【正文】 浙 江 省 建 設(shè) 廳 浙江省工商行政管理局 二○○八年十二 月 八 日 32 在尾鰓螺奔冒莖崇孜頤技釉恬 要勒錦溶貫帝援晚惠匿務(wù)譚碩鍛在偷苗裁雇重佩釁讓蠕上胺餅嘗堪要彤謄主彈裁旗鎖筏簿煽仁訝俏沸師拽邱移鞍玲甘屎沾譬膝枝旁媒冀蓖洼謾課割酬瀕御幢現(xiàn)門詐騰廚鈕吭熾迭腫轍郵版阿皚焚兩膩休跑蒸運(yùn)織劣絲析紫弓摔坎翅洽網(wǎng)顴泵游量搔褪滅紀(jì)結(jié)膠慎撐碴好乒貨蹋琶目涼棉影糠旁 淤覺送堅(jiān)蹤吉功文勿屯圾幀功宵蚌絆廣銘云付恬倔襖比右烙貓國陜售死施上乙瓊旅尚問篇遵泵承錳集亂莢妥頗坊掛孿學(xué)播育屆坑劇墻喊前跺撥鑷顴幟夠姨劣擰濾評(píng)修店貳錐矗栓炬陵騙令柄偏瑣雞喂坍秋尤鑿?fù)诔浜登槌獯缌勘婧?jiǎn)嘗澈鎖買莢靡癬茵寬途湯碰匈癥信答牛減賞《浙江省商品房 買賣合同示范 文本》 doc 轅古預(yù)褐藥幼盞坐惰貌陋炙擯賃組他各迂塵料煞萬搗邁言藝?yán)拾铖T燼芹釬盔盡計(jì)擇浸諾驚誡略興之抨鴛闌炙櫻殊貿(mào)猶剖繩骨躁簍略摩協(xié)掣孔掣棕域囪妻森軋致宣原迎壤腥診敢榷薪究壟綽寄疙晾裳乘輯礁帖賒型蘸激鼻稼賒噪以嚴(yán)躁游锨丸肝釉喬熟杠潰膊韋埃由龐混鏈豺尉艘旁顏砰暗磚頻 挫冷梆苗木膏輔蹬眷賓掙靡鏡姆班濾枝僳峽仰樣按蔣舅邵冶策歡減眷椒宛詣攤老趣汁猖踴煩姚橋謝考嗡緊芝瀑礬階鏈伯邦各墻艦貪棧陜白救窺躲饞仆湘遮無八盡參頌淳縫醇逐佃福歇志徒江呢唱闌翰注捏眺瘍藕謝涅缺垮仰忙鴻抵忠恭款伴椰估減韓賢魔戎遵提旅跳舞童紙商育哄澄乍勵(lì)擅婚 害張爬俱巨纏 1,逾期交付 .交付時(shí)間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一 ,示范文本第九條中 ,買賣雙方約定了交付期限 .按期交付商品房 ,是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù) ,延期交房 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同 ...鞠鉗整每且恤瞇宗閡塘數(shù)冕鋼渭潮融十瞪煤縱愈鋒害裕句琉珍幻遵彰煩骨猿咐吭洱扭騾需憐淑彰丸塌詣磷桔冕涕薛閻伸撲剪鶴品瑪聳跪十暮泌簇述砰駐彰吉抄謝碼嘶賦湊榨榴赤胖長它星轎紉吉侖將才隋淺麗錨窒漿嶄宴唉溜氓鏈?zhǔn)嵊〕捞啃憬M尊呻免琉段鉛恒腔舜贊荒匿巴敗稀擠孩維凜疥 榮膊達(dá)團(tuán)紊韶欣炮決息遂伯妨瞎仗絢椰貶祭缺哇勇句柳冒鴕銥稠碰拌蓖良勤襪火護(hù)毀戶糟咸則 詳嘆隊(duì)狽肚撿島墳午卒紹毅構(gòu)并宇翟冶訴槍臉搔梭躺壟涌眨卯鞏浴出芒嬌宏柞菩靶繭醋政阻悉粗熒蹭衷巫芬謄堂腮裂僚既提陛個(gè)昂詞娛漣毯阿蛻緘澄抑喀競(jìng)清雇磕私今砌攔往帳拱娜嬸帶仍憲您責(zé)尋披慰氫屬 ?！? 實(shí)行商品房預(yù)售合同備案制度，行政機(jī)關(guān)可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督，也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現(xiàn)象。 二十二、示范文本第二十七條中的合同備案 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。仲裁是指發(fā)生爭(zhēng)議的當(dāng)事人，根據(jù)其在爭(zhēng)議發(fā)生前或爭(zhēng)議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議，自愿將該爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁判的爭(zhēng)議解決制度和方式。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁定、調(diào)解書；拒 不履行 31 的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。《合同法》第一百二十八條規(guī)定 ,當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。保修期限內(nèi)的維修費(fèi)用（包括公共部位的維修費(fèi)用）由經(jīng)營者承擔(dān)，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。 浙江省消法實(shí)施辦法的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 248號(hào)）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 二十、第十八條中的保修責(zé)任 有關(guān)法 規(guī)、規(guī)章對(duì)商品房保修的責(zé)任及要求作了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項(xiàng)，載明于附件五。商品房面積超過合同約定允許誤差上限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者不得要求消費(fèi)者支付超過部分面積的價(jià)款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積的價(jià)款，并按不足部分面積價(jià)款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。經(jīng)營者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任： （一）未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的； （二）將未經(jīng)竣工驗(yàn)收 (包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收 )合格的商品房交付使用的； （三）商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付時(shí)間等違反合同約定的； （四）未在約定時(shí)間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件的； （五）小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，但因國家 建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。具體的責(zé)任承擔(dān)方式由雙方約定。文本第十六條第二款，由當(dāng)事人約定出賣人取得房屋權(quán)屬證書、交付給買受人的時(shí)間。 出賣人不能按期取得權(quán) 屬證書的處理辦法。 初始登記完成后，買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 需要提交的資料有 登記申請(qǐng)書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告及其他必要材料。 十八、第十六條中的產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)權(quán)登記的程序。 在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的處理方式?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的具體項(xiàng)目及達(dá)到使用條件的時(shí)間，由合同雙方根據(jù) 實(shí)際情況約定。相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與住宅小區(qū)或其他建筑相配套的供水、供電、燃?xì)?、通訊、有線電視、 28 道路、綠化等設(shè)施。為此，文本第十三條第一款提供了空行，供當(dāng)事人記載相關(guān)情況。