【正文】 （一）管理公司面臨的法律風(fēng)險 服務(wù)風(fēng)險 服務(wù)風(fēng)險的后果可能是出現(xiàn)大。 財產(chǎn)安全管理工作的要點(diǎn)： 隨時關(guān)注自然災(zāi)害預(yù)報，尤其是惡劣天氣的預(yù)報，及時向商家、客戶及業(yè)主發(fā)布警示消 息，做好應(yīng)急準(zhǔn)備；通過建立自然災(zāi)害的預(yù)警機(jī)制、設(shè)備設(shè)施維護(hù)和治安安全管理，努力防范財產(chǎn)損害； 人防與技防相結(jié)合，加強(qiáng)安全防范的巡查力度，防止搶、盜、破壞等違法事件的發(fā)生； 自然災(zāi)害和自然原因造成的財產(chǎn)損害發(fā)生，應(yīng)立即報險，配合保險公司定損、理賠； 對人為責(zé)任造成的共用設(shè)施設(shè)備損害，由專人按照價值清單，快速定損，由肇事者賠償； 對顧客財產(chǎn)、業(yè)主自有財產(chǎn)和使用人財產(chǎn)損害，積極配合受害人進(jìn)行報價定損。 財產(chǎn)安全管理主要任務(wù)是防范和控制人為事件、自然災(zāi)害或自然原因?qū)︻櫩?、業(yè)主和使用人財產(chǎn)的損害。例如外墻磚脫落衍生人身傷害，基礎(chǔ)沉降造成房屋設(shè)備損壞，屋面防水層破壞造成水浸而引發(fā)財產(chǎn)損失，建筑垮塌更會引發(fā)生命財產(chǎn)的毀滅，等等。 防范和控制因重大自然災(zāi)害以及維護(hù)、管理等人為責(zé)任造成的建筑物毀損或其它損失的風(fēng)險 。設(shè)備毀損、故障風(fēng)險往往引發(fā)次生災(zāi)害，如停電衍生公共安全事件或造成商業(yè)經(jīng)營的中止；電梯故障造成人員傷亡；水系統(tǒng)故障造成水淹；消防設(shè)備癱瘓造成火災(zāi)無法撲滅，等等。 導(dǎo)入 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 必須按規(guī) 定配置勞動保護(hù)用品，員工必須按規(guī)定使用勞動保護(hù)用品； 安全管理人員等蘊(yùn)含安全風(fēng)險的工作崗位，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)購買意外傷害保險。 勞動安全管理是指對員工勞動安全實施保護(hù)工作，防止和控制員工在勞動過程中發(fā)生意外傷害等生命、健康危險。 對于商業(yè)客流高峰時段，可以采取增加臨時收費(fèi)點(diǎn)，設(shè)立快速通道等方法做好收費(fèi)車輛通行能力和車輛疏導(dǎo)的工作。其以機(jī)動車道路交通安全管理為重點(diǎn)，保護(hù)行人的生命安全為主要目標(biāo)。 活動前應(yīng)對搭建舞臺、廣告設(shè)施 (牌 )的安全及可靠性進(jìn)行認(rèn)真檢查，對于用電設(shè)備、電器等接頭、用電負(fù)荷等可靠性進(jìn)行檢查和核對，對安全標(biāo)志、應(yīng)急設(shè)備及公安、消防、醫(yī)療等保障性準(zhǔn)備工作予以落實。應(yīng)當(dāng)對公共場所聚集人流的數(shù)量、速度和方向以及其行為特征作出評估，按照疏散方向及路線，采取必須的技術(shù)保護(hù)和人力保護(hù)措施。 宣傳推廣的安全管理工作的重點(diǎn)： 節(jié)假日或舉辦重大活動之前必須進(jìn)行風(fēng)險評估和制訂突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 宣傳推廣的安全管理是防范和控制因宣傳推廣活動（大型群眾活動）引發(fā)的公共安全風(fēng)險，其主要任務(wù)是防范和控制因擁擠、踩踏等而導(dǎo)致的集體性公眾危害事件發(fā)生。在大型商業(yè)物業(yè)里，不同經(jīng)營業(yè)態(tài)在 一個無法進(jìn)行有效物理界面分隔的共享空間里運(yùn)營，針對不同的營業(yè)時間需求，安全管理的難度很大。 整個開閉店管理作業(yè)由安全管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，營運(yùn)人員、技工和安全管理人員依規(guī)定職責(zé)執(zhí)行，總值班監(jiān)控整個開閉店過程。在這個階段，必須清楚、正確、便利地引導(dǎo)顧客離開商場； 3）按規(guī)定程序、指令，依次開啟背景音樂、空調(diào)、電梯、照明等設(shè)備。 開店環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn) 1）按規(guī)定程序、指令，依次開啟照明、電梯、空調(diào)、背景音樂等設(shè)備； 2）按規(guī)定程序、指令，按次序開啟商業(yè)中心各個通道、大門； 3）按規(guī)定程序、指令，廣播開店通知及迎賓詞。 