【正文】 運盛名流會俱 樂部成立 這個俱樂部的成立對于將房地產(chǎn)作為主業(yè)的運盛公司來說，將是功在千秋的一件大好事。 （黃金周或雙休日）新街口廣場大型產(chǎn)品推介會 新街口是雙休日南京人流量最集中的地方，借鑒日用消費品的推廣方法，通過大型的廣場推介會，造成全市性的影響力，使得美之國甫一亮相，就成為街談巷議的話題，強大的氣魄，足以震撼整個南京樓市。 VIP 名流卡折現(xiàn)促銷活動 在蓄水階 段就推出 VIP 名流卡，并明確規(guī)定優(yōu)先購卡的折扣權(quán)益（ 1 張卡抵 20xx0 元購房款），又有機會參加高雅的時尚運動，只要是對別墅感興趣的客人，一定不會無視這張卡帶給自己的實惠和超值價值。 一般而言，公關(guān)促銷活動有兩方面的作用，其一是加速購買的緊迫感，其二是創(chuàng)造超值感?？紤]到要吸取類似樓盤溫而不火的現(xiàn)實情況，建議美之國的入市應一步到達制高點，并在相當長的時間內(nèi)保持市場熱度，因此這段時間的廣告投放將采取大投入、大版面、密集型的投放，開盤期采取排浪式投放，其余時段則維持正常信息發(fā)布速率。 ? 網(wǎng)絡廣告： INTERNET 可以有效的將樓盤的信息傳達到更廣泛的區(qū)域，并且會表達樓盤時尚、前衛(wèi)的個性，他的互動性會更好的對客戶進行鎖定，預計將占媒體廣告預算的 10%。 ? 電視廣告在現(xiàn)房階段的傳播十分符合購房人眼見為實的心理，尤其在總價較高的別墅項目中，對目標客戶第一眼的吸引往往是通過電視，可選擇南京電視臺《南京樓市》，預計將占媒體廣告預算的 10%。 ? 大眾媒體方面，以房地產(chǎn)的傳統(tǒng)強勢媒體報紙為主，戶外廣告次之，電視廣告作為補充。美之國 }的日子 （證言廣告） 架構(gòu)幸福的平臺 (賣點提列 ) 快樂無罪，生活有禮 {麗 }（促銷廣告） 企 劃 執(zhí) 行 促銷期 NP 創(chuàng)意 /客戶證言撰寫 客戶專訊《運盛名流會 1》 6. 樣板區(qū) /樣板房裝修研討建議 7. 樣板區(qū)帶看動線包裝 媒 體 通 路 ? 現(xiàn)場看板、現(xiàn)場旗幟、引導旗幟 ? 戶外定點看板 ? 宣傳媒體部分 NP 軟文 NP 全版廣告 RD/MG 雜志廣告 直效郵寄 DM ? 現(xiàn)場看板、現(xiàn)場旗幟、引導旗幟 ? 戶外定點看板 ? 宣傳媒體部分 1. NP 軟文 /NP 全版 廣告 2. CF / RD 3. MG 專刊 /廣告 ? 客戶專訊《運盛美之國營銷企劃推廣計劃表（ 20xx/6/120xx/3/31 十個月） {天造一半，人造一半 }運盛 名流會”成立儀式） 媒體宣傳（產(chǎn)品分賣點 /） 持續(xù)強勢銷售 銷售配合 ： 銷售現(xiàn)場看房電瓶車 /對講設備 精裝樓書 銷售節(jié)奏良好控制 /價格靈活調(diào)整 第四階段：促銷延展期 持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化 時間進程：共三個月 20xx/1/13/31：持續(xù)去化 戰(zhàn)略目標： 1. 樣板段、一期現(xiàn)房實景，銷售現(xiàn)場打動 2. 利用春節(jié)長假，再掀銷售高潮 3. 讓利誘惑促銷，成功打一場殲滅戰(zhàn) 主題： 完美呈現(xiàn)，驚艷落成 住在 {美之國 }的理由 收藏一生一世的幸福 主要內(nèi)容： 二期客戶專訊《運盛 主題： 美麗之約 /將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相 /創(chuàng)新別墅，首席品質(zhì) 主要內(nèi)容： 黃金周新街口廣場大型產(chǎn)品推介活動，加表演和抽獎； 房展會現(xiàn)場展示、基地現(xiàn)場帶看線路與說辭，輔助海報設計； 媒體廣告闡述樓盤概念及系列賣點； 