【正文】 面對(duì)著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩方面同時(shí)著手，才能逐漸改變現(xiàn)在保障房供需失衡的狀況，滿足中低收入人群的保障性住房需求，這對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建也是具有重要意義。在今日的中國，住房的作用在一定程度上已經(jīng)超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而具有物質(zhì)和精神的雙重意義。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的退出管理規(guī)定只限制了5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房不允許直接上市，對(duì)5年后上市的相關(guān)收益的交納規(guī)定比較模糊，使得政府管理處于一種被動(dòng)地位，導(dǎo)致實(shí)際可操作性不強(qiáng)。共有產(chǎn)權(quán)，作為住房保障的一種形式，我國共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)行試點(diǎn)，但目前還沒有正式在全國普及及實(shí)施。實(shí)際使用的退出是一種形式上的退出，如不能從產(chǎn)權(quán)方面進(jìn)行約束，經(jīng)濟(jì)適用房的房主在實(shí)際使用退出后仍可將其進(jìn)行出租。購買住房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。但經(jīng)濟(jì)適用房由于是有有限產(chǎn)權(quán)的，具有一定的投資增值功能，經(jīng)濟(jì)適用房的推出較為復(fù)雜。劃分的方法通常有兩種 ,一是不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入水平,進(jìn)行定量分類 ,這種方法計(jì)算較為復(fù)雜。前者隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，總體原則是保障對(duì)象由窄而寬，由低而高。最后，應(yīng)積極探索融資渠道，如發(fā)行債券等，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房假設(shè)的支持。針對(duì)建設(shè)所需的資金問題 ,首先, 應(yīng)加大財(cái)政專項(xiàng)資金的投入，加強(qiáng)資金運(yùn)作監(jiān)管，保證保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行和充足的房源供應(yīng)。不符合保障房購房條件的購房者變相加大了保障房需求量。我國的基本國情決定了對(duì)住房的需求量在短時(shí)期內(nèi)都會(huì)維持在一個(gè)較高的水平之上。保障性住房的建設(shè)用地一般由政府行政劃撥，在現(xiàn)行的土地出讓制度下，必然導(dǎo)致政府的土地出讓收入減少，因?yàn)楸Ｕ戏烤哂泄嫘?，利潤極低。在我國今年的住房市場(chǎng)發(fā)展過程中，商品房發(fā)展較快，而保障性住房的建設(shè)與發(fā)展顯得十分滯后，致使住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系畸形，供求失衡和房價(jià)過快上漲，已成為當(dāng)前社會(huì)較突出的矛盾之一。近幾年，由于金融危機(jī)、通貨膨脹等因素的存在，我國普通百姓生活質(zhì)量受到影響，不斷上漲的商品房價(jià)使得城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題更加突出。而商品房則具有多樣化的功能，包括更高要求的居住權(quán)﹑投資增值﹑積累財(cái)富﹑炫耀等。但住房與其他一般的消費(fèi)品不一樣，它的特點(diǎn)是價(jià)格高，初次投資大，經(jīng)久耐用，如果完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法來配置資源，其結(jié)果很可能是富人住很好的住房，而窮人則住不起。由于安置房具有較強(qiáng)的公共產(chǎn)品性，理應(yīng)由政府供給，現(xiàn)實(shí)中也不存爭(zhēng)議，本文討論的保障性住房僅限于前兩類，安置性住房不在討論范圍之內(nèi)。六、參考文獻(xiàn)[J].河南建材，2009年第6期[J].住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心中國指數(shù)研究院(上海).2011保障房白皮書[N].，保障房可不差錢——保障房專題研究[N].行業(yè)研究報(bào)告，陳工,？[J]《財(cái)政研究》，2009年第12期謝建新，陳 .[J] 深圳土木與建筑,第五篇：我國保障性住房供求分析我國保障性住房供求分析第一章 保障性住房的概述保障性住房是指政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)﹑供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的住房。中國現(xiàn)在的土地供應(yīng)非常隨意，政府不愿意拿出土地來建設(shè)保障性住房。要切實(shí)加強(qiáng)保障房的土地供給，防止出現(xiàn)過去4 年來土地出讓計(jì)劃屢屢低于預(yù)期的情況發(fā)生，必須采取相應(yīng)的措施，如利用閑置土地來增加保障房建設(shè)的土地供給，擁有豐富土地儲(chǔ)備的央企應(yīng)該出讓閑置土地以供保障房建設(shè)，政府回收廢棄與浪費(fèi)土地等。由于大部分最后會(huì)通過出售回籠資金，建設(shè)過程中的資金缺口3400億完全可以通過銀行貸款等方式解決，建成出售之后償還本金。然而，簡(jiǎn)單地依靠政府投資以期望中國的經(jīng)濟(jì)走出困境，可能會(huì)有一定的困難，這就需要依靠政府投資為主，廣泛的動(dòng)員社會(huì)資本共同參與，振興經(jīng)濟(jì)。其中，400萬套棚改房在5000億元左右，200萬套經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的建設(shè)資金約需5000 億元，380萬套公租房和廉租房預(yù)算資金約4000億。同時(shí)，住房保障領(lǐng)域的各種配套金融稅收政策還沒有跟進(jìn)，也沒有鼓勵(lì)企業(yè)參與社會(huì)化的相關(guān)措施，還是以政府投入為主，這便給政府財(cái)政造成了很大的負(fù)擔(dān)。2007 年廈門的土地出讓收益是300億，而2008年為50億，2009年第一季度只有300萬。除了中央財(cái)政補(bǔ)助1030億，還安排土地出讓收益的10%，大體也是1000億，還有公積金增值收益四五百億，合計(jì)可以落實(shí)2500億左右。今年的1000萬套保障住房，約200萬套住房是產(chǎn)權(quán)型的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房；400萬套屬于棚戶區(qū)改造，也是產(chǎn)權(quán)型的；還有400萬套是廉租房和公租房（其中廉租房180萬套，公租房220萬套）。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。