【正文】 革命就是斷絕一切可退之路，確立發(fā)展方向，克服重重阻難，全力傾之。所謂幸運(yùn)，我們生在紅旗下長(zhǎng)在新中國(guó)，我們生存在中國(guó)歷史以來物質(zhì)最豐富的年代，我們?cè)诤亲o(hù)中長(zhǎng)大，在燦爛歡笑中學(xué)習(xí)知識(shí)。其次需要解決的是項(xiàng)目的問題，我們一定要在母體正式啟動(dòng)項(xiàng)目之前在市場(chǎng)能運(yùn)作一到兩個(gè)項(xiàng)目。 首先需要解決的是人的問題，人是任何職能的實(shí)施者。品牌性豈非一朝一日，品牌性是要具備相當(dāng)?shù)男袠I(yè)號(hào)召力，對(duì)于客戶，對(duì)于開發(fā)商，對(duì)于公司內(nèi)部專業(yè)是我們體現(xiàn)品牌性的一種方式，也是成就平品牌性的一種途徑！ 具體到業(yè)務(wù)上，核心的業(yè)務(wù)主要有三大板塊，市場(chǎng)拓展、顧問服務(wù)、代理業(yè)務(wù)，其中代理業(yè)務(wù)又包含全程代理和銷售代理兩個(gè)方面。一個(gè)具有很強(qiáng)分享和學(xué)習(xí)的團(tuán)隊(duì)是一支充滿戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。企業(yè)一定需要核心的團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)一定需要核心人員。 這也是我們能在一起談的基本前提，正是建立在自我認(rèn)可的基礎(chǔ)之上。 我們現(xiàn)在可以依托的母體很好，擁有一切進(jìn)軍房地產(chǎn)的諸多條件。西安的人口增速在 3%左右，接近 20萬人，房地產(chǎn)的需求旺盛。西安的人均 GDP產(chǎn)值將達(dá)到 10000美金，比現(xiàn)在的西安增長(zhǎng) 40%；西安的城市機(jī)體再擴(kuò)大一倍，城市形成五環(huán)居住區(qū)，六環(huán)也在規(guī)劃實(shí)施期；西安的人口要達(dá)到 1000萬人，成為真正的國(guó)際化大都市。是否有能力去迎接挑戰(zhàn)，是否有信心去把握機(jī)會(huì)，其實(shí)我們時(shí)刻準(zhǔn)備著。誰掌握客戶資源，誰了解客戶的特點(diǎn)，誰更能充分把握客戶的心態(tài)，誰更能準(zhǔn)確了解購(gòu)買力誰就占有一定優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商如果想進(jìn)入一個(gè)城市發(fā)展需要解決三個(gè)方面，政府關(guān)系、資金鏈、市場(chǎng)分析。 代理公司的跨區(qū)域發(fā)展難度要高于開發(fā)商，本土的代理公司在本土市場(chǎng)會(huì)有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。誰能把握機(jī)會(huì)，誰在洗牌中在脫穎而出，對(duì)于任何的中小發(fā)展商都是一個(gè)巨大的問號(hào)，尤其是剛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。 很多的代理公司缺乏真正的專業(yè)， 缺乏平臺(tái)資源的充分利用，缺乏知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的沉淀能力，缺乏學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的動(dòng)力。再次，面對(duì)開發(fā)商，代理公司并無太多的主動(dòng)權(quán) ，很多事情要被動(dòng)的接受，簡(jiǎn)單的將一個(gè)是老板一個(gè)是雇傭軍。 代理行業(yè)具備很大的上升空間。易居的操盤方式注定了其項(xiàng)目的局限性，世聯(lián)在西安市場(chǎng)時(shí)間并不長(zhǎng)，雖然發(fā)展迅速，但任然處于追趕者的角色。另一個(gè)層面代理公司應(yīng)該具備項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研發(fā)、技術(shù)研究、資源整合平臺(tái)、客戶信息平臺(tái)等多種業(yè)務(wù)技能。 區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了代理公司的企業(yè)規(guī)模 排名前十的代理公司都來自于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等中國(guó)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)圈， 不僅創(chuàng)造了令人羨慕的生產(chǎn)總值，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平高出全國(guó)的其他區(qū)域，代理行業(yè)的發(fā)展水平和狀況也是最好！我們有理由相信西安的市場(chǎng)機(jī)遇已經(jīng)來到，關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立，不僅是給予西安的機(jī)會(huì)更是房地產(chǎn)代理行業(yè)的機(jī)遇！因?yàn)殛P(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)將逐步發(fā)展成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第四個(gè)引擎！ 從某種程度上說房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)地理行業(yè)的發(fā)展水平。 優(yōu)代理公司 憑借資本、品牌、管理等多方面的優(yōu)勢(shì)， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有有利地位！ 從某種意義上講，規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)是任何有理想公司的統(tǒng)一想法！目前的市場(chǎng)環(huán)境雖然復(fù)雜但總體還是有利發(fā)展， 中小型房地產(chǎn) 代理公司機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存！ 間戰(zhàn)略合作加強(qiáng)，資本 、資源、人的充分交融 面對(duì) 不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，代理行業(yè)如何保障自我的可持續(xù)和高速的發(fā)展！所以和一線品牌的開發(fā)商 戰(zhàn)略 合作，成為眾多品牌代理商的手段！發(fā)揮品牌開發(fā)商資本的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合品牌代理商在資源整合，人才培養(yǎng)，平臺(tái)架構(gòu)多方面的優(yōu)勢(shì)，充分的合作，以在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中能最大化的利益、最大化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、最快速的發(fā)展！ 