【正文】 ③ 維修人員會同綜合管理人 員和業(yè)主做好舊表、新表底數(shù)記錄。 18 （ 2） 公共電表維修。 （ 6）定期檢查所有標(biāo)志、損壞或脫落的標(biāo)識類標(biāo)志，將在發(fā)現(xiàn)后 24 小時內(nèi)予以修復(fù)，大 型標(biāo)志 48 小時內(nèi)修復(fù)。 （ 2）所有維修項目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及 ISO9000 質(zhì)量管理體系文件的要求進(jìn)行。 （五） 其它公共設(shè)施管理 期對樓宇房屋進(jìn)行檢查，掌握房屋健康狀況。 （ 6）低壓配電柜檢查保養(yǎng)主要項目：配電瓶、電器儀表、繼電器、交流接觸器、斷路器、控制回路、電容無功補(bǔ)償、母線排、配電及對地測試等，按各項目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測試、整定。 （ 2）維修保養(yǎng)時， 必須穿戴絕緣鞋和手套，在確保安全措施后方可施工。 （ 4）配電房如發(fā)生突然跳閘停電，在未查清原因不準(zhǔn)合閘供電。 16 （ 2）變壓器、變電房嚴(yán)禁外來人員入內(nèi)，高壓設(shè)備檢修時必須停電進(jìn)行，并有專人監(jiān)護(hù)及警告牌。 二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常和定期維修、養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)的工作規(guī)程 （一） 房屋維修、養(yǎng)護(hù)管理 對物業(yè)進(jìn)行合理有效的維護(hù)及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保證物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。 15 （ 2）根據(jù)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的工作內(nèi)容和要求，制定維修保養(yǎng)制度，由維修管理人員具體實施、監(jiān)督和檢查。 ， 六、建 議 ，（方案另定） XX 的安防系統(tǒng)。 解決虧損的辦法： ，采取一兼多職的方式。 元 1 工具費 多功能清洗機(jī) 2250 元 /臺，高速拋光機(jī) 6600 元/臺，吸塵吸水機(jī) 3150元 /臺，均按 2年折舊；塵推、進(jìn)口海綿水刮、 元 塵推 63 元 /套20 套，進(jìn)口海綿水刮 24 元 /個20 個，伸縮桿 96元 /個 20個，兩 12 伸縮桿、兩用榨水桶、長梯、短梯 用榨水桶 135元 /個 20 個 2 消殺費 每月消殺 2 次，每次 600元 元 3 保潔耗用品 拖把、毛巾、掃把、垃圾鏟、垃圾桶、塑料袋 元 塑料袋 小 500 個 2 次 30天 /個 4 垃圾費及垃圾清運費 （ 1）含代市政府代收代繳 7元 /月 .戶垃圾費 （ 2）學(xué)院所有的 生活垃圾清運費。 10 三、 XX 物業(yè)管理處人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn) 部 門 崗 位 人數(shù)（人） 月薪標(biāo)準(zhǔn)（元／人） 月工資總額 （元／人） 試用期 轉(zhuǎn) 正 管理處 主任 １ 2021 2021 綜合部 管理員 兼文員 3 800 2400 工程部 維修員 3 800 2400 綠潔部 綠化員 2 550 1100 潔衛(wèi)員 4 550 2200 保安部 隊長 １ 1000 1000 門衛(wèi)崗 6 750 4500 巡邏崗 3 750 2250 合計 26 17850 11 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 備 注 一 人工費 以 28560m2為基礎(chǔ)測算，定崗 26 人。 平方米 =7235元／月 小 計：物業(yè)管理服務(wù)費每月收入為 7235 元。 、維保費、年檢費： 小高層 30 元 /戶 /月 ，當(dāng)發(fā)生大、中維修而業(yè)主 /住戶所交納資金不足時， 由使用該電梯的單元業(yè)主集資。 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費標(biāo)準(zhǔn) 50%向業(yè)主收取。 第三章“ XX”一期小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費預(yù)算方案 一、收費標(biāo)準(zhǔn) 住 宅： 元／月 不合格則填寫《房屋維修整改表》。 （ 2）收、退購房款余額。 ● 辦 理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案 、買房合同及入伙通知書。 c 業(yè)主及家人每人各三張近期 同版黑白或 彩色一寸照片 。 通知書的內(nèi)容包括： （ 1）辦理入伙手續(xù)的時間地點 。 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 ，公司派具有物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗的人員到售樓 8 部對物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行解答。 2 了解維修資金的概念，維修資金如何建立，使用，管理，監(jiān)督，繳交的標(biāo)準(zhǔn)。 2 了解物業(yè)管理的概念，懂得物業(yè)管理的內(nèi)容以及實行物業(yè)管理的必要性 由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 2 樓盤銷售 前兩周 二、前期物業(yè)管理服務(wù) 前期物業(yè)管理服務(wù)概念。 ，對售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)班，培訓(xùn)的主要內(nèi)容是針對業(yè)主購房時比較關(guān)心的物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行講授。 （六） 配合開發(fā)建設(shè)單位銷售項目，為售樓人員舉辦物業(yè)管理基本知識的培訓(xùn)方案，以及配合售樓現(xiàn)場對物業(yè)管理問題進(jìn)行解答的工作方案。 ① 依據(jù)設(shè)計規(guī)范要求，檢查前期的工程質(zhì)量，系統(tǒng)隱蔽工程是否符合設(shè)計要求。貴重、大件物品、材料必須經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或經(jīng)過核實后才給予放行，即采取“放行條”的措施。 ② 加強(qiáng)對進(jìn)出人員的管理，實行來訪人員登記，車輛出入登記。 ：業(yè)主（住戶）室內(nèi)的水電、家電、家具維修。 、音像出租 ： 、新型廣告體出租 （如和廣告公司聯(lián)合投資經(jīng)營電子屏幕、彩色燈箱等 ）。 通過激勵機(jī)制的運作，使員工體驗出自己的利益與管理處的生存和發(fā)展密切相關(guān)從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感， 激勵員工工作熱情 ， 也給職工創(chuàng)造了具有挑戰(zhàn)性和成就感的機(jī)遇。員工除實行基本工資以外，還實行等級工資、效益工資、生活補(bǔ)貼、夜班補(bǔ)助、節(jié)日加班費、過節(jié)福利、服裝費補(bǔ)貼、養(yǎng)老金、醫(yī)療補(bǔ)貼、工齡工資等工資福利機(jī)制，關(guān)心員工生活，調(diào)動員工積極性。 ③ 一 年 內(nèi)無一次違紀(jì)記錄，公司一次性獎勵 100 元。 ，實行優(yōu)勝劣汰機(jī)制。對優(yōu)秀員工要求工作表現(xiàn)突出，當(dāng)年無任何不良記錄，經(jīng)公司考核同意，另發(fā)給獎金，以示嘉獎。 （ 3） 與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。 （ 3） 協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā) 商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。 組員 3：負(fù)責(zé)隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔；驗房、辦理入伙手續(xù)等工作。 ⑤ 入伙資料及表格如下： 2 序號 編號 資 料 名 稱 數(shù)量（份） 紙 型 備 注 1 一、 房屋質(zhì)量保證書 32 開 裝訂成冊 2 房屋使用說明書 裝訂成冊 3 二、 住戶手冊 A4 裝訂成冊 4 1 臨時 管理規(guī) 約 A4 5 2 臨時 管理規(guī)約 承諾書 A4 6 三、 前期物業(yè)管理協(xié)議 A4 7 四、 裝修手冊 32 開 裝訂成冊 8 1 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù) 協(xié)議 A4 加印 9 2 住宅室內(nèi)裝飾裝修申請表 A4 加印 10 3 防火責(zé)任書 A4 加印 11 4 裝修施工承諾書 A4 加印 12 5 業(yè)主安裝分體式空調(diào)機(jī)承諾 書 A4 加印 13 6 業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書 A4 加印 14 五、 入伙資料 15 1 入伙通知書 A4 16 2 入伙須知 A4 17 3 入伙手續(xù)書 A4 18 4 繳款通知書 A4 19 5 收費一覽表 A4 20 6 業(yè)主入伙資料一覽表 A4 21 7 入伙程序示意圖 A4 22 8 房屋交房驗收表 A4 23 9 房屋維修整改單 A4 24 10 鑰匙托管協(xié)議 A4 25 11 業(yè)主基本情況綜合登記表 A4 26 六、 與開發(fā)商交接資料表格 27 1 房屋本體 接管驗收表 A4 28 2 公共配套設(shè)施接管驗收表 A4 29 3 機(jī)電設(shè)備接管驗收表 A4 30 4 鑰匙驗收交接表 A4 31 5 資料接管驗收表 A4 32 6 接管驗收問題整改表 A4 3 二、成立前期介入工作小組 1．前期介入工作小組成員 組長： 副組長： 組員： 2．主要分工 組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。 ⑴業(yè)主入伙程序 向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送） 核對業(yè)主身份，購房合同、入伙通知書，填寫“住戶基本情況表” 管理員陪同業(yè)主查驗房屋（房屋現(xiàn)場），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單” 業(yè)主交納首期管理費、維修資金、水電費周轉(zhuǎn)金 領(lǐng)《住宅使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書 》《住戶手冊》，業(yè)主 領(lǐng)鑰匙 簽“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”“ 臨時管理規(guī)約 ”等 重新通知業(yè)主驗房（物業(yè)處） 對不合格項進(jìn)行保修、整改（開發(fā)商） “房屋保修單”（業(yè)主填寫） 對不合格項進(jìn)行確認(rèn)（管理處報開發(fā)商） 1 ⑵做好 入伙前的各項準(zhǔn)備工作