【正文】 24.11.1824.11.1804:1804:18:3704:18:37Nov24 務實，奮斗，成就，成功。2024年11月18日星期一上午4時18分37秒04:18:3724.11.18 嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。24.11.1804:18:3704:18Nov2418Nov24 重于泰山，輕于鴻毛。幫助萬科高爾夫的獨棟別墅項目進行全國行銷。,易居中國高端銷售優(yōu)勢,外地高端客戶資源共享,易居中國現(xiàn)在外地別墅等高端項目非常多，高端客戶資源也是十分豐富，例如花橋國際華城（江蘇．昆山）、萬源城（上海．閔行）、水晶湖畔（江蘇．吳江）等二十幾個高端別墅項目。,建立綠色通道,引進定制服務通道 對于誠意客戶，銷售員可根據(jù)客戶需要，安排時間、地點，進行銷售解答。,按組來進行別墅銷售提成 將可以進行獨棟別墅銷售的銷售員以2個人一組分為一個銷售小組，每個銷售小組共同跟進一個獨棟客戶，為客戶提供尊貴的服務，并負責銷售過程中的全程跟蹤。只有通過考試的銷售員才可以銷售別墅，沒有通過的銷售員就算接待別墅需求客戶也必須轉單給能夠銷售別墅的銷售員。,建立高端項目市場小組，隨時跟蹤市場 在易居建立高端項目的市場小組，隨時掌握武漢高端市場的發(fā)展動向，并根據(jù)市場情況，判斷后面高端項目的供應情況，每周提供專業(yè)的高端市場周分析。 目的：高檔娛樂場所內的潛在客戶群。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感——奢侈品服務,現(xiàn)場配備專業(yè)擦車服務，為參觀獨棟客戶提供專屬洗車服務，體貼到客戶生活各方面。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感——奢侈品服務,與銀行合作提供尊崇感,建議引進外資銀行，例如東亞銀行、花旗銀行、匯豐銀行等進入高爾夫現(xiàn)場放貸，以私人的專寵服務為高爾夫客戶提供服務。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感——異業(yè)共贏營銷,活動配合,活動時間：7月底,活動內容：與萬事通共同舉辦“上流星光酒會”的活動，邀請武漢金融界、政界等各個杰出人士參與，共同體驗高端圈層樂趣。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感——異業(yè)共贏營銷,與萬事通高端雜志進行品牌聯(lián)動,聯(lián)合武漢的萬事通、等高端媒體，通過邀請各個大企業(yè)的老總及知名精英，在高爾夫的高檔會所進行峰層酒會，為獨棟別墅尋找客戶。,共贏策略,與賓利合作，在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點，使宣傳更加深入到位。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感——資源共贏營銷,全面媒體鋪開,造勢的初期，媒體通道將全面鋪開，但是根據(jù)不同的推廣主題采取不同的方式。,活動效果：提高萬科高爾夫別墅群的市場知名度，并加強高爾夫別墅區(qū)的品牌號召力度?？梢悦赓M在馬場享受服務一年，并和馬場球會交換客戶名單。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感——資源共贏營銷,與馬場資源共贏,馬場經濟，一向是區(qū)域經濟發(fā)展的巨大推動力。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感——資源共贏營銷,與球會資源共贏,金銀湖高爾夫球場的價值如果被放大，直接的受益者將是高爾夫城市花園的別墅區(qū)。當這個片區(qū)的價值及高爾夫球會的發(fā)展成熟后，這個高爾夫別墅的升值也是必然。,強化：突出萬科獨棟大別墅的高端性，強調品牌價值和出身尊貴的獨特定位。而高爾夫的內部花園存在過小的設計硬傷，影響樓盤檔次,單體別墅與其它物業(yè)形態(tài)混居在一起,劣勢四,獨棟客戶都是頂級人士，有一定的朋友圈層，在居住選擇上同樣喜歡與同階層的高層客戶比鄰而據(jù)。,保利十二橡樹：0.4,各項目容積率對比：,莊園1896 ：0.43,F天下 ：0.33,巢 ：0.55,高爾夫：1.39,物業(yè)管理是否可以體現(xiàn)出獨體別墅的尊貴,劣勢二,許多高端獨體別墅，物業(yè)管理將單獨成為一個較大賣點。,天生高貴的豪宅區(qū)域,優(yōu)勢二,空港經濟圈內，經濟增長極,金銀湖生態(tài)圈，高爾夫球場、東方馬場咫尺之遙,緊臨城市核心，與城市核心動靜相宜,全市稀有的產品細節(jié)處理,優(yōu)勢三,產品特征：私家電梯、私家泳池、建筑材質,相比全市高端別墅項目，獨棟別墅中設有私家電梯、私家泳池等高端配置，將是武漢頂級別墅中的較大亮點；而建造材質上的精益求精，也是值得推薦的理由。