燕山新區(qū)居住區(qū)(奧體新都綜合居住區(qū))土地開發(fā)前期策劃(doc15)-前期定位(參考版)
2024-08-17 10:25本頁面
【正文】 居住區(qū)目標(biāo)客戶定位 由于奧體 政務(wù)中心功能定位的確定，以及緊靠老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，舊城區(qū)外遷人口 及第二居住購(gòu)置群體為主力消費(fèi)群體； 主城區(qū)工作的年輕購(gòu)房群體； 在本區(qū)域附近工作 的白領(lǐng)階層； 由于東部開發(fā)熱潮吸引投資者注意力，他們會(huì)做投資性置業(yè)； 部分個(gè)體和個(gè)人以二次投資方式購(gòu)房，以期待升值。所以， 地塊項(xiàng)目開發(fā)定位 地塊開發(fā)總體定位 考慮地塊的地理環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、居住需求、規(guī)劃要求等方面因素，本項(xiàng)目地塊居住區(qū)開發(fā)定位為： 濟(jì)南東部高品質(zhì)、低密度、生態(tài)運(yùn)動(dòng)型大 型綜合居住區(qū) 土地開發(fā)功能定位 以居住功能為主，建設(shè)成為一個(gè)具有良好的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂環(huán)境氛圍的商業(yè)中心，和配套完善、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的具有濃郁生活氣息的綜合居住區(qū)。 結(jié)論：奧體中心實(shí)際是區(qū)域土地開發(fā)的“引擎”。 (2)奧體中心對(duì)周邊土地增值輻射面積約為 平方公里。經(jīng)過對(duì)東圃板塊樓盤調(diào)查得到以下結(jié)論： (1)奧體中心建設(shè)前后周邊同等檔次樓盤的平均差價(jià)為每平方米800 元人民幣左右，剔除物價(jià)自然上漲和其它因素，價(jià)格增長(zhǎng)率在 17％左右。平安苑 2700—3350 3000 二居、三居 結(jié)論： 通過對(duì)本居住片區(qū)周邊直接或間接住宅區(qū)資料分析和調(diào)研，對(duì)黃金時(shí)代、 悉尼花鄉(xiāng) 、新天地、三箭 ● 平安苑、 錦繡泉城 、 荷蘭莊園 、 正大城市花園 、 齊魯 ● 澗橋 等十多個(gè)居住區(qū)，包括位置交通、周邊環(huán)境 、小區(qū)配 套、整體規(guī)劃、建筑規(guī)模及類型、銷售狀況、銷售價(jià)格等多方面的分析，可以得出周圍住宅區(qū)按照品質(zhì)的大致分類： 代表住宅區(qū) 檔次分類 均價(jià) 消費(fèi)群體 錦繡泉城、中潤(rùn)世紀(jì)城、荷蘭莊園等為代表 高檔 4000 元以上 政府官員、企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主等高收入人群 富翔天地、上?；▓@等為代表 中高檔 30004000元之間 企業(yè)團(tuán)購(gòu)、私營(yíng)老板、白領(lǐng)階層等 三慶 ● 都市新城、茂嶺花園、科苑小區(qū)等 中低檔 2500 元左右 中青年白領(lǐng)、普通市民、安置居民等 奧體中心周圍土地開發(fā)案例研究 案例研究： 廣州市天河區(qū)東圃房地產(chǎn)的崛起，與廣東奧林匹克體育中心 (以下簡(jiǎn)稱奧體中心 )的建設(shè)有著重要的聯(lián)系。 周圍輻射區(qū)房產(chǎn)開發(fā)分析 周圍輻射區(qū)房產(chǎn)樓盤狀況如下表： 項(xiàng)目名稱 售價(jià)范圍 均價(jià) 主力戶型 銷售情況 三箭 月左右。均價(jià)約為 2954 元 /平方米，銷售情況 已經(jīng)基本售完或已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段；主力戶型為二房二廳、三房二廳。同時(shí) 產(chǎn)品開發(fā)過程中必須控制好面積、在戶型設(shè)計(jì)方面靈活多變，進(jìn)行戶型創(chuàng)新、加大產(chǎn)品的科技含量，降低成本、采用多種付款方式，形成有效供給 。 ③ 戶型需求 結(jié)論： 對(duì)三房 二廳的需求占到 50%，說明目前房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)應(yīng)集中在開發(fā)功能完善、面積適中的產(chǎn)品。 濟(jì)南市房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征分析 根據(jù)相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)，濟(jì)南市
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