【正文】 特別值得指出的是，最近中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園在園區(qū)二期開發(fā)過程中，提出打造科技園區(qū)?商務(wù)花園?的嶄新理念，并且已經(jīng)通過建設(shè)規(guī)劃，準(zhǔn)備在綠樹成蔭的優(yōu)美環(huán)境之中，建造適合不同規(guī)模企業(yè)的研發(fā)中心、營銷中心辦公用的商務(wù)用房 這一適合全球人居和諧、綠色環(huán)保和?后現(xiàn)代化?最新趨勢(shì)要求的設(shè)計(jì)理念，畢竟獨(dú)領(lǐng)中 國創(chuàng)科技園區(qū)發(fā)展新潮流，成為跨國公司總部和外阜大集團(tuán)入住北京的重要空間區(qū)域選擇，助推 21 世紀(jì)北京總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、香港的銅鑼灣等，都是世界著名的中央商務(wù)區(qū)。由此可見，較為發(fā)達(dá)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)，為北京發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供了一個(gè)重要條件。教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè) 億元 。北京發(fā)展知識(shí)型服務(wù)業(yè)具有優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)。由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè)，由會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)，以及由教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的新型服務(wù)業(yè)。北京地區(qū)每年開展科技課題 3 萬多項(xiàng)，取得科技成果1 萬多項(xiàng)，獲國家級(jí)獎(jiǎng)約占全國的 30% 左右 。有 1081 個(gè)碩士培養(yǎng)點(diǎn)，碩士生規(guī)模占全國的 1/5。在北京人口中，大專以上文化程度人數(shù)占就業(yè)人數(shù)的比例為 %,在全國名列第一。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 在上述分析中，由于缺乏跨國公司和外埠大企業(yè)在京設(shè)立營銷中心的數(shù)據(jù)，沒有進(jìn)行具體分析。 三、北京初步具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件 北京作為一個(gè)發(fā)展中的國際化大都市，總部經(jīng)濟(jì)的雛形初步顯現(xiàn)，一些總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件也正在趨于完善。 世界軟件業(yè)的發(fā)展軌跡是跨國公司依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)在價(jià)值鏈中進(jìn)行重組定位的極好例子。 第三，?總部經(jīng)濟(jì)?是知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)在不同價(jià)值鏈區(qū)段上的產(chǎn)業(yè)分工模式。 其次，中心外圍效應(yīng)促使總部經(jīng)濟(jì)的最終形成。 首先，地價(jià)競租機(jī)制是總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的內(nèi)在動(dòng)力。 所謂總部經(jīng)濟(jì)，是指某區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外阜大型企業(yè)集團(tuán)總部入住，通過極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。 北京發(fā)展制造業(yè)如何利用上述優(yōu)勢(shì)而避開其劣勢(shì)，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新。三是北京具有產(chǎn)品的營銷優(yōu)勢(shì)。主要包括產(chǎn)業(yè)配套能力和商業(yè)環(huán)境兩個(gè)方面。北京在人才方面雖然具有絕對(duì)優(yōu) 勢(shì)，但具體到制造業(yè)所需的人才來說依然是短缺的。因?yàn)楸本┑目臻g成本、人力成本都比較高。但是，非常遺憾的是，在一輪接一輪的制造業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換過程中，北京制造業(yè)能夠取得持續(xù)市場優(yōu)勢(shì)、保持較長競爭力的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多，尤其是在 70 年代和80 年代，北京在全國輕工、家電制造業(yè)領(lǐng)域曾經(jīng)輝煌一時(shí)，不久卻逐漸衰退，現(xiàn)在基本上失去市場競爭力。從穩(wěn)定北京經(jīng)濟(jì)發(fā)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 展、擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量、提高首都競爭力和到 2020 年北京率 先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的需要出發(fā)，市委、市政府提出了?振興北京現(xiàn)代制造業(yè)?的重大戰(zhàn)略。 第七章 總部經(jīng)濟(jì)的理論 豐臺(tái)園最早發(fā)現(xiàn)“總部經(jīng)濟(jì)”這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的作用，是源于豐臺(tái)園與北京市社會(huì)科學(xué)院的一個(gè)合作課題 —— “大企業(yè)入園環(huán)境需求調(diào)研”，重點(diǎn)解決大企業(yè)是否對(duì)商務(wù)花園產(chǎn)生需求及 滿足需求所需要的條件。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭論與分歧， 如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需 要新的理論和實(shí)證來予以回答，這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。 