市場(chǎng)的弄潮兒 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)代理公司在幾個(gè)標(biāo)志性證券交易所相繼上市，這個(gè)原來被認(rèn)為低門檻的行業(yè)也逐步被世人認(rèn)知。 易居、世聯(lián)、合富輝煌 等企業(yè)進(jìn)入城市 均已達(dá)到或超過 20 個(gè)，區(qū)域布局不斷完善，對(duì)抗單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也進(jìn)一步增強(qiáng)。還有一種公司選擇精品化戰(zhàn)略，在某一中鏈條上強(qiáng)化自己的服務(wù)能力，前期的服務(wù)，還有為政府提供咨詢，有的為銀行提供咨詢 ，以世聯(lián)為代表。于是分出來一部分人做前期，在設(shè)計(jì)院做設(shè)計(jì)的時(shí)候，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查，客戶的情況，再判斷做什么樣戶型等，再交給設(shè)計(jì)院。曲江新區(qū)今年會(huì)有眾多樓盤問世，大多為全國(guó)的一線開發(fā)商操刀，高品質(zhì)高附加，價(jià)格依然生猛，但市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性增長(zhǎng) ！ 三、房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的狀況 全國(guó)代理行業(yè)的基本情況 代理行業(yè)的發(fā)展歷程 目前代理行業(yè)的起步從 90 年代初 開始 ， 主要有兩種模式臺(tái)灣模式和香港模式！ 應(yīng)該是在 92 年， 93 年，現(xiàn)在代理行大部分都有過這樣的經(jīng)歷。但投機(jī)在西安市場(chǎng)并無可乘之機(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境和地方政策并不允許，所以西安在這次調(diào)整中不會(huì)有太大影響，更多的影響會(huì)是購(gòu)房者的心態(tài)！但其實(shí)本次政策的主要特點(diǎn)在于其可能更有準(zhǔn)備、更具持久性、更有決心、更有手段！所以西安樓市今年將放緩增長(zhǎng)的步伐，但總體大趨勢(shì)不變。但在關(guān)注政策之前，首先應(yīng)該明確三點(diǎn)： 并不是房?jī)r(jià)上漲就一定會(huì)有問題，如果房?jī)r(jià)下跌一定會(huì)帶來更多更難以處理和把控的難題。房地產(chǎn)是個(gè)政策性行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)于 GDP 的貢獻(xiàn)大于其他任何單一的行業(yè)，房地產(chǎn)所帶動(dòng)的附屬行業(yè)多于任何其他單一行業(yè)，每年全國(guó)金融系統(tǒng)所房貸總金額，房地產(chǎn)單一行業(yè)能占到近一半。西安樓市至始至終依然堅(jiān)挺且攀爬有力！ 09年全國(guó)市場(chǎng)一路飄紅， 被金融危機(jī)壓制下的需求，被各種論說迷信的需求，夢(mèng)醒時(shí)分都積極買房。雙重打擊之下西安樓市小范圍之內(nèi)價(jià)格調(diào)整，隨后國(guó)家有關(guān) 宏觀調(diào)控反危機(jī)四大政策“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、 促民生”公布與執(zhí)行，樓市逐步恢復(fù)，成交量與價(jià)格在 08 年 6 月之后雙雙提升。 金融危機(jī)是這個(gè)階段的主要節(jié)點(diǎn)。但已經(jīng)開始試著去探索高附加值的道路！所以這個(gè)階段市場(chǎng)用不溫不火來形容比較恰當(dāng)！ 第二階段是指 個(gè)高速增長(zhǎng)期。發(fā)展時(shí)間市場(chǎng)分為三個(gè)階段。所以促使房地產(chǎn)行業(yè)又好又快的 發(fā)展其實(shí)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是主旋律！ 在參與房地產(chǎn)行業(yè)的眾多角色中都是利益的獲得者，這種關(guān)系一旦被打破就有更為復(fù)雜的問題！ 中央、地方政府、開發(fā)商、經(jīng)融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、投資人群等全部是蛋糕的獲得者。短期之內(nèi)這種供求關(guān)系不能得到根本性的改善 。自主、改善、投資等不同類型的需求在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境都不同的發(fā)揮主導(dǎo)作用。事實(shí)上，投資房地產(chǎn)是抗擊通貨的良好方式。不會(huì)盲目的提高銷售目標(biāo)，會(huì)用一種平常心態(tài)去面對(duì)這一博弈。房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期 ,在短期內(nèi)市場(chǎng)還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下 ,供給不可能有明顯改善。但通常我們把商品房的均價(jià)作為最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。由于城東區(qū)域范圍比較大，產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面?！蛾P(guān)中 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》獲批后，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)一步得到了市政府的重視，西咸新區(qū)成為了西安城市擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵紐帶，值此機(jī)會(huì)使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個(gè)突破口。 09 年以來城西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量也主要集中在這三個(gè)居住圈內(nèi)。城內(nèi)區(qū)由于其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及商業(yè)的高度發(fā)展，小戶型酒店精裝公寓類房源依然是城內(nèi)區(qū)普通住宅市場(chǎng)中主要的房源構(gòu)成，吸引了來自各方的投資型置業(yè)人群。 與其他城區(qū)一樣， 09 年高新區(qū)房地產(chǎn)行情一片大好形式，讓區(qū)域內(nèi)價(jià)格再度沖高。目前曲江新區(qū)正處于一個(gè)全新的階段，曲江已經(jīng)完成區(qū)域的基本規(guī)劃，順利完成人氣曲江的初步目標(biāo)。 曲江新區(qū) 09年可 謂是“風(fēng)風(fēng)火火”！曲江新區(qū)可以說在西安的樓市有其特殊性。 城