開閉店管理有四個管理環(huán)節(jié)：員工進(jìn)場；開店；閉店；清場。 2） 突發(fā)事件處理預(yù)案機(jī)制的內(nèi)容是制定各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期對各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂、完善；定期按照各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案組織演練。 第 43 頁 共 98 頁 2）安全防范管理服務(wù)方案應(yīng)注意與主力店、重要品牌商戶內(nèi)部安全防范工作的對接，避免管理沖突或脫節(jié)。 安全管理評估機(jī)制 1）定期對安全防范管理服務(wù)方案進(jìn)行評審和修訂，以適應(yīng)商業(yè)物業(yè)環(huán)境及安全狀況的變化。 三級安全檢查機(jī)制 1）三級安全檢查機(jī)制的內(nèi)容是：班組日檢；部門周檢；公司月檢及重大 節(jié)日及活動前的安全檢查。 3）無縫布防機(jī)制的方式是：對內(nèi)、外管轄區(qū)域進(jìn)行布防和設(shè)崗；時時巡邏、事事掌控；商業(yè)物業(yè)每天閉店時對廣場進(jìn)行全面、地毯式、由內(nèi)至外、由上至下清場。 （一）治安防范及秩序維護(hù)管理模式 無縫布防機(jī)制 1）無縫布防機(jī)制的目的是消除各種安全隱患。 火災(zāi)報警系統(tǒng)投入運(yùn)行 2 年后，其中的點(diǎn)型感溫、感煙探測器應(yīng)每隔 3 年由專門清洗單位全部清洗一遍。 H. 每月消防通信系統(tǒng)檢查一次。 F. 每月對消防廣播系統(tǒng)、非消防電源強(qiáng)切測試 1 次。 D. 每月對防火卷簾門、疏散指示、消防通道照明檢查 1 次。 B. 每月對火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)檢查 1 次。 D. 進(jìn)行主、備電源自動轉(zhuǎn)換試驗。確保所有防火門能自動關(guān)閉。 周檢 A. 對各級供配電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、易燃易爆物品存放部位的防護(hù)措施每周進(jìn)行 1 次重點(diǎn)排查。 E. 給排水技工每日對消火栓、噴淋系統(tǒng)供水總閥、報警控制閥、屋面消防穩(wěn)壓水泵房進(jìn)行 1 次檢查，并填寫記錄。 C. 弱電技工每日對消防報警控制主機(jī)的運(yùn)行情況檢查 1 次，并填寫記錄。記錄每項報警、動作、監(jiān)管、故障信息，并在接到信息時立刻通知報警區(qū)域值班人員，不得有遺漏。 （二） 定期檢查 系統(tǒng)投入正常使用后，為確保運(yùn)行正常和可靠性，必須嚴(yán)格按定期檢查制度進(jìn)行定期檢查 和試驗。 系統(tǒng)管理部門必須收集和掌握系統(tǒng)竣工圖、設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書、調(diào)試開通報告、竣工報告、竣工驗收情況表等有關(guān)資料，建立一套完整的技術(shù)檔案，以利于使用和維護(hù)。系統(tǒng)的操作維護(hù)人員應(yīng)是經(jīng)過專門培訓(xùn)，并經(jīng)消防安全主管部門組織考試合格的專門人員。 （一） 基本要求 自動消防設(shè)施一旦投入使用，必須嚴(yán)格管理。主要由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防自動聯(lián)動系統(tǒng)和消防電源組成，消防自動聯(lián)動系統(tǒng)主要包括滅火系統(tǒng)、防火救援系統(tǒng)和通訊廣播系統(tǒng)。商業(yè)物業(yè)作為公眾聚集場所和消防重點(diǎn)單位，必須設(shè)置、使用完善的自動消防設(shè)施系統(tǒng)。附件 2 為萬達(dá)廣場《火災(zāi)撲救及與應(yīng)急疏散預(yù)案》。 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案通常包括以下內(nèi)容： 組織機(jī)構(gòu)包括：滅火行動組、通訊聯(lián)絡(luò)組、疏散引導(dǎo)組、安全防護(hù)救護(hù) 組； 報警和接警處置程序； 第 39 頁 共 98 頁 應(yīng)急疏散的組織程序和措施； 撲救初起火災(zāi)的程序和措施； 通訊聯(lián)絡(luò)、安全防護(hù)救護(hù)的程序和措施。 消防安全管理情況應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 第 38 頁 共 98 頁 A. 公安消防機(jī)構(gòu)填發(fā)的各種法律文書； B. 