【正文】 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 22 頁(yè) 研 究 項(xiàng)目 名稱 杭州單身公寓廣告推廣分析 起止時(shí)間 自 2020 年 4 月 2020 年 11月 成果形式 論文 申請(qǐng)經(jīng)費(fèi) 總額 300 其他經(jīng)費(fèi)來(lái)源 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 姓名 胡蕓璐 性別 女 專業(yè)及學(xué)歷 廣告 出生年月 聯(lián)系電話 13958047525 項(xiàng)目組主要成員 （除負(fù)責(zé)人外） 姓名 性別 專業(yè) 所在學(xué)院 承擔(dān)任務(wù) 陳巧西 女 廣告 人文 班長(zhǎng) 張淑芳 女 廣告 人文 層長(zhǎng) 指導(dǎo)教師 姓名 胡志軍 職稱 講師 所在學(xué)院 人文 研究?jī)?nèi)容、意義及主要技術(shù)指標(biāo)摘要（限 300字） 從廣告策劃和市場(chǎng)推廣的角度分析目前杭州越來(lái)越受年輕人追捧的單身 公寓發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀以及未來(lái)的生存態(tài)勢(shì)，探討單身公寓這一新興的樓盤發(fā)展模式存在的意義和價(jià)值以及對(duì)整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 1． 2．“項(xiàng)目名稱”限 25 個(gè)漢字。 總之 ,杭州房 地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分化的定位，未來(lái)是很有市 場(chǎng)前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。 第六點(diǎn) ,留出一定的交流空間 。 第三點(diǎn) ,同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn) 。 第二點(diǎn) ,面積主力應(yīng) 在 45－ 60平方米之間，一房或二房一廳為主 。因?yàn)閷?duì)有能力入 住單身公寓的人群來(lái)說(shuō) ,他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力和一定的生活質(zhì)量要求 ,地段的恰倒好處 ,不管是到市區(qū)購(gòu)物還是到郊區(qū)休閑 ,都會(huì)方便許多 ,更重要的當(dāng)然還有價(jià)格上 ,保持在中端水平 ,使更多初期就業(yè)無(wú)積蓄的 ,但是工資又相對(duì)較高的人能夠承受 ,這也是單身公寓的主要目標(biāo)客戶群。 單身公寓的出現(xiàn)是必然的 ,其發(fā)展也將不會(huì)停止 ,重點(diǎn)不是在量上 ,而是在戶型和檔次上 ,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活要求也會(huì)不段的提升 ,但是限度還是不會(huì)超過(guò)同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅 ,畢竟一個(gè)是過(guò)渡型的 ,一個(gè)是終身型的。 總之，經(jīng)過(guò)本次 針對(duì)單身公寓的市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)诔醪搅私饬似涫袌?chǎng)情況的同時(shí)，也據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論： ? 單身公寓在過(guò)去的一兩年內(nèi)以及未來(lái)的一兩年內(nèi)作為市場(chǎng)的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來(lái)是合理的也是必然的； ? 單身公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種過(guò)渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場(chǎng)容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。一般打工階層要求單房租金不超過(guò) 600元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。 據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問(wèn)透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因?yàn)檫^(guò)分期待高回報(bào)，從而有價(jià)無(wú)市的情況。 就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說(shuō)是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方 式。 這些問(wèn)題都將導(dǎo)致 客戶的流失或?qū)е驴蛻羰?duì)該類住宅足夠的信任，因此，在其市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中終究會(huì)被消費(fèi)者遺棄 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 22 頁(yè) 3． 配套要求來(lái)看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對(duì)開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。 ? 房型不合理。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過(guò)程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來(lái)了許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為： ? 一梯多戶，電 梯數(shù)量不足，私密性差。 從規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。 隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入 ， 房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場(chǎng) 利潤(rùn)空間也就不再寬廣如昔。 單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥?lái)的一到兩年內(nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。 而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過(guò)是 一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。 在西湖博覽會(huì)的房交會(huì)上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 22 頁(yè) 出以下結(jié)論： 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂 “小資階層 ”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì) 受到追捧 。