合肥市房地產(chǎn)-合肥國際商業(yè)廣場二期工程可行性數(shù)據(jù)分析(doc21)-工程可研(參考版)
2024-08-17 19:41本頁面
【正文】 給 6 月免租可行的 回報核算 ： 銷售 50%，將回現(xiàn) 億元見（投資預(yù)算表） 銷售招商需要費用： 1397 萬元見《銷售招商支出費用表》 地價與建筑成本計： 億 綜合此項目回現(xiàn) 億元 自有物業(yè) 2 萬平方米 。 設(shè)立銷售招商營銷點，組織團隊長期、規(guī)模性招商（浙江、福建、江蘇省設(shè)立營銷中心） （實際招商率達到 75%可以將為完成預(yù)期招商開業(yè)目標(biāo)） 市場平衡經(jīng)營指標(biāo)（持平保本） 樓層與費用指數(shù) 員工工資 倉庫 稅收 水電費 管理費 容納商戶數(shù) （ 48㎡ /戶） 第一年平 衡指標(biāo) （ 15%利潤） 第二年租金 第二年經(jīng)營平衡指標(biāo) 一層 1000 2 200 元 /戶 200 元 /戶 /月 400 元 /戶 /月 120 元 /戶 /月 135 戶 3156 萬元（一年免租） 70 元 /㎡ 6782 萬元 /年 二層 1000 2 200 元 /戶 200 元 /戶 /月 400 元 /戶 /月 120 元 /戶 /月 135 戶 3156 萬元（一年免租） 48 元 /㎡ 5642 萬元 /年 三層 1000 2 200 元 /戶 200 元 /戶 /月 400 元 /戶 /月 120 元 /戶 /月 135 戶 3156 萬元（一年免租） 38 元 /㎡ 5123 萬元 /年 四層 1000 2 200 元 /戶 200 元 /戶 /月 400 元 /戶 /月 120 元 /戶 /月 135 戶 3156 萬元（一年免租） 25 元 /㎡ 4450 萬元 /年 服裝整體數(shù)據(jù) 324 萬 /月 萬元 /月 萬元 /月 萬元 /月 萬元 /月 1620 戶 億 /年 4325 萬元 /年 億元 /年 備注： 建筑按三棟四層標(biāo)準(zhǔn)，必要時可考慮負(fù)一層；面積將由 78000 平方米擴至 10 萬平方米 第一年度以免租為基準(zhǔn)，做連續(xù)兩年經(jīng)營平衡指標(biāo) 經(jīng)營輻射區(qū)域范圍 2020 年 數(shù)據(jù) 各輻射圈層內(nèi)主要城市相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)（每年以 %增長） 輻射 圈層 輻射強度 城市 GDP （億元） 人均 GDP （元） 總?cè)丝? （萬人） 社 會消費品零售總額（億元） 城 鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 億元商品交易市場個數(shù)（個） 第一 輻射圈層 95% 合肥市 18960 9684 22 肥東縣 5252 肥西縣 4700 長豐縣 3601 小計 第二 輻射圈層 30% 六安 5269 675 7409 3 巢湖 7136 7968 9 淮南 11232 4 小計 7991 16 10％ 小計 6988 7511 72 第三 輻射圈層 合計 8597 6516 1765 7511 110 輻射圈服裝經(jīng)營數(shù)據(jù) 輻射圈 /數(shù)據(jù)指數(shù) 人均收入 人口總數(shù) 輻射強度 輻射圈 社會有效消費品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民服裝人均消費 全省人均服裝消費 有效服裝消費總值 （按 581 計算） 第一輻射圈 9216 元 /年 萬 95% 804 元（增長 %） 581 元 /年 億 第二輻射圈 7500 元 /年 萬 30% 804 元（增長 %） 581 元 /年 億 第三輻射圈 8400 元 /年 4696 萬 10% 804 元（增長 %） 581 元 /年 億 綜合統(tǒng)計 億 輻射圈內(nèi)有效服裝指標(biāo)分解 業(yè)態(tài) / 輻射圈內(nèi)有效消費 女裝 童裝 休閑運動 男裝 針織內(nèi)衣 家紡 箱包 占整體比重 億元 25% 18% 22% 10% 15% 10% 銷量 /年（億元） 億元 銷量 /月（億元） 億元 需要營業(yè)面積 40 ㎡ /戶 30 ㎡ /戶 40 ㎡ /戶 80㎡ /戶 30㎡ /戶 80 ㎡ /戶 50㎡ /戶 不虧營業(yè)指標(biāo)（租金平均45 元 /㎡ /月） 27333 元費用 4100 元 24333 元 （費用 3650 元） 27333 元費用 4100 元 39333 元，費用 5900 24333 元 （費用 3650 元） 39333元，費用5900 14200元費用3550 元 需要多大面積經(jīng)營 657 元 /平方米（取常見面積費用平均值） 萬平方米 萬平 方米 萬平方米 萬平方米 萬平方米 萬平方米 萬平方米 需要經(jīng)營戶數(shù) 6100 戶 5800 戶 5325 戶 1213 戶 4833 戶 1123 戶 2256 戶 現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)面積 2646 戶（ 79380㎡） 576 戶（ 17010㎡） 1345 戶（ 40350㎡） 458 戶（ 13740㎡ 1177 戶（ 35310㎡） 80 戶 191 戶（ 9550平方米） 備注： 男裝指男正裝 休閑運動裝是以男裝為主 以上表明男裝、休閑運動、箱包有較大空間 服裝利潤按 15%計算，箱包租金 25 元 /平方米，利潤 25% 經(jīng)營費用：工資 2020，租金按 45 元 /平方米（箱包例外） 水電、管理費、稅計 300 元 /家 開發(fā)建議 項目開發(fā)階段和業(yè)態(tài)組合建議 目前合肥市場男裝（包括休閑運動）童裝、針織內(nèi)衣沒有形成氣候，同時是安徽大市場的強項，建議大市場升級改造 目前箱包是零星市場，甚至說空白，需要抓緊時機 做箱包市場 考慮目前服裝存在爭議，可以發(fā)揮強項，做男裝市場和箱包市場 考慮目前公司經(jīng)濟壓力和現(xiàn)金回收，考慮分期開發(fā)，同時進行面積和業(yè)態(tài)組合 建議一期開發(fā)一棟面積為 4 萬平方米的服裝市場，二期開發(fā)可依據(jù)第一期開發(fā)情況調(diào)整進行，這樣風(fēng)險小。 五、省外生產(chǎn)基地和專業(yè)市場開展招商工作。 招商區(qū)域分布 一、 安徽大市場大棚置換（ 萬平方米） 提交認(rèn)租材料，進行資質(zhì)審核 簽訂《認(rèn)租申請書》，繳付定金 簽訂《租賃協(xié)議》、《經(jīng)營管理公約》，繳付足額保證金 了 解項目，預(yù)選鋪位 對大棚原有服裝市場商戶進行引導(dǎo)置換工作，安置入住二期項目 對大棚客戶進行了解，通過我們原有客戶帶動新的客戶 合理運用營銷手段，發(fā)動安徽大市場商戶進行會員推介工作引導(dǎo)招商。 五、 基本認(rèn)租流程： 六、 本須知最終解釋權(quán)歸信地置業(yè)有限公司所有。商戶在 簽署《租
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