【正文】 ? 講究私密性。 核心問題：我們拿什幺和別人競爭？ 差異化的創(chuàng)新！ 市場狀況 地塊特點 客源定 位 市場供應(yīng) 市場需求 生活環(huán)境 自然環(huán)境 客戶構(gòu)成 客戶特征 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 23 頁 為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對本項目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位： 一個以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū) 平層電梯別墅―――我司取名為 Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點： ? 戶型科學(xué)，面 積寬松， 4～ 6層，帶電梯。 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位的考量點： 目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見建筑風格 也有所框限。 ? 因為目前的生活機能尚不成熟，房地產(chǎn)市場處于遠景與近景的過程之中（如上分析），所以，就上?？蛻舳?，在一定程度上并不是以自用為第一置業(yè)目標，而是以投 資為目的的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 23 頁 威脅（ Threat） ? 目前新城內(nèi)已建和待建項目非常多而且很大一部分的開發(fā)進度也非 常近，由此可 見，項目周邊競爭形勢會十分激烈。 ? 本項目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項目吸引經(jīng)濟科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來了很大的機會。其區(qū)域房地產(chǎn)市場也備受政策扶持和外界關(guān)注。 機會（ Opportunity） ? 上海整體市場發(fā)展形勢火爆，且在相當長的一段時期內(nèi)具有強勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼吮景傅牡囟瘟觿荼容^明顯。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項目都是靠社區(qū)商業(yè)來彌補住戶對生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品 質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個松江新城的定位都有差距。缺少規(guī)模性的商業(yè)場所。新城內(nèi)巨大的市場供應(yīng)量和相對落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。連出租車都比較難叫。 劣勢（ Weakness） ? 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。地塊方正平整，便于設(shè)計和建造。同時也是松江新城房地產(chǎn)市場高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障?？深A(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競爭強勢地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢將逐步弱化，由市場的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龅淖冯S板塊，市場漲幅趨緩，市場價格逐步被新區(qū)拉開距離。 ? 目前老城區(qū)市場可售案量較少。位于老城北部的方舟休閑廣場住宅部分市場價格已達到 3900元 /m2。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 23 頁 由于區(qū)域內(nèi)舊改項目較多，且在 建筑風格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮明的建筑風格。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。因此在上海市房地產(chǎn)市場大盤走高和新城樓市啟動之時，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。 別墅總價 案名 開盤時間 主力總價（萬元） 6080 80100 100120 120140 140180 180200 200220 220 以上 蘭橋 2020 東明花苑 02/1 放生池花苑 02/3 檀香花園 02/5 格林威治 合眾湖畔 029 景怡苑 03/4 晨島花園 03/4 皇騏 愛麗舍 03/8 久陽 .文華府 04/5 ? 區(qū)域內(nèi)目前各項目的主力總價相對集中在聯(lián)排別墅 110130萬元，雙拼別墅 80100萬元，獨棟別墅主力總價相對集中在 200220萬元左右。 目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項目只 有泰晤士小鎮(zhèn)，久陽 .文華庥、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒有正式對外銷售。其中聯(lián)排的主力面積集中在 200225 m2；雙拼的主力面積集中 250275 m2；獨棟的主力面積集中在 325350 m2。 迭加別墅主力面積 案名 開盤時間 主力面積（ m2） 160180 180200 200220 220240 放生池花苑 02/3 檀香花園 02/5 開元新都 02/10 合眾湖畔 02/12 晨島花園 03/4 久陽 .文華府 04/5 ? 主力面積集中在 180200 m2。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 23 頁 公寓主力面積 案名 開盤時間 主力面積（㎡） 90100 100110 110120 120130 130140 140150 150 以下 蘭橋 2020 放生池花苑 02/3 檀香花園 02/5 格林威治 02/9 開元新都 02/10 景怡苑 03/4 紫東新苑 03/8 珠江新城一期 03/10 南部陽光翠庭 04年初 華亭綠景苑 04/3 海德名園 04/5 兩房 三房 ? 目前該區(qū)域項目中公寓類住宅，主力是二房 100 m2左右，三房 120130 m2。 多層公寓與獨棟、聯(lián)排別墅原來是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模以 1520萬平方米的大規(guī)模個案為主。 ? 供需關(guān)系： 從 20 2020年的市場狀況而言，供需基本持平，市場有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價格上漲空間過大，今后的區(qū)域市場行情值得擔憂。 2020 年至 2020 年開發(fā)量為 360 萬㎡，年均開發(fā) 120 萬㎡左右；但 2020 年是開發(fā)量最為集中的一年。 五、松江新城房地產(chǎn)市場分析 市場供需關(guān)系 供應(yīng)量： 20 2020 年新城內(nèi)住宅新開工面積為 150 萬㎡，老城區(qū)開工面積為 50 萬㎡，因而整個松江城區(qū)前 2 年開發(fā)約 200 萬㎡。結(jié)構(gòu)規(guī)劃是在新橋、九亭、泗涇、洞涇、畬山開發(fā)一定數(shù)量的花園住宅、別墅，吸引社會高收入階層（市區(qū)、外商、外省市）居民投資置業(yè)；在松江新城規(guī)劃出一定數(shù)量的地塊建造花園別墅以滿足本區(qū)高收入居民的需求，其比例可占年開發(fā)量的 25%左右。 目標和任務(wù)： 在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）發(fā)展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點建造中高檔住宅；老 城區(qū)重在保護和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以