【正文】 立面塑造 按歐陸式建筑風格考慮，依經(jīng)典原則塑造：垂直向用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設計；水平向按“五列式”劃分，向左右兩側延展成為有節(jié)奏、有韻律和變化，可非對稱但需均衡的五條塊構圖。技術上，采用框架結構，戶內(nèi)可靈活分隔，讓業(yè)主參與創(chuàng)作，進行二次設計，而框架中均用 異型柱，不見結構柱梁。平面既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風和采光。可按住客不同需求，提供多樣選擇。 本項目在建筑設計與環(huán)境規(guī)劃中，均走了一條“新古典主義”的創(chuàng)作道路，采用歐陸古典風格，既不失經(jīng)典法則，又具時代氣息，產(chǎn)生出現(xiàn)代鮮明的“地中海小城”風貌。在技術上，對臨北靠三樂路一排的建筑，向街的門窗均采用具有隔音功能的鋁塑門窗，并多用固定式 窗扇，窗門可以隔音防塵，由此較好地解決了臨街不利因素的干擾，而只留下有利的景觀?？臻g輪廓線鮮明而豐富，并把景觀朝向南邊的北江水道和東邊 105 國道的三洪奇大橋，以及星火科技城。洋房區(qū)戶數(shù)： 2045 戶，總建筑面積： 萬平方米。最北臨三樂路一塊，長度約 110 米以及接臨西側的一段，均布置多層單元式住宅群，以六層為主，即洋房區(qū)。同時開辟天然沙灘泳場，垂釣和游船區(qū)均在這里。在各個圍合式組團環(huán)境里，有歐陸風格的休閑廣場，結合小區(qū)項目形象標志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進行主題設計的，通向住客會所、公共文體活動區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側各有 45 米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，起伏達 1 米的“地中海風情大道”，供區(qū)內(nèi)望江、漫步、休閑之用。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。整個小區(qū)分解為三個功能區(qū)塊，共計 12 個小組團，各組團之間，既相互獨立，自成一體，通過空間輪廓、建筑外觀造型的圍合，營造出親切和諧的生活氣氛，獨自成勢的居住內(nèi)聚性空間環(huán)境，“共享大庭園”，又具有組團之間的相互聯(lián)系，相互映襯，成為相互借景的有機性整體，實現(xiàn)新型社區(qū)鮮明特色的整體形象。 （三）規(guī)劃布局： 小區(qū)的設 計創(chuàng)意基于對項目的市場定位：服務收入為中高層以上的人士，故屬于較高級的住宅小區(qū)規(guī)劃。區(qū)內(nèi)有條小河流過，由東向南彎曲進入北江。小區(qū)根據(jù)市場的發(fā)展與項目定位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī) 劃思想，進行分區(qū)，分期成片啟動，流動式遞進，在相應特定的周期內(nèi)，完成一個成熟社區(qū)的人居環(huán)境、住宅功能和經(jīng)濟效益，直到服務社群、回報社會的開發(fā)全程，由此而成為業(yè)主安居樂業(yè)的永久家園和投資升值的寶地，成為一方生活熱土。 一、項目 概況與開發(fā)構想 “美的海岸花園”項目，位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，小區(qū)東、北向分別緊靠廣珠公路（ 105 國道）和三樂路兩條重要的交通干道，西鄰三洪奇生活區(qū)，南接開暢的北江順德水道，乘車去“君蘭高爾夫”僅需 5 分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越，待開發(fā)的自然景觀豐富；同時，政府和規(guī)劃部門大力支持開發(fā)本項目低密度高品味商住區(qū)，使其成為當?shù)毓I(yè)小都市中重要的“綠色窗口”和“形象工程”。順德的北滘不僅作為工業(yè)發(fā)達、高速增長的區(qū)域之一而為人共知；也在激烈的房地產(chǎn)世界中，在創(chuàng)造人類優(yōu)美居家環(huán)境里，將有目共睹，開潮流之新。該項目按照較高的居住生活檔次進行規(guī)劃、 (大量管理資料下載 ) 設計、營造，是為社會各界成功人士，講究居住質(zhì)量和提升生活品味的群體提供一個：居家環(huán)境怡人、建筑品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝營造與配套完善、生活休閑便利而高尚的成熟社區(qū)。深圳和廣州更是走在前列，深圳萬科城市花園、中海百事達花園、廣州二沙島金亞花園、黃歧白天鵝花園等項目已普遍在規(guī)劃和單體設計中體現(xiàn)這些建設思路，并且在園林、環(huán)藝及社區(qū)文化上下了不少功夫，帶來良好的經(jīng)濟效益和社區(qū)效益。除在地面規(guī)劃設置統(tǒng)一公共車位外，還可在中心花園處，采用“地下掏空法”設置地下停車場，既可做到不破壞首層建筑立面風格，又可 以人車分流，保障對區(qū)內(nèi)行人（特別是兒童）的安全。 三、停車場所合理、方便 考慮到私車數(shù)量的不斷增加，設置了多樣化的停車場。 通過與公共交通公司配合，在住宅小區(qū)項目所在地設置公共汽車停靠站。這些配置大多可由專業(yè)定點生產(chǎn)廠家直接掛鉤、設計、加工，這既有利于產(chǎn)品的更新，又能使產(chǎn)品價格和品質(zhì)得到保證，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的形成和發(fā)展。這些思路包括： 一、“三大一小一多”方案 即在戶型平面功能設計中，采用大起居室（大客廳）、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥 室、多櫥柜。以后我會將學習到的知識融入我們美的海岸花園的售樓業(yè)務中去。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們許多實用的方法。