新聞事件：市民廣場捐贈儀式； 11 月初白馬公園高爾夫練習（ 10月 1 日以后購卡者） 主要手段： NP、 MG、 RD、 HOMEPAGE 全面媒體廣告；可以互動的網(wǎng)上虛擬售樓處 現(xiàn)場售樓處啟用，黃金周大型產(chǎn)品推介會 房展會攻略 銷售配合： 現(xiàn)場售樓處正式啟用；網(wǎng)上虛擬售樓處正式啟用 一房一價表對外公開 房展會現(xiàn)場、各項公關(guān)活動現(xiàn)場咨詢 VIP 名流卡繼續(xù)發(fā)售 第三階段：正式開盤期 (強銷期 ) 第二輪銷售攻勢啟動，達到高潮 時間進程：一個半月 共 8 周（含重陽、圣誕、元旦） 20xx/11/1812/31：樣板段完成，現(xiàn)樓售賣 戰(zhàn)略目標： 達到去化 6080套的目標，完成開發(fā)公司任務； 培養(yǎng)忠實消費群體，通過口碑擴大銷售源； 真正樹立產(chǎn)品首席的精品形 象，為新推房源迅速去化做好準備。 模型 /效果圖發(fā)包制作，電子樓書設計 /簡裝樓書設計 無紙化銷售試運行，銷售軟件 /硬件到位、銷售人員招聘培訓 /制度建立 媒體軟文撰寫 /VIP 名流卡設計 主要手段： 本階段主要以戶外攔截為主，保持相對的神秘感。 集中銷售，樣板段正式對外公開，媒體密集宣傳，銷售達到第一個高潮。開始收取定金，繼續(xù)賣卡，如銷售許可證拿到，則開始簽約。 積累客戶，開始發(fā)售“ VIP 名流卡”，適量報紙媒體廣告：軟文加形象廣告，對口雜志廣告，網(wǎng)上虛擬售樓處，將軍路引導旗 9 月 15 日到位。 ? 8 月 1 日開始正式蓄水。 有效預約鎖定一批意向客戶 為開盤的火爆打下良好之基礎(chǔ)。 ? 媒介公關(guān) 如何才能在最短時間內(nèi)預約你的目標群體？ 主力媒體廣告鋪墊，對口雜志集中攻擊 —— 造成全城皆知，目標對位，迅速篩選！ ? 外置包裝 影響還不足夠大嗎？ 房展會攻勢、直效行銷作業(yè)、不定期活動組織 —— 打到人流量最大的地方，讓目標客層直接感受樓盤特質(zhì)。這是抓住這個客層的一個關(guān)鍵突破口。 非常蓄水、集中引爆、無紙化銷售、大型公關(guān)炒作、階段性 SP 促動是我們的工作重點 高低空聯(lián)合作業(yè)，媒體廣告加直效行銷，輔以利益打動，活動吸引； 以卡亮相，以卡會友，一卡值千金。美之國的嫁接是品牌營銷的核心 抓住南京市場屬性 和別墅產(chǎn)品購買特征，運盛 上有分流 (亞東、寧南、河西 )，下有堵截（瑞景、翠屏），后有追兵（金陵、天創(chuàng)、愛濤），美之國要想突圍，實現(xiàn)預定目標，必須有所創(chuàng)新。目前，南京別墅的營銷狀況大致呈現(xiàn)以下幾個特征： 銷售溫吞水狀況明顯： 無論是聯(lián)排別墅，還是雙拼、單體別墅，每月突破十套的樓盤少之又少。 委托單位：運盛（南京）實業(yè)有限公司 報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報告日期：二 00二年六月二十日 運盛 廣告宣傳形式太過單一： 大都單純依靠報紙這一傳統(tǒng)紙媒體，傳播區(qū)域不夠?qū)拸V，對目標客戶的針對性、鎖定性不強。 二、 美之國的整體營銷策劃思路： 營銷戰(zhàn)略 品牌營銷 —— 立高： 三管齊下 產(chǎn)品導向 —— 對準： 銷售促動 —— 造熱： 利用中國美之國立足產(chǎn)品自身的創(chuàng)新和突破，確立產(chǎn)品優(yōu)勢。 以與卡相關(guān)連的活動貫穿一期的整個銷售過程，讓這張卡成為美之國客戶身份的象征。 迅速去化 實際利益吸引，口碑效應激發(fā)，目標客戶鎖定，迅速實現(xiàn)銷售房源去化。 —— {1 線 }—— ? 銷售動線 貫穿 上述五大點，整合形成一條完整的攻擊線 —— 有效傳播，直擊目標 —— 四大攻擊范