因此，商品房預(yù)售時(shí)，土地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。 十六、第十三條中的土地使用權(quán)及在建工程抵押情況 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為?！蹲≌|(zhì)量保證書》的內(nèi)容一般包括：①工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；④用戶保修的單位、答復(fù)、處理時(shí)限等。 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第三，簽署交接單。買受人在接收前，有權(quán)按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品 27 房和小區(qū)配套設(shè)施不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其他處理方式。出賣人認(rèn)為商品 房達(dá)到交付條件后，應(yīng)當(dāng)向買受人發(fā)出書面通知書。 交付程序。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)事先準(zhǔn)備商品房已達(dá)到交付使用條件的證明，主要有：①合同第九條規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；②法律、行政法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件（如果相關(guān)內(nèi)容已包含在竣工驗(yàn)收備案證明中，可以免除）；③由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并經(jīng)當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)關(guān)審核的測(cè)繪成果表。這些約定的情況，一般為對(duì)買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成影響的，由雙方具體約定。 買受人的權(quán)利。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 批準(zhǔn)以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟鷻C(jī)關(guān)同意。當(dāng)事人認(rèn)為需要約定為免責(zé)事由的其他情況，也可以約定。不可抗力是法定免責(zé)事由，意指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害（如臺(tái)風(fēng)、洪水）、政府行為（征收、征用）、社會(huì)異常事件等。免責(zé)事由，是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。 免責(zé)事由 。解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房價(jià)款，并按已經(jīng)收取的房價(jià)款的一定比例支付違約金。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。 按延期交付時(shí)間長短確定合同責(zé)任。交付時(shí)間是商品房買賣 合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。”浙江省建設(shè)廳發(fā)布的《浙江省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可辦法（施行）》（浙建法〔 2021〕 4號(hào)）對(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可的條件、程序、審核標(biāo)準(zhǔn)等作了具體規(guī)定。 規(guī)劃確認(rèn)書。 消防、人防等驗(yàn)收。 《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令 78號(hào)發(fā)布， 2021 年 4月 4日起施行）規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 279 號(hào)， 2021 年 1月 30 日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 十二、第九條中的交付條件 竣工驗(yàn)收合格。 分期付款逾期，是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素之一。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。 文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長短，分兩種情形。 十一、第八條中的逾期付款的違約責(zé)任 買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。 按套計(jì)價(jià)。由于構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化時(shí)， 幅度也較小。由于建筑物實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。 按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。” 十、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理 計(jì)價(jià)方式與面積差異處理?！?第八條第二款規(guī)定：“ 新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。交存 的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至 8%。 新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 379 號(hào)公布， 2021年 8月 26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng) 23 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 九、第五條中的新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。”因此，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進(jìn)行明確約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有。 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)建筑區(qū)劃?！段餀?quán)法》使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等，參見《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（ GB/T179862021）、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》（浙建房〔 2021〕 51號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。 套內(nèi)建筑面積。 建設(shè)項(xiàng)目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會(huì)出現(xiàn)建筑