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。因而，在以后的工作中，我要 更加努力學習，不斷地豐富自身的知識，提高自身的素質(zhì)。培訓使我從房地產(chǎn)的門外漢逐漸地變成專業(yè)人士，尤其是通過對碧桂園和祈福新村的實地參觀學習，使我切身體驗到作為一個優(yōu)秀的售樓員應當具備多方面的知識和能力。 錄自《美的報》 1998 年 10 月 15 日第四版 一個售樓員的培訓感受 美的房產(chǎn)公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進一步推進項目的開展，房產(chǎn)公司認真 組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓活動。 當我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內(nèi)容的服務，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的唯一可操作性手段，因為物業(yè)管理服務的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其 提供優(yōu)質(zhì)的服務？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現(xiàn)對手在自己身后，白做無用功。 如果說標準化服務令物業(yè)管理有了骨架和血肉，那么動態(tài)化服務就是令物業(yè)管理有了靈魂，有了與住戶有效 溝通的窗口。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過 ISO9002 國際質(zhì)量保證體系認證，為國內(nèi)物業(yè)管理行為標準化服務帶來了 規(guī)范，為整個行業(yè)帶來了規(guī)范，標準化部分就必須要規(guī)范，這點與酒店管理標準化服務中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。 標準化服務，這也是眼下大多數(shù)物業(yè)管理公司紛紛采用的服務內(nèi)容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務、維修保養(yǎng)五大塊。我們的生活離不開物業(yè)管理。 錄自《美的報》 1998 年 10 月 15 日第四版 《北滘 報 》 1998 年 11 月 19 日第四版 完善物業(yè)管理 近來我們時?？梢钥吹交蚵牭?，一些物業(yè)的住戶投訴居住環(huán)境惡劣，路面水浸、污水橫流、臭氣四溢、大廈水池生紅蟲、住戶被歹徒入屋搶劫或者是房屋才使用三年外觀已破舊不堪??如此之物業(yè)，試問住戶如何用得方便舒適，物業(yè)如何升值？更有甚者，一些住戶竟然野蠻裝修，破壞了房屋的承重結構，或違章亂 (大量管理資料下載 ) 加建，超出樓宇的承重負荷，危及整棟樓房的安全。 總之，海岸花園的整個規(guī)劃顯得新穎高尚、配套功能齊全。美的將專門成立物業(yè)管理公司，實施專業(yè)化物業(yè)管理，有托兒所、幼兒園和會所。這些因素，將使海岸花園 別具優(yōu)勢，除可吸引常住業(yè)主外，更可以吸引追求時尚的北滘鎮(zhèn)之外的成功人士。屆時，“楊柳青青江水平”的畫面將呈現(xiàn)在人們眼前。因此，海岸花園的交通十分便利。 參加這次匯報會的人員還有鎮(zhèn)國土辦主任林潤江和集團各常務董事、副總裁、賴立明部長、總裁辦副主任戴裕東、房產(chǎn)公司管委會成員及部分業(yè)務骨干。何總裁要求房產(chǎn)公司下步工作要更為 細致，要認真思考鎮(zhèn)領導提出的問題，要加快進度，大膽開發(fā)，按市場運行規(guī)律落實好各個環(huán)節(jié)，控制好成本，配置好人才架構，理順業(yè)務流程，健全管理制度，何總裁強調(diào)要開發(fā)好這個項目，把房地產(chǎn)培育成為美的重要產(chǎn)業(yè)。 鎮(zhèn)領導認為美的房產(chǎn)公司對項目的市場定位準確，新調(diào)整的規(guī)劃比以往更成熟。他鼓勵開發(fā)商一定要把項目做成功，達到社會效益雙豐收。 順德市委常委、北滘鎮(zhèn)委書記鄧偉根充分肯定了項目開發(fā)是“小都會”城市發(fā)展 的需要，是市場的需要，是美的資產(chǎn)重組的需要，是工業(yè)園配套發(fā)展的需要。根據(jù)市場需求，房產(chǎn)公司與萬科集團合作，進一步調(diào)整規(guī)劃，于近期完成了以洋房為主、別墅為 (大量管理資料下載 ) 輔，體現(xiàn)歐陸建筑風格的大型高尚社區(qū)的規(guī)劃方案，并完成了預算調(diào)整方案。 錄自《美的報》 1998 年 9 月 26 日第四版 《北滘報》 1998 年 11 月 19 日第四版 美的海岸花園項目匯報會召開 為加快美的海岸花園項目拓展力度，北滘鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府主要領導、集團董事局主席、總裁何享健于 1998 年 9 月 29 日下午在集團董事局會議室聽取了美的房產(chǎn)公司關于美的海岸花園的項目匯報。 標志構成較特殊，如同一幅濃縮的風景畫。 采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨創(chuàng)了美的海岸花園項目在房地產(chǎn)界開發(fā)項目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追 求高尚，享受綠色自然的生活傾向。工業(yè)設計中心完成了美的海岸花園項目標志的整套VI 設計。 經(jīng)過一段時期的醞釀設計，三方共設計出三十多個方案。美的海岸花園的英文名是美的房地產(chǎn)公司朱曙東副總經(jīng)理意譯，征求了中山大學幾位教授、外籍教師和集團內(nèi)部有關人士的意見而最后確定的。五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船。 