【正文】 主要內容包括以下幾個方面：（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。經(jīng)多次調研、論證，并廣泛征求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。三為了方便案件審理，《解釋》第26條還規(guī)定，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人，考慮到案件的審理涉及到兩個合同法律關系，如果轉包人或者違法分包人不參加到訴訟的過程中來，許多案件的事實沒有辦法查清，所以人民法院可以根據(jù)案件的實際情況追加轉包人或者違法分包人為共同被告或者案件的第三人；實際施工人可以發(fā)包人、承包人為共同被告主張權利。實際施工人與發(fā)包人已經(jīng)全面實際履行了發(fā)包人與承包人之間的合同并形成了事實上的權利義務關系。按照合同的相對性來講，實際施工人應當向與其有合同關系的承包人主張權利，而不應當向發(fā)包人主張權利。因為建筑業(yè)吸收了大量的農(nóng)民工就業(yè)，但由于建設工程的非法轉包和違法分包，造成許多農(nóng)民工辛苦一年往往還拿不到工資。訂立“白合同”之后，承、發(fā)包雙方當事人簽訂的未經(jīng)備案的變更“白合同”實質性條款的補充協(xié)議，不適用《合同法》有關合同變更的情形，屬于“黑合同”，人民法院應當認定其無效。為什么不能以“黑合同”作為結算依據(jù)呢？這是因為法律、行政法規(guī)規(guī)定中標合同的變更必須經(jīng)過法定程序，“黑合同”雖然可能是當事人真實意思表示，但由于合同形式不合法，不產(chǎn)生變更“白合同”的法律效力。這是根據(jù)建設工程施工合同的不同履行情況，把工程欠款利息的起算時間分為三種情況。（六）拖欠工程價款應當支付利息從法理上講，利息屬于法定孳息，應當自工程欠款發(fā)生時起算，但由于建設工程是按形象進度付款的，許多案件難以確定工程欠款發(fā)生之日，因此，各級法院對拖欠工程款的利息應當從何時計付，認識不一，掌握的標準也不統(tǒng)一。合同對答復期限沒有明確約定的，可認為約定期限均為28天。而有的發(fā)包人收到承包人提交的工程結算文件后遲遲不予答復或者根本不予答復，以達到拖欠或者不支付工程價款的目的?！翱梢詤⒄铡笔且粋€倡導性條款，即一般按照當?shù)亟ㄔO行政主管部門發(fā)布的計價方法或者計價標準結算工程價款，按照這一標準結算工程價款，相對而言，符合當事人簽約時的客觀實際情況，符合隨行就市的商業(yè)交易慣例，一般講也有利于平衡雙方當事人利益；但并不是對所有的案件而言都是公平的，個別案件在適用這一標準結算時，可能出現(xiàn)不公平的情況，在這種情況下就可以參照定額標準或者清單計價規(guī)范等標準結算工程價款。包括：合同約定是按照固定價格結算的，應當尊重合同約定，不能據(jù)實結算，也不能采用其他的計價方法和計價標準結算。承包人的上述行為都屬不履行合同主要義務的行為，并且會導致發(fā)包人按質按期獲得建設工程的合同目的難以實現(xiàn)，依法應當準許發(fā)包人解除合同。對發(fā)包人而言，解除合同后，續(xù)建工程的施工單位對解除前的工程如何銜接是一個難題，此外，工期延誤，支出增大等問題也是不可避免的。（四）關于合同解除根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種。六是由于人民法院認定墊資違法，對墊資利息予以收繳，在實務中出現(xiàn)大量變相墊資的情況，象承包人與發(fā)包人之間簽訂虛假的房屋買賣合同、合作建房合同、委托貸款合同等等，由于當事人的真實意思是墊資而不是簽訂其他合同，明為房屋買賣等實為墊資的合同簡單、粗糙，漏洞百出；訴訟中，由于存在兩個不同性質的合同，當事人出于自身利益各執(zhí)一詞，給人民法院審理帶來很多不必要的麻煩，常常給承包人帶來不利的后果。但是從法律規(guī)定的層次看，《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》不屬于法律、行政法規(guī)，至多歸為部頒規(guī)章，不能成為人民法院認定合同條款無效的法律依據(jù)。（三）對墊資條款不作無效處理以前，人民法院認為建設工程施工合同中的墊資、帶資條款或者當事人另行簽訂的墊資合同的性質為企業(yè)法人間違規(guī)拆借資金，這種行為違反了原國家計劃委員會、建設部和財政部聯(lián)合發(fā)布的《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》的規(guī)定，但對于是否應當認定墊資條款無效，卻有不同認識。建設工程的質量關系到公共安全，為了確保建設工程質量，《合同法》、《建筑法》等法律、行政法規(guī)或者部頒規(guī)章都作出了許多具體規(guī)定，如有關承包人施工資質、工程分包、工程驗收、工程保修、工程監(jiān)理、建材供應等方面的規(guī)定，這些規(guī)定的核心都是為了保證工程質量?！督忉尅返?條第2款規(guī)定：因建設工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。二是根據(jù)《解釋》規(guī)定，承包人對經(jīng)驗收不合格的建設工程可以進行修復，經(jīng)過修復建設工程質量合格的，發(fā)包人應當按照約定支付工程價款；如果經(jīng)修復建設工程仍不合格的，該工程就沒有利用價值，在這樣的情況下讓發(fā)包人支付工程價款是不公平的。上述三條規(guī)定，在履行無效合同、有效合同解除、履行有效合同的結果均是建設工程質量不合格時，《解釋》規(guī)定適用同一個標準作為處理原則，體現(xiàn)建設工程質量標準高于一切的原則，在某種程度上講，工程質量標準也可以高于合同的效力，這一原則體現(xiàn)了《合同法》、《建筑法》、《招標投標法》等法律的原則和精神。