【正文】 從敏感性分析也可以看出提高營業(yè)收入和租住率的重要性。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的酒店住宿。、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。項(xiàng)目的社會效益主要表現(xiàn)在：首先，為湘陰縣旅游經(jīng)濟(jì)增加了亮點(diǎn)，提高了城市形象；其次，增加了國家和湘陰的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。詳見全部投資現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果見表141。 %，%。稅金及附加按國家規(guī)定計(jì)取，營業(yè)稅按5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%，所得稅按25%計(jì)取。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為二年，第一年達(dá)到50%，第二年60%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按60%計(jì)算）。正常年份，（詳見總成本表）。其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設(shè)備按平均年限法15年折舊，；修理費(fèi)按國內(nèi)同類企業(yè)情況計(jì)??；。第十三章 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 成本核算。其中：；設(shè)備及工具購置費(fèi)264萬元；；基本預(yù)備費(fèi)340萬元。 估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營費(fèi)用，包括土地購置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)蕪湖市類似工程近期造價(jià)水平估算。第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃2012年12月～2013年01月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2013年01月～2013年02月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2013年03月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2013年04月～2013年10月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2013年11月～2013年12月：工程的全部裝飾裝修工程；2014年01月：完成人員培訓(xùn)工作2014年02月：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。⑧特殊活動組合產(chǎn)品。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受娛樂活動。 ⑦淡季度假產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格實(shí)惠的產(chǎn)品。⑤婚禮組合產(chǎn)品。④蜜月度假產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單等。會議組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會議期間工作餐。酒店的創(chuàng)意營銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大酒店品牌或產(chǎn)品與競爭對手的差異，而本酒店?duì)I銷可根據(jù)銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開發(fā)的組合方式例如為：①公務(wù)客人組合產(chǎn)品。同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。會議經(jīng)營：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營；商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。 經(jīng)營方式與營銷策略主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機(jī)械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達(dá)到如期要求。財(cái)務(wù)部是酒店的核心部門之一，其主要任務(wù)是遵循酒店資金運(yùn)動規(guī)律，遵照國家財(cái)經(jīng)政策，法令和會計(jì)制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，利用貨幣價(jià)值形式，對企業(yè)的經(jīng)營活動及其結(jié)果連續(xù)地、系統(tǒng)地進(jìn)行記錄和運(yùn)算，編制會計(jì)報(bào)表。人力資源部是酒店進(jìn)行人事、勞動、工資管理的職能部門。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營活動的正常進(jìn)行。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細(xì)致的服務(wù)，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。餐飲部是酒店創(chuàng)收的主要部門之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。客房部是為客人提供住宿服務(wù)的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。它是全面體酒店接待服務(wù)水平的窗口，是開展多方面業(yè)務(wù)活動的中樞。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)工作，并保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃的正確貫徹與執(zhí)行；：在企業(yè)與政府部門、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位、重要人物、新聞媒體、上級機(jī)關(guān)、同業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。：確定企業(yè)市場目標(biāo)，制定企業(yè)營銷方針與策略；實(shí)施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場目標(biāo)。總經(jīng)理辦公室是酒店的行政管理樞紐。對年、月財(cái)務(wù)預(yù)算，事前要審計(jì)，事后是檢查。；，確?？偨?jīng)理做出的經(jīng)營計(jì)劃得以完成；，及時(shí)把握市場動向和競爭發(fā)展趨勢，對總經(jīng)理提出有益的建議；，主持召開專項(xiàng)業(yè)務(wù)會議，并就業(yè)務(wù)工作進(jìn)行布置、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和檢查；，代行總經(jīng)理職責(zé)。結(jié)合酒店實(shí)際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)不，擬定經(jīng)營方針和相關(guān)的重要決策；，并組織貫徹實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)；，切實(shí)有效地組織落實(shí)，保證內(nèi)部管理的有效性；，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、目標(biāo)考核及各項(xiàng)人事政策等，指導(dǎo)部門工作、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；，并組織貫徹落實(shí)。、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級主管部門和董事會的各項(xiàng)決議；，組織領(lǐng)導(dǎo)酒店的日常經(jīng)營管理工作，實(shí)行統(tǒng)一指標(biāo)、垂直領(lǐng)導(dǎo)，全權(quán)處理酒店日常事務(wù)，定期向董事會和主管上級匯報(bào)工作；10依靠有效的激勵機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。