錄自《美的報 》 1998 年 9 月 26 日第四版 永遠的五月花 —— 美的海岸花園項目標志確立 早在今年春天，伴隨著美的海岸花園立項開發(fā)進度的加快，美的房地產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部會同美的工業(yè)設計中心平面設計組、萬科國企公司設計部就已開始著手有關項目標志的設計工作。營銷隊伍應在自身為主，中介為輔，確定好營銷的目標客戶，確立物業(yè)的市場定位、設計與包裝，確定物業(yè)的價格定位和配套的付款方式，選擇好廣告媒體和方式。如深圳地王商業(yè)大廈作為當時全國最高建筑和深圳的標志，雖價格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實力和身份的象征，因而吸引了國內(nèi)外眾多一流企業(yè)，在當時房地產(chǎn)低迷的情況下，仍取得了不俗的業(yè)績。在房地產(chǎn)低潮時進入，成本最低，競爭對手少，可供選擇的項目多，風險較小，能獲取較高的回報 (大量管理資料下載 ) 率。必須了解項目用地與當?shù)卣某鞘幸?guī)劃是否相符，以及附近類似的項目的數(shù)量和經(jīng)營狀況等，作為選擇的參考。 項目策劃首先要明確好的開發(fā)項目，不同的項目有不同的回報率，風險越大，回報率越高，必須綜合考慮經(jīng)濟、社會經(jīng)營狀況專長和經(jīng)濟實力，來確定開發(fā)項目。沒有好的項目策劃，開發(fā)愈多，物業(yè)空置積壓愈多，開發(fā)商包袱愈重。 六、法規(guī)變化如何 當?shù)卣嘘P建設法規(guī)的變化直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)潛力，當?shù)爻鞘幸?guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。 五、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)劣如何 房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣影響增值幅度。 四、該地區(qū)環(huán)境如何 環(huán)境包括水、電、道路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、綠化面積、建筑容積率、環(huán)境保護等。 二、該地區(qū)經(jīng)濟結構的演變態(tài)勢如何 在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。 一、該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度如何 經(jīng)濟發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。 錄自《美的報》 1998 年 9 月 26 日第四版 《順德報》 1999 年 1 月 30 日第二版 房地產(chǎn)投資決竅 房地產(chǎn)的預售 價格評估，是房地產(chǎn)投資決策的關鍵。 綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個轉型調(diào)整期。 （七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實實的管理措施和服務內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。 （五） 采用新材料、新產(chǎn)品、新技術，推進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。要針對自己的目標客戶群，下功夫規(guī)劃好項目，適度完善配套。 （二）要認真進行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項目。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。 （四）居民支付能力大大提高 一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高 ，有力推動著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。競爭迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強自身的規(guī)模和實力，運用資本經(jīng)營手段，壯大自己，擴大市場競爭能力。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，增強大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的集約型、規(guī)模經(jīng)濟的建設方式轉變。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費者為中心”的經(jīng)營理念。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？ 三、商品房市場發(fā)展趨勢分析 （一）市場容量繼續(xù)迅速擴大 1995 年，我國城市化水平為 29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于 30%時，城市化速度緩慢。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。當這種消費普及到 10%時，就會形成一種大眾效應，購房消費熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟的啟動。這是從刺 激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。 二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強大的政策利好支持 （一）是國民經(jīng)