【正文】 抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押（按揭）登記。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管（此時(shí)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除）。依此生效的樓宇按揭貸款合同。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押（按揭）合同》、《樓宇按揭貸款合同》（此合同必須進(jìn)行公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)）。固定經(jīng)濟(jì)收入證明。其后，還要了解您所買(mǎi)的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù)一看房子質(zhì)量 二查“兩書(shū)一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。物業(yè)管理?xiàng)l款。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。房屋交付方式和期限。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定 1開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。如果該質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，依法可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)取Ｌ嵝奄?gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書(shū)面憑證，否則其請(qǐng)求無(wú)法得到法律的支持。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出解除合同并賠償損失。二、辦理入住時(shí)，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：第一，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時(shí)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，該書(shū)規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)它是要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的書(shū)面憑證。購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商約定：①如果在交付房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。一、簽合同時(shí)，注意約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶(hù)中的余額，不能提取或退還，可由下家通過(guò)物業(yè)管理部門(mén)與上家結(jié)算。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。在中介過(guò)程中，雖然法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。在買(mǎi)房或賣(mài)房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。（2）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，提前對(duì)“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問(wèn)題。另外，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。第三種正是很多無(wú)良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買(mǎi)家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買(mǎi)家。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書(shū)面證據(jù)。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒(méi)有把口頭承諾寫(xiě)入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話(huà)，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒(méi)有預(yù)售證則不能落訂。而“定金”則是指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開(kāi)發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬(wàn)別太興奮，更別太相信售樓人員的話(huà)?！鞭k理銀行按揭后，在交首期款時(shí)，不要把現(xiàn)金直接交給售樓人員，應(yīng)把資金存入預(yù)售證上公布的資金監(jiān)管賬戶(hù)，也可向有關(guān)按揭銀行咨詢(xún)監(jiān)管賬戶(hù)的賬號(hào)，只有進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的資金才能保證用于住宅工程建設(shè)。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。違法或違章建筑；房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等zhengfu加以保護(hù)的房屋；國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件：第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿(mǎn)意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫(xiě)相關(guān)意見(jiàn)。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。八、另簽物管協(xié)議現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付