市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)論文--我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略-所有專(zhuān)業(yè)(參考版)
2025-01-23 10:59本頁(yè)面
【正文】 同時(shí) ,優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶(hù)的實(shí)際需要 ,是他們所能希望的方式 ,只有這樣才便于促進(jìn)銷(xiāo)售。買(mǎi)房送空調(diào)、送冰箱 ,或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室 ,購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷(xiāo)售氣氛 ,進(jìn)行銷(xiāo)售調(diào)劑 ,但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。有時(shí)候一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次 ,以適應(yīng)銷(xiāo)售情況的不斷變化。差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售的具體情況 ,對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正 ,將好賣(mài)單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn) ,不好賣(mài)單元的差 價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn) ,以均勻各種類(lèi)型單元的銷(xiāo)售比例 ,反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù) ,每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來(lái)的。這樣的調(diào)整 ,每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的 ,是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì) ?；鶅r(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào) 或下降。 直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降 ,它給客戶(hù)的信息是最直觀明了的。 價(jià)格調(diào)整策略。 商鋪的定價(jià) ,由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層 ,因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。一般來(lái)說(shuō) ,江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受 ,朝向系數(shù)大 ,為 810%左右 ,而臨馬路邊因其噪音大 ,塵埃多 ,朝向系數(shù)亦低 ,為 35%之間 ,樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位 ,如無(wú)景觀差別 ,一般南面售價(jià)高于北面。在高層建筑中 ,7 層以下因其視野受限 ,一般應(yīng)為低價(jià)區(qū) ,頂層與低層的價(jià)格一般相差約 30%。 定價(jià)比例 一般來(lái)說(shuō) ,先設(shè)定一個(gè)標(biāo) 準(zhǔn)層 ,高層一般定在 1/2高度 ,多層一般 34 層 (9 層以下 )為最好。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí) ,入市會(huì)比較輕松 ,容易進(jìn)入 ,能較快地啟動(dòng)市場(chǎng) 。 將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值 ,扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用﹑銷(xiāo)售費(fèi)用﹑銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ,根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 當(dāng)然 ,無(wú)論哪種定價(jià)方法 ,均應(yīng)隨行就市 ,最大限度地獲取市場(chǎng)份額。 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期 (通常為年 )的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值 ,求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ) ,再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例直接比較 , 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正 ,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。定價(jià)之后 ,運(yùn)行中 可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整 ,否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限 ,上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè) ,樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受 ,需要一定的超前意識(shí)和 科學(xué) 預(yù)測(cè) ,可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù) ,部分是科學(xué)。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定 價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷(xiāo) ,都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng) ,必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念。
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