【正文】 租或買寫字樓獲 x 人 x 日游 限在 10 月 10 日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 。DM 郵寄時間：于正式 公開推廣前一星期左右。的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 。 。 直銷對 象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 。 。 。 。 。M2 該寫字樓正常出租價格為： 55 元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） 3100312=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可 額外贏利： 960035=48000 元 。 針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者， 年回報率為 10％，五年回報率為 50％。M237000 元 /M2=700000 元 該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100 。這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前 面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。 投資秘笈主體內(nèi)容 因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。 。拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。 。媒體計劃（略） 七、營銷策略 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議 A座為 10— 50層為寫字樓（其中第 2 36 層為安全層），即共 38層寫字樓，面積約 40000M2。 。震撼江城（強調(diào)付款輕松及高 。領(lǐng)袖風(fēng)范（強調(diào)地位） 商貴云集 。宣傳主題 中心上的中心（強調(diào)區(qū)位） 東方之顛 。目標(biāo)客 戶原定為 IT 行業(yè)， IT 行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化 IT 行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴充為各種經(jīng)濟實力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。 。 。 。 。因此，只有從軟件方面強調(diào)其與眾不同，如知名物 。 項目質(zhì)素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基 。 價格突破、調(diào)價、調(diào)至 5600 元 /M2，縮小與同區(qū)域競爭樓盤 。1 區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。 1. 。3 項目自身質(zhì)素的障礙。2 價格劣勢上的障礙。1 區(qū)位概念上的障礙。更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)公司中商集團的簡稱， 但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名；二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。 。 。售樓部、租賃部包裝設(shè)計建議（見附圖） 原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格 。 。 。售價：均價 5600 元 /M2，雖然此價格仍為武昌區(qū)寫字樓最高 。 。（具體 方案在促銷策略里面詳述）； 自用型買家 35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。 。 。 。 。以樓盤第一高度、 5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管 。群體的特性，突出尊貴感。業(yè)和大部分有實力商人。 項目市場推廣定位 根據(jù)上述市場定位，我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 + 。控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動 。廣場成為標(biāo)志性建筑最大的支持點，即唯一性。獨性。 。 。1 該項目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中 。 。 中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績來講， 。 中商廣場實 用率僅為 62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完 。面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空 。要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。 。科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。 。 。 。 。 。 。 中商廣場為 5A 智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必 。優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練 有素的銷售人員推介， 。 。 。 。眾多金融機構(gòu)和政府機關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子 。 。 。國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉(zhuǎn)。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第 2 36 。 。 。 。 。（ OAS） 空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng) 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。地上 1049 層為寫字樓 實用率： 62％ 室內(nèi)交通：寫字樓 11 部美國奧的斯高速豪華直升客梯， 2 部 。 。 。 。 。 。 。樓高： 180 米 。 。 。地點：武昌區(qū)中南路 。 。 。 。 。 。 。 。 。食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 。 。 。A 座尚未入住 配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。B 座 32 層 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場 。M2 總建筑面積： 120xx0 。 主要競爭對手分析 同質(zhì)同檔寫字樓競爭對手分析（見附表 1） 因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。M2 之間，租價基本在 4070 元 / 。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以 96 年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350 元 /M2 跌到 120180 元 /M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當(dāng)高。 中天廣場策劃推廣 前言 ???就該項目推廣思路細(xì)則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原 則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。 。專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查 月會 。專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施 廣告策略調(diào)整 。 價格反應(yīng)與檢討 。負(fù)責(zé)人員 實施廣告計劃 。專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等 樓盤報章廣告審核與安排 。專案策劃 。我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督 。 。我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、 SP 活動計劃等內(nèi)容） 。人員安排 。專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2員，策劃員 1名市調(diào)員 2員，策劃員 2名 市場調(diào)研成果總結(jié) 。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。電臺 —— 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。 。電視 —— 以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。 （ 2） 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。 。 。引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介 。 。 。 。主訴求點： 突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。價格策略 目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升 。 （ 2） 。 。 。 。 。 。） 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相 。 。 。立市場人氣，引起市場轟動。 。 。 理由： （ 1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大 的客源潛力。 。 （七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。 。 。 。 。 。 。 。 。理由： A 涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易 。 。衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。 。 。 。 。 。 通訊設(shè)施：預(yù)留兩部 IDD 電話插口。 。 。 。保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電 。 。 。 。 。 。 。C 輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。 。 。 。 。 。 。 。 。 。理由： A 無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。 。 五、產(chǎn)品建議 由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內(nèi) 部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下： （一） 。 。 。 。 三、項目定位 本案位于濟南市的 ，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子 。 。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 客源定位： 由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析： （一） 。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。 （ 3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。 市場環(huán)境的變化： 地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用 地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。 銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷 售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳 手段不斷翻新。品牌意識已大大增強，大量實力 雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的 良好發(fā)展前 景，進(jìn)而紛紛搶占濟南市場。劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。 。 。 項目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī) 。 。 。 。 。 。 。推案策略 七、 。項目分析 三、 。 。共計： 196 萬元 。單張 3 萬元 。報紙 5 萬元 。 。 2） 。 一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面 吸 引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。 ①錦繡廣場落成剪彩儀式 。 車身廣告 。 ②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告； 。 電臺 。 。 。 。 系列報紙硬廣告 ?！?記“我”為什么選擇錦繡花園 。 報紙軟文章 。 在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點； 。 。 。 八、廣告宣傳 。 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。 如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡 廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。 針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。 享受都市繁華 。 超凡享受： 。 輝煌人生： 。 。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 。 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。 盡竭挖 掘錦繡花園的強勢賣點進(jìn)行媒體宣傳； 。 。 錦繡花園廣告宣傳力度不夠， 。 。 家庭構(gòu)成： 1— 3 口、中青年夫妻或 帶一小孩、單身中青年 。 四、目標(biāo)購房群 。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 。 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀 。 小戶型，統(tǒng)一裝修 。 。 交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需 90 分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。 。 。大朗碧水天源已經(jīng)率先