所以， 從以上的一些文章和報(bào)告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時(shí)，將其總結(jié)為“四大轉(zhuǎn)變”： （規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的轉(zhuǎn)變）由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變到對(duì)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的結(jié)合?？萍嫁k公園作為科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、管理、中 試的中心，是科技園區(qū)三種業(yè)態(tài)中最具創(chuàng)新活力的一個(gè)環(huán)節(jié)；科技工業(yè)園作為科技辦公園的下一個(gè)階段，讓成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品并進(jìn)入生產(chǎn)階段，實(shí)現(xiàn)了科技的產(chǎn)業(yè)化；科技商業(yè)園利用其歷史及現(xiàn)實(shí)的條件，在高地價(jià)區(qū)形成科技產(chǎn)品的物流產(chǎn)業(yè)，完成整個(gè)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)。按照常規(guī)這些企業(yè)有兩種選擇，要么花錢買地成就自己的一片天地，但不得不面對(duì)建筑和景觀設(shè)計(jì)的煩惱，要么租寫字樓與各類企業(yè)共聚 于狹小空間，新辦法就是選擇獨(dú)門獨(dú)戶的商務(wù)花園。 談到辦公邊緣化，很容易 就想到與市內(nèi)集中化辦公的寫字樓的反差，繼而聯(lián)想到商務(wù)花園與市內(nèi)寫字樓的競爭關(guān)系。 從理念上分析，商務(wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部 作為高度發(fā)達(dá)城市的一部分，既強(qiáng)調(diào)充分信息交流，又提供群落式獨(dú)立人文環(huán)境的概念，非常符合豐臺(tái)園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。為豐臺(tái)園二期承擔(dān)策劃的威格萊斯公司首先考慮到商務(wù)花園概念。 就優(yōu)惠政策而言，由于自身?xiàng)l件限制豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期還處于劣勢(shì)，豐臺(tái)園地處四、五環(huán)之間，單位面積開發(fā)成本與其他科技園區(qū) 比較不顯優(yōu)勢(shì)，如壓低土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)?？墒墙?jīng)過初期繁榮后，高新區(qū)的成長變得越來越困難。各個(gè)企業(yè)為了追求自己的個(gè)性其建筑也是奇形怪狀，形態(tài)各異。從 20 世紀(jì) 90 年代初開始，高新區(qū)的建設(shè)主要圍繞吸引和集中進(jìn)行。 我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達(dá)城市，其基礎(chǔ)設(shè)施功能和整體環(huán)境與 發(fā)達(dá)國家比也有相當(dāng)大的差距。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中 但要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時(shí)期，規(guī)模不大，我國相當(dāng)一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。 管委會(huì)工作分成兩大部分，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會(huì)迫使開發(fā)商提高招商價(jià)格，影響高新 技術(shù)企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二是園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會(huì)要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實(shí)。到目前為止豐臺(tái)商務(wù)花園的整個(gè)流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進(jìn)行，威格萊斯國際地產(chǎn)顧問公司完成策劃，北大作景觀設(shè)計(jì)，詳規(guī)設(shè)計(jì)由加拿大ＡＡ國際設(shè)計(jì)事務(wù)所完成。?這個(gè)道豐就是英國道豐集團(tuán)。 在 6 月 9 日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，對(duì)商務(wù)花園也有比較精彩的評(píng)論： 題目為：《 豐臺(tái)商務(wù)花園：城市規(guī)劃的企業(yè)化端倪 》（ 姜洪橋 ） 商務(wù)花園（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花園城市概念，一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市。一般說來， 高新區(qū)文化包括園區(qū)環(huán)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 境、園區(qū)形象、價(jià)值觀念和園區(qū)精神四部分。 規(guī)劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造 將大型科研辦公樓與 產(chǎn)業(yè)孵化器、教育交流等功能高效率的結(jié)合在一起的科技廣場，促進(jìn)多層次的信息交流。其中，?以人為本?、?以企業(yè)為中心?的思想在高新區(qū)?二次創(chuàng)業(yè)?中得到空前的重視。而較為理想的發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)是?差異化、互補(bǔ)性?發(fā)展。 打造?商務(wù)花園?，引領(lǐng) 科技園區(qū)發(fā)展潮流。 