消防設(shè)施定期檢查記錄、自動消防設(shè)施全面檢查測試的報告以及維修保養(yǎng)的記錄，記明檢查的人員、時間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等； C. 火災(zāi)隱患及其整改情況記錄，記明檢查的人員、時間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等； D. 防火檢查、巡查記錄，記明檢查的人員、時間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及處理措施等； E. 有關(guān)燃?xì)狻㈦姎庠O(shè)備檢測（包括防雷、防靜電）等記錄資料，記明檢查的人員、時間、部位、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患以及 處理措施等； F. 消防安全培訓(xùn)記錄，記明培訓(xùn)的時間、參加人員、內(nèi)容等； G. 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄，記明演練的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、參加部門以及人員等； H. 火災(zāi)情況記錄； I. 消防獎懲情況記錄。消防檔案應(yīng)當(dāng)包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。 （六） 建立健全并及時更新消防檔案 消防安全重點(diǎn)管理單位應(yīng)建立消 防檔案。 在火災(zāi)隱患未消除之前，單位應(yīng)當(dāng)落實防范措施，保障消防安全。 對不能當(dāng)場改正的火災(zāi)隱患，消防工作歸口管理職能部門或者專兼職消防 第 37 頁 共 98 頁 管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的管理分工，及時將存在的火災(zāi)隱患向單位的消防安全管理人或者消防安全責(zé)任人報告，提出整改方案。 （五） 火災(zāi)隱患的整改 根據(jù)危險、危害程度和整改難易程度，火災(zāi)隱患可分為一般火災(zāi)隱患和重大火災(zāi)隱患兩類，對可能引發(fā)火災(zāi)的，違反消防法律、法規(guī)的行為和事實，需要限期或當(dāng)場整改的，可定為火災(zāi)隱患；對可能導(dǎo)致重大人員傷亡或重大財產(chǎn)損失的，嚴(yán)重違反消防法律、法規(guī)的行為和事實，需要限期整改的火災(zāi)隱患可定為重大火災(zāi) 隱患。巡查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括： A. 用火、用電有無違章情況； B. 安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好； C. 消防設(shè)施、器材和消防安全標(biāo)志是否在位、完整； D. 常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響使用； E. 消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況及安全狀態(tài)； F. 其他消防安全情況。 （四） 組織防火檢查和巡查 城市綜合體管理公司內(nèi)部組織的防火巡查和防火檢查，是及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患， 預(yù)防火災(zāi)發(fā)生的重要措施，也是確保相關(guān)消防安全制度和措施落實的有效手段。 新上崗和進(jìn)入新崗位的員工應(yīng)進(jìn)行上崗前的消防安全培訓(xùn)。對每名員工至少每半年進(jìn)行一次消防安全培訓(xùn)，商業(yè)物業(yè)至少每年開展一次實戰(zhàn)消防演 練。 第 34 頁 共 98 頁 （三） 消防宣傳教育和培訓(xùn) 開展消防 宣傳教育和培訓(xùn)工作是商業(yè)物業(yè)消防安全管理不可忽視的重要方面，是保障單位安全經(jīng)營的基礎(chǔ)性工作，其目的是為了增強(qiáng)員工及各商家的消防意識，提高員工及各商家做好消防安全工作的自覺性，使其掌握相應(yīng)的防火、滅火知識以及組織疏散、逃生自救的技能。 城市綜合體內(nèi)各主力店、小業(yè)主、物業(yè)使用人以及各種有關(guān)分包、協(xié)作單位必須與管理公司簽訂消防安全責(zé)任書；各單位消防組織內(nèi)部，各部門和班組逐級向上一級組織簽訂消防安全責(zé)任書。 按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，商業(yè)物業(yè)管理公司總經(jīng)理是所在 單位消防安全責(zé)任人，對本單位的消防安全工作全面負(fù)責(zé)。