建設工程質量合格，包括兩方面的意思，一是建設工程經(jīng)竣工驗收合格，二是建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，但是經(jīng)過承包人修復后，再驗收合格。因此，通過對以上兩種折價補償方案的比較，根據(jù)我國建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，衡平合同各方當事人的利益，在《解釋》第2條規(guī)定，建設工程施工合同被確認無效以后，建設工程質量合格的，可以參照合同約定結算工程價款。合同被確認無效后，已經(jīng)履行的內容不能適用返還的方式使合同恢復到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價補償?shù)姆绞教幚怼Ｈ绻ㄔO單位將建設工程肢解發(fā)包后與施工單位簽訂的建設工程施工合同，人民法院也應當認定其無效。《解釋》第1條和第4條將這兩大類分為以下五種情形：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的；二是沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；三是建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的；四是承包人非法轉包建設工程的；五是承包人違法分包建設工程的。具體說明如下：（一）關于合同效力建設工程施工合同受到不同領域的多部法律及其他規(guī)范性文件調整。第13條－第21條是關于建設工程施工合同履行中針對工程價款結算、工程質量、工期、欠付工程價款利息、“黑白合同”等方面的規(guī)定。第三部分為第28條，是關于《解釋》生效的時間、溯及力和法律沖突的規(guī)定。這個司法解釋受到了社會各界的廣泛關注，社會各界以不同的形式提出修改意見近千條，在對相關意見進行整理歸納、認真研究后，形成了《解釋》的送審稿，并經(jīng)最高人民法院審判委員會第1327次會議討論通過。因此，為了配合國家專項措施的實施，統(tǒng)一人民法院執(zhí)法尺度，公平保護各方當事人的合法權益，維護建筑市場的正常秩序，促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院決定制定這個司法解釋。因為，近年來我國的建筑業(yè)發(fā)展很快，建筑業(yè)吸納了大量的農(nóng)民工就業(yè)，并拉動了諸多相關行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點。第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。八、其他問題第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院應予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。第三十六條 買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。六、所有權保留第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。）第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據(jù)合同法第九十四條第（四）項的規(guī)定，予以支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。（合同法158條：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。三、標的物風險負擔第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹保侵笜说奈镉沙鲑u人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。（合同法136條：出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。(合同法162條：出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。二、標的物交付和所有權轉移第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。本解釋?012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。權利轉讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關規(guī)定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關規(guī)定。當事人一方以上述數(shù)額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。在試用期內，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。五、違約責任第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質量保證金的，人民法院不予支持。約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質量保證期間為準。第十六條 根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸?shù)?，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。二、交付標的物和轉移所有權第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