由于其對(duì)綠化面積、建筑密度及交通等方面的特殊要求，遲遲沒有在北京顯現(xiàn)。必要性：我本人是搞規(guī)劃的 ,我作為創(chuàng)業(yè)者 ,在中關(guān)村也想蓋一個(gè)樓 ,但地價(jià)很高 ,相對(duì)豐臺(tái)園來說 ,地價(jià)低 ,把工作、居住、休閑融合在一起，滿足了時(shí)代的需要，滿足人的需要，滿足中小科技型企業(yè)的需要。我相信，豐臺(tái)園的 Business Park 建起后，很多企業(yè)會(huì) “ 蜂擁而至 ” ，豐臺(tái)園很有可能建好 Business Park。有古代的秦漢墓，抗日戰(zhàn)爭雕塑園、世界公園等。三、豐臺(tái)園人才在北京僅次于中關(guān)村，這里發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)很重要，發(fā)展《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 空間大。因?yàn)榭萍脊敬笮∫?guī)模不一樣，要根據(jù)不同人的不同需求設(shè)計(jì)。 ③ 景觀并不是絕對(duì)的 ,要適當(dāng)。如哈佛大學(xué)內(nèi)有兩條高速路穿過，作為哈佛大學(xué)來說交通很方便。 豐臺(tái)園要把自身發(fā)展的市場 條件做為園區(qū)最核心的一個(gè)問題，其次是自身的管理體制要更新。它并不完全像國外一樣，僅保留一個(gè)景觀的模式。 Business Park 的推出，是借鑒國外的先進(jìn)理念和成熟的經(jīng)驗(yàn)，打造科技園區(qū)建設(shè)的新模式。 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期規(guī)劃 Business Park，還有著自身的發(fā)展需求 ：一是科技園區(qū)大多是提供土地和優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入園，從而形成了同質(zhì)性的競爭，致使形態(tài)上趨同，沒有自己的特色，使這些發(fā)展空間對(duì)新銳派科技企業(yè)缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異性、互補(bǔ)性的發(fā)展模式。 科技中小企業(yè)在立業(yè)期，更應(yīng)該充分利用社會(huì)分工的機(jī)遇，降低固 定成本和制造費(fèi)用，集中精力發(fā)揮自身科研開發(fā)和拓展市場的優(yōu)勢(shì)，最大限度地提高技術(shù)附加值。探討商務(wù)花園的建設(shè)。 規(guī)劃中的 Business Park 為滿足入駐企業(yè)辦公一族生活起居的需要，在建設(shè)工業(yè)、研發(fā)區(qū)的同時(shí)還推出了配套的居住區(qū)和公建區(qū)， 從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。也正因?yàn)榇耍?在國外類似的科技園 區(qū)中，這種現(xiàn)代化辦公的創(chuàng)新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志，而且目前市場也日漸擴(kuò)大。 規(guī)劃中的 Business Park 位于豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達(dá) 100萬平方米，首期開發(fā)建設(shè) 65 萬平方米，預(yù)計(jì) 三年完成。 Business Park（可直譯為?商務(wù)花園?）源于 Ebenzer Howard 的?花園城市?理念，在國外經(jīng)歷了數(shù)年發(fā)展，現(xiàn)已成為第四代 Business Park。 第五章 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 規(guī)劃與開發(fā)模式確定后，豐臺(tái)園開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃， 2020 年 3 月，修建性詳規(guī)正式批復(fù)，批復(fù)后的商務(wù)花園分東西區(qū)兩部分，東區(qū) 35 萬平方米，西區(qū)65 萬平方米，共計(jì) 100 萬平方米的商務(wù)花園，走過了規(guī)劃程序。 為了滿足 Business Park 辦公一族生活起居的需要，豐臺(tái)園二期還將同時(shí)推出配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 就目前規(guī)劃而言，豐臺(tái)園內(nèi)將建的 Business Park，完全涵蓋了 Business Park?獨(dú)立性?和?個(gè)性化?這兩點(diǎn)特色，所謂?獨(dú)立性?是指其具有占天占天，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán)。首先，豐臺(tái)園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD 還是中關(guān)村地區(qū)都很便利；其次，豐臺(tái)園是中關(guān)村?一區(qū)五園?中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造 Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環(huán)百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應(yīng)該說豐臺(tái)園擁有一定的綠化資源，能夠營造出 Business Park 所需要的良好園林景觀。 ” 在威格斯的技術(shù)說明上，對(duì)當(dāng)時(shí)命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺(tái)園二期這個(gè)項(xiàng)目的說明為： “隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對(duì)于 Business Park 這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。 其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園” 在威格斯的報(bào)告中，有以下的定論。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題，園 區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 三、一期開發(fā)的教訓(xùn)與啟示。