【正文】 如南山世紀(jì)城的商業(yè)部分。萊山區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營商業(yè)大都在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成，缺乏政府規(guī)劃與商業(yè)引導(dǎo)，致使現(xiàn)有商業(yè)缺乏檔次與規(guī)?！，F(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬平方米，相對于萊山區(qū)20多萬的居住人口來說，現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。（2）規(guī)劃大型綜合超市4處（建筑面積5000平方米以上）：麥千車超市，芳華園、益豐購物中心，裝飾大廈。萊山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點相關(guān)規(guī)劃（1）規(guī)劃大型百貨商場2處（含正在建設(shè)的國際商貿(mào)城：南山世紀(jì)城商業(yè)）、大型綜合超市1處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街1條，基層網(wǎng)點若干。萊山區(qū)北部居民至市區(qū)購物較多?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏娛樂休閑業(yè)及相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，購物環(huán)境差，距離區(qū)級商業(yè)水平差距甚大。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)面積總量過多，如澳柯瑪商貿(mào)中心一期就17萬平方米；但經(jīng)營面積總量不足，現(xiàn)有經(jīng)營面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬平方米，而居住人口達(dá)20多萬，營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。 招商工作滯后，難以進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)定位，使得現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。當(dāng)前存在以下兩個較為突出的問題：216?，F(xiàn)有商業(yè)中心調(diào)查萊山區(qū)現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)中心主要有芳華園商業(yè)區(qū)及埠嵐商業(yè)區(qū)，埠嵐商業(yè)區(qū)將在項目地塊調(diào)查中闡述，于此重點分析芳華園商業(yè)區(qū)。但萊山區(qū)社區(qū)商鋪面積千篇一律，缺乏業(yè)態(tài)分工；產(chǎn)品設(shè)計缺乏招商規(guī)劃，導(dǎo)致適用性不足；商鋪設(shè)計不切實際，個別社區(qū)商鋪設(shè)計成三層甚至更高；不注重后期經(jīng)營管理。開業(yè)至今經(jīng)營慘敗，現(xiàn)有店面幾乎全部空置，二期工程遲遲不敢貿(mào)然動工。以滿足學(xué)生及附近居民的食品、日常用品消費為主，服裝、家電、家居等業(yè)態(tài)則沒形成規(guī)模，輻射力不強(qiáng)。埠嵐商業(yè)區(qū)主要面向附近學(xué)校的學(xué)生群體，總營業(yè)面積約3萬平方米。其消費群體主要是附近的居民，商業(yè)輻射力有限。萊山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查（1）商業(yè)分布現(xiàn)有商業(yè)主要集中在迎春大街的芳華園商業(yè)區(qū)，煙臺大學(xué)附近的埠嵐商業(yè)區(qū)，澳柯瑪商貿(mào)中心，以及一些居住小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。以海港路、南大街為中心的煙臺唯一的市級商圈，輻射能力強(qiáng)，輻射范圍可達(dá)煙臺市區(qū)及周邊腹地地區(qū)，使得區(qū)域商業(yè)經(jīng)營難度大。商圈規(guī)劃在幸福路和幸福中路現(xiàn)有設(shè)施基礎(chǔ)上，以九隆街為支撐，提升、調(diào)整；規(guī)劃建設(shè)大型專業(yè)店12處，中小型超市若干；改造建設(shè)幸福路商業(yè)街，使幸福區(qū)級商業(yè)功能區(qū)形成；大型綜合百貨商場（九隆商城）1處，大型專業(yè)店12處，商業(yè)街1條，基層商業(yè)網(wǎng)點若干。市場形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場后，對九隆廣場及幸福商圈都造成了不良的市場形象。存在的問題區(qū)域消費力不強(qiáng)周邊居住人口雖然較多，但消費力不強(qiáng)，多為中、低收入者。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場、家世界、肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等知名商貿(mào)餐飲業(yè)及新世紀(jì)影城等休閑娛樂業(yè)。幸福區(qū)級商圈分析：商圈特點輻射范圍狹小該商圈屬幸福區(qū)級商圈，主要針對幸福區(qū)域居民的日常消費，輻射范圍較小。以九隆廣場為中心的幸福區(qū)級商圈典型商業(yè)網(wǎng)點示意圖：（1）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以購物消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費需求的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。商圈規(guī)劃在海港路兩側(cè)向西至大海陽路地段，商業(yè)用地面積約34公頃，規(guī)劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1處；將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點提升：1處大型綜合百貨商場（振華商廈）、2處大型綜合超市（中心廣場、良友廣場），2處大型專業(yè)店（創(chuàng)進(jìn)廣場電子通訊專業(yè)店、田園大廈圖書專業(yè)店）；恢復(fù)時代廣場美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴(kuò)建基層商業(yè)網(wǎng)點。網(wǎng)點的人流導(dǎo)向性不強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點頂層商業(yè)存在運營差的普遍現(xiàn)象，出現(xiàn)一層與頂層商業(yè)人流反差過大、人氣淡和面積空置較高的問題。購物環(huán)境亟需改善網(wǎng)點配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理大中型商業(yè)網(wǎng)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%8%之間。輻射范圍廣該商圈是煙臺市唯一的市級商圈，是煙臺市商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。九、煙臺市商業(yè)調(diào)查商業(yè)街調(diào)查對比商業(yè)街名稱經(jīng)營項目租金水平（元/平方米/年）商業(yè)特點典型網(wǎng)點海港路百貨24004800大型商業(yè)網(wǎng)點集中振華商廈南大街服裝25005000商業(yè)氛圍濃，人流量大南大街購物城西大街及北大西街綜合商業(yè)20003600商業(yè)氛圍尚需培育，購物環(huán)境好百盛購物中心按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積150萬方來算，除去目前推出的25萬方外，近2年內(nèi)陸續(xù)會推出5060萬方；當(dāng)即將面市的項目及目前已批土地推向市場時，加上市場原有存量，近兩年市場供給量可能在100萬方以上，市場競爭將極為激烈。雖然萊山區(qū)沿迎春大街兩側(cè)土地已批完，但近段時期內(nèi)土地及市場供應(yīng)比較充足。八、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量分析2006年土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積——土地面積規(guī)劃總建筑面積煙臺市176萬方294萬方萊山區(qū)（資料來源：政府部門網(wǎng)站）2006年3月15日，煙臺市土地拍賣176萬方，規(guī)劃總建筑面積294萬。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。海天名人廣場、東上海賦、南山世紀(jì)城等。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物?？蛻魳?gòu)成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。板塊現(xiàn)狀濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。萊山區(qū)房價突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時大量投資者對萊山區(qū)非常關(guān)注。萊山區(qū)近10年商品房價格一覽表如下：年份1994—1996年1997—1999年2000—2002年2003—2005年銷售均價約1000元/m2約1800元/m2約2600元/m2約3800元/m2（資料來源：政府部門網(wǎng)站）短短10年，萊山區(qū)房價已由1000元/平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。伴隨著住房二、三級市場的放開，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。小結(jié)：2006年，煙臺市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩(wěn)。十、新政將對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開發(fā)前景。城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對住房要求增加。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開發(fā)理念更加趨于成熟和理性。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。區(qū)域板塊初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競爭。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺市呈東西兩翼發(fā)展。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價偏低，萊山穩(wěn)步增長