,故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。有在國外的生活經歷，知道高質量的生活意味著什么。,客戶購買理由：通過辛苦工作，作為獎勵自己與家人最好的方法，就是買頂級別墅享受生活，另外可以作為維系社會關系的一個更好的道具。,這兩種客戶雖然擁有相對不同的消費習慣、生活態(tài)度與金錢觀念，但是卻統(tǒng)一追求更高質量的生活品質。自住為主我們找到一個有趣的客戶區(qū)分。,尋找真正的目標客戶,以上市場分析，可以得出武漢不是缺乏高端別墅購買 能力，而是缺乏找到這些目標客戶的有效途徑，找到 他們，必須先研究他們,武漢真正高端人群在哪里\湯遜湖客戶分析,湯遜湖高端別墅購買人群區(qū)域化特征較為明顯，多為在光谷及周邊上班的人士。尤其看重居住的景觀資源，樓盤品質，社區(qū)氛圍和同住人群的素質等。,武漢真正高端別墅在哪里\總體評價,別墅市場小結,別墅市場供求量價迅速上升，獨棟等高端別墅產品市場接受度明顯提高 2007年以來， 武漢別墅市場的較2006年明顯好轉，除2007年樓市火爆的原因之外，單從成交面積和成交價格兩方面來看，均有大幅提升。,武漢真正高端別墅在哪里\ 人信千年美麗,戶型特色,相關配套,私家庭院 里弄合院 中心庭院 開放式陽臺、景觀具有強烈層次型、別院式設計可營造出獨特的氛圍,武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗,周邊配套,社區(qū)配套： 中餐廳、咖啡廳、酒吧、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設有籃球場、網(wǎng)球場等。,項目劣勢,由于項目不是正對湯仁海，使景觀效果不如旁邊的山水龍城； 區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大,項目機會,項目威脅,通過“巢”的廣告訴求營造出家的氛圍； 迎合目前人們的環(huán)保理念,產品較為單一； 巢上城產品與巢產品的落差，影響項目的整體性,武漢真正高端別墅在哪里\巢,營銷推廣,緊緊抓住了“有愛就有巢”的推廣語 利用活動營銷傳遞品牌文化，如：舉行“完美主義”油畫巡展 營銷中心設置上多采取現(xiàn)場+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部 開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告） 開盤前大多以卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動（預計此類活動今后會受政策影響） 實現(xiàn)網(wǎng)絡營銷、樣板房營銷 參加各種評選活動，增加樓盤知名度,市場預測,巢的別墅項目已經推完，其后期產品為多層、小高層和高層的普通住宅，價格在35004000左右。,武漢真正高端別墅在哪里\巢,戶型特色,相關配套,擁有會所、商業(yè)超市、幼兒園、運動廣場等配套設施。,客群分析,客戶為漢口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。,項目機會,項目威脅,定位高端市場，注重產品品質； 重視產品建筑與自然景觀、地勢的融合； 專注于別墅產品的建造的同時，充分考慮項目內別墅產品的差異化； 通過社區(qū)配套，進一步突出高檔項目的定位,區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大； 沒有天然景觀優(yōu)勢，相較有天然景觀的樓盤缺乏競爭力。,“以人為本”、不拘于設計，可根據(jù)戶主要求自行設計或修改。同時園區(qū)圍繞“山、水、林、島”展開主題，依山就勢，規(guī)劃建造了森林別墅、親水別墅、草原別墅、陽光坡地別墅等個性化別墅建筑。,武漢真正高端別墅在哪里\ F、天下,占地面積：：2100000 ㎡ 總建面積：720000 ㎡ 容 積 率：0.33 綠化率：66.35% 總 戶 數(shù)：2100戶 開盤時間：一期2003年11月8日 二期2006年12月6日 物業(yè)管理費：1.80元/平方米/月,F、天下,武漢真正高端別墅在哪里\ F、天下,推量及去化情況：,F天下二期的價格都要低于一期，雖然推出時間晚于一期，但其去化速度明顯要快于一期。 利用臨湯遜湖的自然資源優(yōu)勢成立武漢首家游艇俱樂部。,戶型特征,獨棟別墅：一層超大露臺，270度轉角，1.8米寬。武漢外國語學校光谷分校、華師一附中寄宿學校。,三面環(huán)湖的莊園1896將成立武漢首家游艇俱樂部，為業(yè)主提供完美生活享受的同時，為其進行更高層次的對話創(chuàng)造了條件。一線臨湖獨棟別墅均在1000萬以上，銷售難度較