迅速建立起來老客戶營 彰銷機制。相當(dāng)與 74萬。 結(jié) 民合目前市場現(xiàn)狀，項目 菩推廣能否順利進(jìn)行在很 佩大程度上取決于 XX 年 汀度大的經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展 鋸形勢 ,依據(jù)原先對市場 情的判斷，對 09年度的 跑營銷任務(wù)做如下大致安 伎排： 按完成可銷售 嬰住宅總量的 75%作為 徒銷售最底值控制，即住 窩宅 226 套，總銷售金 每額 6700 萬，加上商 贖鋪合計 7400 萬，爭 街取在此基礎(chǔ)上突破。 殊綜上所述， 09 年度集 革團任務(wù)必須主要靠住宅 孔推廣來完成。 酞考慮到目前市場前提未 在能具備的情況下，靠大 涌量投入廣告成本來進(jìn)行 糕商鋪推廣，將存在極大 偶的風(fēng)險。 09 年度 宣商鋪部分要完成銷售任 傍務(wù)指標(biāo)必須具備 2 個條 刻件： 前提： 0 秀9 年度市場能迅速回暖 頤，項目及加工區(qū)能初步 嘻具備雛形，讓市場看到 郁希望與信心，商鋪部分 淌的銷售將有望突破。 為此，我們對 淫未來市場環(huán)境進(jìn)行樂觀 章與悲觀的預(yù)測，并擬定 例預(yù)案； 第一部分：銷售 暢部署 一、 XX 年度存量 爹解讀 依照公司的銷 曠售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟 卷環(huán)境與 a 樓市近況， x 銀x 新城在 09 年度主要 地面臨殘酷的市場環(huán)境與 肢項目整個區(qū)域地段弱勢 垃的兩個重大問題，同時 鹿加上前期項目的眾多問 暖題，銷售任務(wù)的完成將 郵變得更加困難。重要的指標(biāo)是 讕保證金率在 12～ 13 竄%。 行業(yè)上升 愿期。針對地產(chǎn) 直行業(yè)，國家在確定扶持 攀、發(fā)展的主基調(diào)后，并 砷繼續(xù)出臺相關(guān)的實施細(xì) 宮則，使政策能夠讓民眾 圓受益。預(yù)計判定時間點 輛是在 09 年的 3 月至 5 榨月份，兩會各地政策出 黑臺后，到重點關(guān)注國際 隨國內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指 漳標(biāo)是否發(fā)生轉(zhuǎn)向。如在觀察期 繁間，國家經(jīng)過幾次的降 扔息以及降低保證金率。 行業(yè)拐點。如果美國切實投 玉入救援方案并且符合各 浪方的期待，政策明顯產(chǎn) 劉生預(yù)期效果，各項經(jīng)濟 燥指標(biāo)不再下滑。如果美國用犧 忠牲其他經(jīng)濟體的利益， 垢將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其外債債 想權(quán)國。在全球金融危機爆發(fā) 蘿后，美國宣稱將會在今 緣年 11 月底實施援救方 剩案。目前，我們結(jié) 鉛合市場的實際情況，只 攀對行業(yè)回暖期、行業(yè)拐 寺點、觀察期作政策的研 楔討與判定。 桃 綜合國內(nèi)國際諸多 鑼不確定的因素，并且根 脅據(jù)右側(cè)投資交易法則。如果地產(chǎn)市場沒有 未出 現(xiàn)最后的一跌，這將 登留給我們足夠的價格空 衙間與形成有利于市場競 便爭的高性價比。但由于房 樸地產(chǎn)涉及民生問題，民 夜眾整體對房價高位的抗 襲性，雖然地方政府的存 咽在救市沖動，但是中央 塹政府對地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào) 務(wù)控的“表面態(tài)勢”沒有 功改變，實際是希望房地 痔產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這是主 溢基調(diào)。屆時美國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖 碑，市場消費信心的提升 藻，人民幣適度的貶值， 焰才能對國內(nèi)的外貿(mào)出口 矢起到提振作用。 江市場的解讀美國的經(jīng)濟 疤問題可能比想像中還嚴(yán) 棍重。由 歉于國內(nèi)實體企業(yè)較大程 娛度上是出口外貿(mào)企業(yè)， 凌當(dāng)國際上的金融危機延 債燒到國內(nèi)出現(xiàn)直接繞過 艘“金融”這道防火墻直 竟接傷及我國的實體經(jīng)濟 搗，失業(yè)率的增加，對未 許來的不確定性導(dǎo)致消費 制信心進(jìn)一步下降。 需求分析 : 貯由于我國的經(jīng)濟成長是 際依賴于三駕馬車的拉動 嗣，出口、投資、消費。何時結(jié)束盤整的格 宋局這有待于國內(nèi)、國際 田市場的整體表現(xiàn)。但是穩(wěn) 授健的投資者在等待 08 嘲年度以及 09 年第 劊一季度的報告。 呀 仍存有購買能力和 爵需求的客群也在開發(fā)商 輕的降價但力度不足的促 序銷下，得到一個經(jīng)驗就 像是“持幣觀望，還沒到 棧底”消費認(rèn)知，市場出 肯現(xiàn)惡性循環(huán)。 寺然而股市的深幅暴跌， 宅消滅了房地產(chǎn)主要的目 匪標(biāo)客群的中產(chǎn)階層，下 純跌截止到 10 月一年時 掇間蒸發(fā)約 24 萬億市值 劈，大量的民間資金在股 旋市消失，市場投資能力 霉迅速下降。 金融環(huán)境下的房市 猛： 起始與美國次級 犁債危機，從開始出現(xiàn)問 鍺題到演變成今天的全球 向性金融危機，并已經(jīng)波 泛及到實體經(jīng)濟。 地 朽產(chǎn)中介年度計劃書 xx 涌新城 09年度營銷計劃 淤 09 年房地產(chǎn)市場估析 棋： 房地產(chǎn)行業(yè)背景【二 雜手房中介計劃書】 宏觀 童調(diào)控下的房市： 自 它07 年密集的宏觀調(diào)控 匈政策出臺，房地產(chǎn)市場 杭的量價齊升的勢頭在停 由滯在下半年，現(xiàn)在看來 貢那是本次宏觀調(diào)控政策 市抑制的行業(yè)拐點，至今 晴已經(jīng)有 1 年有余的時間 疑。展望 陽XX年，我會更加 五努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對 執(zhí)待每一個業(yè)務(wù)，也力爭 全贏的機會去尋求的客戶 繹，爭取的單，完善廠房 潰部門的工作。以上，是我對 故XX 年的一些設(shè)想，可 趙能還很不成熟，希望領(lǐng) 站導(dǎo)指正。積 滴極主動地把工作做到點 新上、落到實處。工業(yè)知識、 豈營銷知識、部門管理等 方相關(guān)廠房的知識都是我 馭要掌握的內(nèi)容，知己知 兆彼，方能百戰(zhàn)不殆。做 藥房地產(chǎn)市場中介是需要 楞根據(jù)市場不停的變化局 舒面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路 危的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù) 拘人員來說至關(guān)重要，因 諾為它直接關(guān)系到一個業(yè) 鋸務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐 蘸和業(yè)務(wù)方面的生命力。我們部門會 盞充分的根據(jù)實際情況、 悉時間特點去做好客戶開 關(guān)