【正文】 （此項，已隨著眾多品牌開發(fā)商的進駐，及政府改造的推進，慢慢減弱） ? 周邊流動人口眾多，存在治安隱患。 ? 目標地塊規(guī)模適中，形狀規(guī)則，控規(guī)條件比較寬松，土地利用率較高。我們建議項目開發(fā)前期，重點集中發(fā)掘和吸引以上 2類客戶群體，搶占市場份額。 二、本項目的市場定位 本項目高品質精品社區(qū)的規(guī)劃理念，親水主題生活社區(qū)概念（營銷推廣上，可針對其他高層電梯項目進行比較）的導入，以及對產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設計、景觀、社區(qū)主題化功能的重點塑造。將成為區(qū)域市場真正意義 上的親水健康生活主題樓盤的領跑者。沙河岸邊的概念，直接突出了項目的地理位置優(yōu)勢和環(huán)境特色。 第五部分、社區(qū)功能配套建議 本項目規(guī)劃中有 2F 約 300 平米配套商業(yè)、游泳池、全民健身區(qū)。內(nèi)部環(huán)境則做到 “小中見大”、“一步一景”、“細中帶精”的效果。 對于“綠”的運用，我們建議多利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造項目環(huán)境的基本， 人工天成 是最高境界。 水文化將是本案一大特色。 三、景觀設計手法運用建議 借景 建議在規(guī)劃中充分利用地塊臨河的特色。做區(qū)域親水 主題概念社區(qū)代表之作。將親水文化和本項目相聯(lián)系起來。 由于受面積限制，戶型設計在保證常規(guī)功能基礎上，特征功能設計、居室的采光、通風等能達到居家生活功能需要。我們將在后期營銷中，針對其不同位置及景觀效果，制定不同的價格及銷售策略。交通組織較為合理，人車分流。 社區(qū)功能優(yōu)勢 根據(jù)項目規(guī)劃設計，社區(qū)內(nèi)部功能可做主題化全民健身功能概念，提升項目價值品牌。本項目以區(qū)域代表高品質精品社區(qū)的姿態(tài)入市，將會贏得更多的市場關注。我們認為，“臨沙河，河居主題”，將是 本項目最大賣點，在后期營銷中，我們將圍繞此賣點，充分挖掘，將河居文化做成精品，利用地塊最大資源優(yōu)勢，拉開于區(qū)域同類物業(yè)的檔次，為項目價值提升做好必要而充分的鋪墊。 本項目整體市場定位簡示如下： 目前市場需求概念 市場發(fā)展需求概念 20212021 年 2021 年以后 簡單居家型 舒適品質居家型 花郡、千居朝陽、沙河麗景 … 24 城、萬科、龍湖 … 水岸華庭 小面 積戶型、 總價低、 區(qū)域配套好、 近城 …… 各類戶型滿足不同需求，景觀優(yōu)秀、產(chǎn)品特色、配套完善、物業(yè)品牌、功能合理 …… 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 產(chǎn) 品 篇 項目的核心競爭力，是產(chǎn)品本身 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第一部分、舒適品質居家型產(chǎn)品特色分析 結合市場調(diào)研報告，本項目要做舒適品質居家型產(chǎn)品，我們認為，需要具備以下幾大特色： 尊重每一塊土地。此行情的啟動，將以 24 城的亮相為代表。隨著多家知名開發(fā)公司的進駐，以及政府對該片區(qū)土地資源拆遷整合工作的推進，萬年場一線將在未來兩到三年時 間中，成為城東區(qū)域最為火熱，競爭最為激烈的高品質住宅群。 項 目概況 本項目凈用地面積 ，為二類住宅用地。 120 以下以 110 左右的適用三房為主。東門房屋價格被低估，后期補漲幅度很大。 二、 區(qū)域項目類比分析 ◆ 建筑面積（單位：平方米） 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 28 萬方 30 萬方 9 萬方 萬方 260 萬（ 20 萬商業(yè)） 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 項目平均體量都在 10 萬－ 30 萬之間，只有二十四城為上萬方級。 ? 主力戶型區(qū)間 83－ 118 ㎡ ， 除少量頂躍戶型外，戶型設計以緊湊、實用型居家戶型為主。 ? 高性價比。從規(guī)劃圖中可以看出，該片區(qū)是以居住為主的城市功能片區(qū)，配套設施完善，片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通便利，是一個較為適合居住的片區(qū)。 成都市成華區(qū)跳蹬河至團結片區(qū)控制性詳細規(guī)劃公布版正式公布。 今年錦江區(qū)將依托東大街發(fā)展軸，大力引進優(yōu)秀股份制商業(yè)銀行和外資金融機構，積極發(fā)展證券市場，爭取新設的證券、保險、基金管理、信托投資等來錦江設立分支機 構，將錦江區(qū)打造成為省內(nèi)品種最齊全、環(huán)境最優(yōu)良的金融中心核心功能區(qū) ?? 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 四、城東規(guī)劃 成華區(qū)的分區(qū)規(guī)劃（ 2021 年 2020 年規(guī)劃）來看，物流基地區(qū)、大學教育基地功能區(qū)、科技研發(fā)基地區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶這樣一個 “ 七區(qū)一帶 ” 的格局，非常適合各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)。其中，一核是休閑商務區(qū)；兩帶為沙河經(jīng)濟帶和三環(huán)路經(jīng)濟帶，五區(qū)為服務業(yè)優(yōu)化發(fā)展區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)、城東城市功能拓展區(qū)、城北城市功能拓展區(qū)、北郊風景區(qū)。 