【正文】 32：通過營業(yè)外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。疑點取證：復印按揭貸款合同、財務費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關憑證。疑點位置：經(jīng)營費用、管理費用、財務費用財務賬薄。35核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓 配套項目和大配套項目之間是否已分攤。把與保安公司簽訂的保安服務費直接計入開發(fā)間接費，或報銷的私車加油費直接在開發(fā)間接費中列支。34抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設施開發(fā)成本計入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準確。疑點檢查：31，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細賬，審查是否將基礎設施配套費在已售房屋中進行分攤，32調取設計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標準進行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，33根據(jù)重大設備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。銀行存款及現(xiàn)金明細賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實驗報告等。疑點檢查：31：調查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進行比較，如有價格過高的建筑成本，進行審查，并有企業(yè)說明理由，32審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預算價格過高的項目進行審查，并有企業(yè)說明理由，調取監(jiān)理施工建設單位的像場見證。是否多列虛增成本。有無未發(fā)生前期工程費和基礎設施費進行虛列，是否合理分攤多期項目共同發(fā)生的前期工程費，及基礎設施費等，超標準列支綠化費、人防費、墻改基金等。疑點檢查：核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3土地成本核算的準確性，是否把土地評估費調增到賬面價值虛增土地成本核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，34，核查取得發(fā)票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。遠期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。通過應收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現(xiàn)象。3走訪入住客戶，了解代收款信息。（六）、代收款項是否有應計收入未及收入疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關部門收取的各種資金、費用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應付款等往來長期掛賬，未記收入。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關銷售人員進行詢問。以較低的價格出售開發(fā)產(chǎn)品。審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權換取土地使用權、股權等是否按規(guī)定核算收入。核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。4詢問相關人員筆錄。核查企業(yè)應付款及其他應付款等往來賬目。疑點位置：房屋銷售合同，預收賬款余額及其他應付款疑點檢查：采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認購書，買賣合同，區(qū)分那些事預售收入，哪些是銷售收入，對照預收賬款和銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結轉銷售收入。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板一、收入類問題（一）、預售收入未及時結轉疑點描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，推遲納稅義務發(fā)生時間。只要企業(yè)結轉的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應當注意深入檢查。（三）測算房屋的開發(fā)成本。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈與等情況。企業(yè)收到預收賬款時就結轉收入，但成本還無法準確核算，就暫估多轉銷售成本。（三）多計成本費用。常見的有下列情況：收取采光費、宣傳費、上房費等價外費用不計入收入；購房人辦理的按揭貸款計入“短期借款”科目，沒有計入“預收賬款”科目：“預收賬款”總帳和明細賬數(shù)字不符；筆者在檢查時曾經(jīng)遇到過這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預收賬款”明細帳三級賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計入總賬時卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計入了“其他應付款”科目。把金額欄合計數(shù)與企業(yè) “預收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結轉“主營業(yè)務收入”總數(shù)之和對比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入帳的情況。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品247。（五）國稅發(fā)［２００３］８３號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入利潤率＋本期預售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率，此公式計算取數(shù)麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額＋（預收帳款年末余額－預收帳款年初余額）利潤率二、自行設計房源表在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細帳中一筆筆合計當期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時應注意下列事項：（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發(fā)生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業(yè)務收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調賬事項，如，借：預收賬款科目，貸：其他應付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營業(yè)務收入科目。一、營業(yè)稅計稅營業(yè)額的確定《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)應當根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納稅款。４．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。３．對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地換房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。２．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調整預收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。但實際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)的銷售收入長期掛應收賬款，從而延遲納稅義務時間。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：（１）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權有關的繼續(xù)管理權，也沒有對售出商品進行控制。但在實際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調整稅款申報數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。三是個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。第四篇：稅務檢查如何應對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法稅務檢查如何應對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法20090522 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評論 0 條隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠。在開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。最后將間接費用分攤入房屋開發(fā)成本。賬務處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。（四）基礎設施建設費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發(fā)成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。3將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算。2有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。2滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。二、虛列/多列成本費用類1發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖記收入，不沖回已結轉成本。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發(fā)商負責開票。1以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。將開發(fā)產(chǎn)品轉作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等。價外收費等按合同約定應計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題(關于《進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號))根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總如下，供各地工作參考：一、偷逃/隱匿應稅收入類將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務處理，或直接沖減開發(fā)成本。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的幾點建議、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。、業(yè)務招待費超支。檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證