⑹、按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。⑷、合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù)安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。⑵、為確保人身安全，各住戶對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與湘陰縣消防中隊(duì)協(xié)商解決。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。(8)、注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予湘陰縣消防中隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防中隊(duì)到小區(qū)來進(jìn)行滅火示范。(6)、施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。(4)、電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。(2)、平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。⑵加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。②加強(qiáng)基地公共管理，減少無為能源消耗。⑶其他節(jié)能措施①搞好環(huán)境綠化。⑤采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品。③采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。⑵電氣專業(yè)的節(jié)能措施①合理確定供電線路長度及電纜截面，降低供電線路上的電能損耗。④屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。③門窗門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)人員安全疏散和建筑節(jié)能要求，綜合考慮安全、日照、采光、通風(fēng)、觀景等因素，合理設(shè)計(jì)門窗面積，特別是外門窗洞口的面積，在確保安全的情況下減少建筑能耗。②建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料作為外墻填充體，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施：⑴建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。（4）排油煙機(jī)對大氣環(huán)境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，由湘陰縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級標(biāo)準(zhǔn)后排放，對受納水體環(huán)境影響較小固體廢棄物賓館裝修垃圾、生活垃圾定期由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一回收集中清運(yùn)防止二次污染噪聲來往車輛、供水設(shè)備等噪聲（8090dB）來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在場區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地處科學(xué)、合理綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環(huán)境的影響。（5）減少車輛在場區(qū)的停留時(shí)間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對環(huán)境空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)湘陰縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放，對受納水體環(huán)境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至建筑垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。（3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等(1) 合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。項(xiàng)目運(yùn)營期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常生活垃圾。項(xiàng)目運(yùn)營期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。項(xiàng)目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，對環(huán)境影響很小。 環(huán)境影響分析項(xiàng)目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等?；卣鞯孛娣e6588平方米，用地近似扇形，場地內(nèi)現(xiàn)有小土坡，周圍自然景觀良好。住宅和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實(shí)施解決。由于本項(xiàng)目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護(hù)建筑，工程設(shè)計(jì)中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。本項(xiàng)目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間，并做好防水防潮。本項(xiàng)目用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。國家有關(guān)電氣設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。④屋面、基地雨水有組織排放。②地下室泵房、衛(wèi)生間、集水坑及消防電梯集水坑排水、地下車庫集水坑排水均采用潛水排污泵提升排放。①本項(xiàng)目排放污水量約272 m3/d。③給水系統(tǒng)豎向分區(qū)：低區(qū)：地下室—四層 由環(huán)狀給水管網(wǎng)直接供水中區(qū)：五層—十八層 由中區(qū)變頻給水設(shè)備供水高區(qū)：十九層—二十六層 由高區(qū)變頻給水設(shè)備供水—④衛(wèi)生間坐便器采用節(jié)水型沖洗水箱，公共場所的刷手池、洗手盆龍頭采用光電感應(yīng)控制開關(guān)。①水源主要來自市政給水管網(wǎng)，成環(huán)布置。項(xiàng)目1F為商業(yè)中心；2F—3F為劇院、會議中心；4F—28F為酒店及寫字樓；1F和2F為地下停車場。鋼筋：梁柱主筋采用HRB400熱軋鋼筋、板筋、箍筋可采用HRB300.《高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析軟件SATWE》。砼等級：柱 C40—C30，梁板C30砌體：建筑外墻 Mu10粘土多孔磚，M5混合砂漿。上部結(jié)構(gòu)采用較經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆混凝土框架—剪刀墻結(jié)構(gòu)體系，樓、屋面均為現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)。：二級設(shè)計(jì)使用年限：50年建筑抗震設(shè)防烈度：七度設(shè)防類型：丙類結(jié)構(gòu)抗震等級：框架 三級；剪力墻 二級。水平地震加速度 。 地面粗糙度類別——B類地震基本烈度7度，；設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下：： 上人屋面 非上人屋面 辦公室及客房 KN/m2 劇院 KN/m2商場 KN/m2 廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲 KN/m2 走道、樓梯、廁所 K