成華區(qū)：建成一核兩帶五區(qū) 2021 年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值達到 4500 美元以上 2021 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 4500 美元以上；資源利用效率顯著提高，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比 “ 十五 ” 期末降低 20%左右。實現(xiàn)了工業(yè)結構調(diào)整與完善城市功能 ,塑造城市形象 ,促進城市轉 型 ,全面優(yōu)化城市環(huán)境的有機結合。將東郊的城市功能由工業(yè)為主調(diào)整為 “ 生活居住、物流配送、金融商貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑 ” 。 調(diào)整的重點區(qū)域 : 在一環(huán)路以外 ,南至府河以內(nèi) ,東至沙河以內(nèi) ,北起解放北路至駟馬橋路 ,經(jīng)八里莊、二仙橋、牛王路至沙河。 東大街沿線通車、沙河沿線改造工程的順利進行，使區(qū)域環(huán)境得到了相對改善。 同時 ,城市道路交通、市政管網(wǎng)及設施的配套 也因用地割據(jù)而無法更有效地服務于城市 ,許多企業(yè)不配套 ,重復建設較多 ,一方面造成資源浪費 ,另一方面使城市公共產(chǎn)品的 服務水平低下 。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 2021 年東大街東沿線竣工開通，以及成渝高速三環(huán)至外環(huán)實行局部下穿改造，城東板塊的交通格局將發(fā)生變化，東沿線的打通，沙河堡的數(shù)千土地將盤活，還有鋼管廠 3000 多畝土地，城東將進入大盤時代。而從細小片區(qū)來看，其 供應則主要來自成龍路沿線以及成仁路片區(qū)，僅兩個地方就占了城東住宅總供應量的近60%，在 2021 年叱咤成都樓市風云的藍谷地、翡翠城、卓錦城等核心大盤幾乎都聚集在這兩個片區(qū)。 首先是隨著沙河改造，城東的居家環(huán)境得到前所未有的巨大改善，直接帶動了該片區(qū)樓盤升值。 第二部分 區(qū)域宏觀市場形勢分析 一、 2021 年城東房地產(chǎn)市場 2021 年是沙河改造之后房地產(chǎn)市場全面發(fā)力的第一年。隨著整個地產(chǎn)市場的逐漸成熟，土地將不再是某些地產(chǎn)大亨的 “ 豪門盛宴 ” 。 2021 年成都的地產(chǎn)開發(fā)量將出現(xiàn)一個 “ 井噴 ” 高峰。從目前的情況看，無論什么地產(chǎn)項目，最能打動消費者的應該是價格。 2021 年， 二手房 在受總體房產(chǎn)市場的環(huán)境的影響，呈急劇上升狀況。據(jù)了解，城東區(qū)域聚集了龐大的外地購房人群，他們偏愛城東和近郊樓盤，其中以重慶、四川東部的南充、巴中、資陽等二級城市的購房者居多。 商品房價格走勢分析 （資料來源：成都房管局） ●2021 年五 城區(qū)商品房成交均價為 4472 元 /平方米，同比上漲 ％，其中住宅成交均價為 4256 元 /平方米，同比上漲 ％，漲幅較 2021 年回落了 個百分點 。 ● 供求矛盾緩解 全市新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ；其中，五城區(qū)新建商品房、住宅供銷比分別為 和 ，從此組數(shù)據(jù)可以看出，市場供需《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 兩旺。 2021年成都市 主城區(qū) 土地交易 分布 情況 (數(shù)據(jù)來源：成都國土資源局 ) ● 從上圖可看出， 主城區(qū)成交土地主要分布在城北、城西和城東地區(qū)。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 市場篇 鋒芒，來自認知的深度 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第一部分、宏觀市場調(diào)研 一、 2021 年成都市房地產(chǎn)市場態(tài)勢 2021 年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點；二手房市場對稅收政策變化反應敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮 后在年底又較快地恢復到正常交易水平，并且去年二手房整體成交量仍然實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位。《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 目 錄 前 言 .......................................................... 4 市場篇 .......................................................... 5 第一部分、宏觀市場調(diào)研 .................................................. 6 一、 2021年成都市房地產(chǎn)市場態(tài)勢 .......................................... 6 二、 2021年成都市房地產(chǎn)市場趨勢預測 ..................................... 12 第二部分 區(qū)域宏觀市場