在中央的十二五規(guī)劃中，住建部對(duì)2011 年保障房建設(shè)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出了明確的安排，并與地方政府簽訂責(zé)任書，大大強(qiáng)化了保障房執(zhí)行力度。2007年國務(wù)院提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”（20062010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的積極性逐步減弱。早在1995年，《國家安居工程實(shí)施方案》的出臺(tái)就標(biāo)志著“安居工程”在我國全面起步，其計(jì)劃在原有住房建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)上，用五年左右時(shí)間完成。第四篇：關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究姓 名 譚 虎 專 業(yè) 投 資 學(xué) 研究方向 房地產(chǎn)投資 指導(dǎo)教師 陳 柏 東 學(xué)院名稱 金融學(xué)院中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生部引言我國正處在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)轉(zhuǎn)型的宏觀背景下,在現(xiàn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下,住房難問題作為關(guān)乎國計(jì)民生的大事之一,成為我國乃至世界各國所關(guān)注的重點(diǎn)。若假設(shè)中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。國家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個(gè)場(chǎng)合重申建設(shè)580萬套保障性住房這一總目標(biāo)，2010年8月21日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在講話中也強(qiáng)調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。此外，由 于政府包銷整個(gè)項(xiàng)目，建筑公司不負(fù)責(zé)竣工單位的市場(chǎng)推廣和銷售。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個(gè)利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會(huì)由節(jié)稅部分抵消，因?yàn)槎惪顣?huì)降低開發(fā)項(xiàng)目的整體利潤率。資本要求低保障性住房項(xiàng)目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。為住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性改革做準(zhǔn)備自中國政府由2010年4月份起實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機(jī)商一直在觀察市場(chǎng)是否會(huì)迎來反彈，特別是政府落實(shí)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 決心。對(duì)于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項(xiàng)目的利潤率遠(yuǎn)低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時(shí)的好處。部分原因是響應(yīng)政府進(jìn)一步增加保障性住房的承諾。保險(xiǎn)公司2010年9月3日，中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為人民幣500億元。市場(chǎng) 揣測(cè)，%，為使機(jī)構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報(bào)可能需要達(dá)到8%。建設(shè)移交協(xié)議建筑公司不僅有機(jī)會(huì)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)，還負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金。因此，地方政府一般有能力承擔(dān)建設(shè)所需的凈投資。廉租房集資困難最大在四類主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴(yán)峻。然而，據(jù)中國國內(nèi)部分專家估計(jì)，2010年僅是廉租房建設(shè)資金就可能達(dá)到人民幣4,500億元，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)。為加快保障性住房的建設(shè)，中央政府宣布在未來幾年間由地方政府官員直接負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)。和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一樣，買方須達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，并須遵守類似的轉(zhuǎn)售限制條件。2009年7月，政府?dāng)U 大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。開發(fā)商的利潤率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利潤率一般為15%至20%。經(jīng)濟(jì)適用房的所有人通常在住 滿一段時(shí)期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價(jià)賣回給地方住房主管機(jī)關(guān)除外。各個(gè)城市自行制定保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。今年建 設(shè)580萬套保障性住房的官方目標(biāo)，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國家高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)此堅(jiān)定地予以肯定。從這個(gè)意義上說，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。目前，我國商品房市場(chǎng)房價(jià)收入比已超過國際公認(rèn)的警戒線，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無力承擔(dān)過高房價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險(xiǎn)。在我國“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。同時(shí)，在此過程中, 保障性住房集中建設(shè)