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安 24 小時(shí)巡邏。單身公寓投資回報(bào)的曙光初現(xiàn)，不 少投資客都看好單身公寓市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入。 “每個(gè)人都有自己的舞臺(tái)” ,如此個(gè)性十足的樓盤口號(hào) ,還能有誰(shuí)不愛呢 ? 新青年廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。而且整體設(shè)計(jì)也相當(dāng)時(shí)尚 , 3幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國(guó)國(guó)家建筑師 Thierry Corre擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。所謂抽象概念 ,即前面所講的“小戶型群落” ,新事物 ,即以新青年廣場(chǎng)為代表的第四代單身公寓 ! 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 22 頁(yè) 在新青年的宣傳上 ,它主要采用了平面和動(dòng)漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對(duì)其樓盤進(jìn)行報(bào)道 ,因?yàn)槠溽槍?duì)的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過(guò)渡性購(gòu)房的年輕家庭 ,而這些人絕對(duì)和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系 ,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息 ,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系 ,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信 息必定是其主要手段。因此，小戶型群落將成為市場(chǎng)中一個(gè)新的熱點(diǎn)。目前，杭州的新青年廣場(chǎng)邀請(qǐng)著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個(gè)角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營(yíng)造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。 四、高品位精裝修 小戶型物業(yè)的戶型面積較小（一般在 30— 80平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。上塘路上的新青年廣場(chǎng)在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了 6000 多平方米的城市廣場(chǎng)；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動(dòng)空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。目前杭州乃至全國(guó)很少有此專業(yè)化配套，可喜的是，作為杭州第一個(gè)“小戶型群落”產(chǎn)品，位于德勝地區(qū)的新青年廣場(chǎng)，已經(jīng)率先引入了這 一發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)配套理念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動(dòng)室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè)施。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 22 頁(yè) 二、配套專業(yè)化 杭州前三代的小戶型物業(yè)在配套設(shè) 施方面雖然有了較大的改進(jìn)，但存在著小戶型物業(yè)專用配套少、功能不夠完善等諸多問(wèn)題。從杭州城市格局來(lái)看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對(duì)居住人群的支撐能力。對(duì)于小戶型群落來(lái)說(shuō)，地段的優(yōu)勢(shì)同樣重要。即將開盤的新青年廣場(chǎng)，首倡“小戶型物業(yè)群落”，將為杭州市民呈現(xiàn)出一種新的小戶型物業(yè)概念，引領(lǐng)杭州小戶型物業(yè)走向一個(gè)新的臺(tái)階。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動(dòng)植物的總體。 四 . 市場(chǎng)推廣的現(xiàn)狀及未來(lái) ―― 代表杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的第四代產(chǎn)品小戶型群落 (以新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等為代表的第 四代單身公寓的建設(shè) ) 新青年廣場(chǎng)、中冠?現(xiàn)代印象廣場(chǎng)等是繼產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的 SOHO等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品之后杭州第四代小戶型物業(yè)，在房?jī)r(jià)動(dòng)輒上萬(wàn)的杭州，單身公寓因總價(jià)低，深受市場(chǎng)的追捧。福雷德廣場(chǎng)必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配套、景觀環(huán)境等方面提高水平，應(yīng)偏重舒適性，并在景觀資源的利用等方面充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)。從總體說(shuō)來(lái)，福雷德廣場(chǎng)的推廣是與下沙板塊的總體競(jìng)爭(zhēng)力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進(jìn)。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州?下沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場(chǎng)推廣最根本的訴求點(diǎn)。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場(chǎng)較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。下沙應(yīng)是下一個(gè)學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ”所謂生態(tài)，其實(shí)就是萬(wàn)物和諧共處的一種 生存狀態(tài)，單身公寓的業(yè)主無(wú)疑能夠在青山綠水間享受到浪漫和自由。開發(fā)商在推廣中力求將都市特質(zhì)與自然景觀有機(jī)地結(jié)合，摒棄了盲目追求形式上的幾何構(gòu)圖、過(guò)于理性的抽象母題，以人性化的、感性化的、多元化的手法，更加關(guān)注業(yè)主在物質(zhì)和精神雙層面的個(gè)體需求，將其打造為都市中的一片汪洋綠海