成都罡正商務(wù)樓投資建議書(doc15)-地產(chǎn)綜合(參考版)
2024-08-16 15:13本頁面
【正文】 第七章： 【 運作流程及需要注意的問題 】 投資顧問：國通置 業(yè) 。 弱點 ㎡ 150 元 /㎡ =996 萬元 996 1給排水（含設(shè)備） ㎡ 150 元 /㎡ =996 萬元 996 1總平工程 ㎡ 100 元 /㎡ =664 萬元 664 1管理費 2— 12 項合 13655 2%=273 萬元 273 1不可預(yù)見費 2— 13 項合 13928 3%=418 萬元 418 三、銷售收入 ㎡ 18000元 /㎡（ 一層） +㎡ 14000元 /㎡（二層） +㎡ 10000 元 /㎡（三層） +（ ㎡ + ㎡） 7000 元 /㎡（四、五層） + ㎡ 8500 元 /㎡（六至三十五層） + ㎡ 5500 元 /㎡（二區(qū)公寓） + ㎡ 4000 元 /㎡（地下層） =50264 萬元 50264 四、銷售費用 50264 %=1759 萬元 1759 五、營業(yè)稅 50264 %=2765 萬元 2765 七、稅前利潤 50264－ 33928－ 1759－ 2765=11812 萬元 11812 八、稅前成本利潤率 11812247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、成本 33928 購買成本（含所有稅費） 20200 萬元 20200 改造設(shè)計費 ㎡ 20 元 /㎡ =133 萬元 133 外墻改造費 ㎡ 256 元 /㎡ =1700 萬元 1700 建安改造費 ㎡ 300 元 /㎡ =1992 萬元 1992 公共設(shè)施裝修費 ㎡ 260 元 /㎡ =1726 萬元 1726 消防 ㎡ 160 元 /㎡ =1062 萬元 1062 中央空調(diào) ㎡ 260 元 /㎡ =1726 萬元 1726 電梯 ㎡ 200 元 /㎡ =1330 萬元 1330 強電（含高低壓配電） ㎡ 200 元 /㎡ =1330 萬元 1330 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。物業(yè)管理顧問服務(wù)的時間還可以在合同到期后免費延長三個月。 物業(yè)管理顧問服務(wù)合同期可以根據(jù)雙方協(xié)商制定，一般是半年到 2年左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、物業(yè)管理顧問合同到期后的交接及方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此種方式可以讓物業(yè)駐場經(jīng)理及時了解該物業(yè)的各項運行指標(biāo)及問題，及時拿出處理意見，及時與物業(yè)業(yè)主進(jìn)行溝通。 2) 為保證物業(yè)管理的服務(wù)水平，建議可選用知名 有此種類型物業(yè)管理經(jīng)驗的 物業(yè)管理公司作本項目的物業(yè)管理服務(wù)，他們成熟的管理模式、豐富而完善的物業(yè)管理經(jīng)驗、市場化的運作帶來的良好口碑，將會打消我們的客戶在房地產(chǎn)市場上常見的對后期物業(yè)因運行或服務(wù)不到位而帶來的不方便所產(chǎn)生的疑慮。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打 動客戶直至使本項目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。 由商務(wù)空間的定位，一樓的商鋪 重新包裝后借助周邊的區(qū)域優(yōu)勢爭取 利潤最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6米，進(jìn)深大約 8—— 9米； 其中一個作為了商務(wù)樓的大廳； 二至六層 每層分割了 6個寫字間，面積約為 40 平米 —— 70 平米 ；每層設(shè)置男女兩個洗手間； 整棟樓配備了一部電梯，商務(wù)樓內(nèi)部裝修較完好 ，外墻破損嚴(yán)重， 目前，商務(wù)樓的二三層是川華門診部、五樓是罡正房產(chǎn)辦公區(qū)、一樓 商鋪全部出租，租金在 110元 /平米； 優(yōu)勢：（ S） 地理位置優(yōu)越，交通便利，道路通暢， 與新城市廣場隔街相望由于有百佳超市、百盛百貨、省電影公司的入駐，將提升周邊商業(yè)物業(yè)的價值， 底層商鋪為臨界商鋪，符合傳統(tǒng)投資習(xí)慣； 劣勢（ W） 作為 商務(wù)寫字樓車位的配置是否充分是購買者選擇辦公物業(yè)的重要因素之一，本項目車位只能停不到十輛車； 由于本項目是住宅改建的寫字間，因此住宅的外立面仍然呈現(xiàn)，與項目的定位不相匹配，降低了本物業(yè)的檔次； 機會（ O） 由于新城市廣場、金色夏威夷、西岸蒂景等幾個新項目的成功運作，區(qū)域 內(nèi)商務(wù)和商業(yè)氛圍濃厚，尤其是 SHOPPINGMOD 的成功引入知名品牌的主力店，將更強地聚集人氣， 提升本物業(yè)價值 威脅（ T） 由于本項目已經(jīng)建成超過十年，是由住宅改建的商務(wù)樓，因此在配套和設(shè)施上不及新建的商務(wù)樓，對投資客或購買者的吸引力不及新的項目； 六、 匯通大廈 項目定位建議 通過對項目自身周邊環(huán)境、建筑體量、功能劃分、配套設(shè)施等分析，同時比較區(qū)域內(nèi)同等項目，分析潛在競爭對手，我們認(rèn)為： 罡正商務(wù)樓必須通過外立面的重新裝飾 以及院內(nèi)環(huán)境的清理 以確立自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最
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