各經(jīng)營單位和管理公司必須建立本單位的消防安全管理組織，開展本單位消防安全管理“群防群治”的工作?？捎晒芾砉鞠镭?fù)責(zé)人和各經(jīng)營單位消防負(fù)責(zé)人組成消防安全管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，其主要任務(wù)是： 第 33 頁 共 98 頁 ； ，評估項目的消防安全管理工作，指導(dǎo)各單位的消防安全管理工作； 。 單位領(lǐng)導(dǎo)要重視義務(wù)消防隊的建 設(shè)，有計劃的組織隊員學(xué)習(xí)消防業(yè)務(wù)，每月組織訓(xùn)練一次，每半年對義務(wù)消防隊進(jìn)行調(diào)整和考核，以確保能隨時出動并發(fā)揮作用。撲救初起火災(zāi)時，義務(wù)消防隊長可視現(xiàn)場的具體情況機(jī)動靈活地分配任務(wù)，有效地滅火和組織疏散人員。 1）義務(wù)消防隊的建設(shè) 義務(wù)消防隊由商業(yè)物業(yè)內(nèi)管理公司全體安保隊員和其他員工組成，可分為滅火行動組、通訊聯(lián)絡(luò)組、疏散引導(dǎo)組、安全防護(hù)救護(hù)組。 （二） 建立消防組織和消防安全責(zé)任制 消防組織的建立 公眾聚集場所都應(yīng)建立群眾性的義務(wù)消防組織，這是立足于自防自救的基本要求之一。此制度是單位內(nèi)部全體人員在消防安全領(lǐng)域中 共同遵守的行為準(zhǔn)則，是國家消防法律、法規(guī)在單位內(nèi)的延伸和具體化。 （一） 建立健全消防安全規(guī)章制度 由于多數(shù)火災(zāi)事人為因素引起的，因此，必須制定一些規(guī)范性的防火規(guī)章制度，以控制和約束能導(dǎo)致火災(zāi)的因素和行為。在這種情況下，消防安全管理的責(zé)任界定就比較復(fù)雜。造成 31 人死亡、 21 人受傷。而這些線路往往敷設(shè)于吊頂之內(nèi)，如不能及時發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)漏洞就會釀成火災(zāi)事故。商業(yè)物業(yè)是用電大戶，除燈光照明以外，還有中央空調(diào)、電熱爐具、食品冷 藏、電梯扶梯等電器設(shè)備，各種電氣管線縱橫交錯，數(shù)量繁多。熒光燈的電感鎮(zhèn)流器易發(fā)熱起火，質(zhì)量低劣的電子鎮(zhèn)流器易短路器起火；鹵鎢燈、石英射燈、豆膽燈、金鹵燈等表面溫度高，能烤著可燃物。 （五） 照明設(shè)備多，電氣線路繁多，導(dǎo)致火災(zāi)的 因素多 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的各業(yè)態(tài)為創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，使用的燈具已不僅僅只起到照明作用，而且增添了美化環(huán)境的功能，致使物業(yè)內(nèi)照明設(shè)備種類繁多。上述可燃物起火后不僅產(chǎn)生大量煙霧使能見度降低，而且釋放出大量的有毒氣體，使疏散人員在短時間內(nèi)中毒窒息，無法逃生，同時給火災(zāi)撲救帶來極大困難。餐飲娛樂業(yè)態(tài)的裝修材質(zhì)也多為裝飾布、壁紙、木料、高分子內(nèi)裝修材料等等。 （四） 可燃物多，易產(chǎn)生大量有毒及高溫?zé)煔?。大家亂成一團(tuán)，從這邊涌到那邊，又從那邊涌到這邊，最后都擠到窗戶前，可很多窗戶打不開”，當(dāng)時的感覺就剩下幾個字 ——— “求生無門”。場內(nèi)一旦起火失控，由于人員過度密集，并且顧客慣用扶梯、電梯，對用于安全疏散的通道不熟悉，極易導(dǎo)致人員驚慌混亂，出現(xiàn)擁擠、踩踏、死傷事故。 商業(yè)物業(yè)所在地往往是商業(yè)中心，客流量極大，尤其是公休日和節(jié)假日。增加了消防隱患，提高了撲救難度。由于存在多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，火災(zāi)風(fēng)險源也呈現(xiàn)非常復(fù)雜的情況。雖然保安及時發(fā)現(xiàn)并報警、撲救，但火勢蔓延極快，而且殃及鄰近的德匯大酒店。尤其是上下層商場之間由“中庭”、樓梯、自動扶梯等相連通，冷熱氣流交換快，一旦發(fā)生火災(zāi)，熱煙氣上升迅速，火勢蔓延速度會非常快。無論是商業(yè)物業(yè)，還是其它類型的物業(yè)，消防安全始終是安全管理體系中最重要的一項內(nèi)容。 L\E\C\D 值的確定 1）發(fā)生事故的可能性大小 L，主要根據(jù)以下因素確定： 分?jǐn)?shù)值 事故發(fā)生的可能性 10 完全可以預(yù)料 6 相當(dāng)可能 3 可能但不經(jīng)常 1 可能性