【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 溫不火來(lái)形容比較恰當(dāng)！ 第二階段是指 個(gè)高速增長(zhǎng)期。表現(xiàn)特征為幾點(diǎn)： 政府的城市規(guī)劃及區(qū)域功能定位更為明確且投資力度更大，行為效率更高。 如政府北遷、地鐵修建、浐灞新區(qū)等都是在這一期間資金投入更為密集，發(fā)展更為迅速！ 全國(guó)一線品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入西安市場(chǎng)，西安成為眾多一線開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地！ 相對(duì)很低的市場(chǎng)價(jià)格，相對(duì)旺盛的購(gòu)買(mǎi)力、以及一線開(kāi)發(fā)商先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念 ！西安地產(chǎn)市場(chǎng)有了一批“教師”，在這個(gè)階段西安本土的開(kāi)發(fā)企業(yè)都獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步！ 一些高品質(zhì)樓盤(pán)出現(xiàn)在西安的東南西北。 如富力城、綠地世紀(jì)城、中海國(guó)際社區(qū)、大華公園世家、龍湖曲江盛景、金地湖城大境等，使西安樓市進(jìn)入了高速且高調(diào)的增長(zhǎng)期。 金融危機(jī)是這個(gè)階段的主要節(jié)點(diǎn)。 其實(shí)就金融危機(jī)本身對(duì)西安樓市的影響而言，具有一定的局限性，樓市依然堅(jiān)挺。反而在“ 5 12”汶川地震所帶來(lái)的心理創(chuàng)傷，使樓市進(jìn)入一個(gè)艱難期。雙重打擊之下西安樓市小范圍之內(nèi)價(jià)格調(diào)整，隨后國(guó)家有關(guān) 宏觀調(diào)控反危機(jī)四大政策“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、 促民生”公布與執(zhí)行，樓市逐步恢復(fù)，成交量與價(jià)格在 08 年 6 月之后雙雙提升。正所謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。曲江板塊在此節(jié)點(diǎn)之內(nèi)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展良機(jī)， 08 年曲江板塊一枝獨(dú)秀，引領(lǐng)西安樓市向上攀升！ 全國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)席卷全球之時(shí)，價(jià)格與成交量有明顯的回落。 王石的“拐點(diǎn)論”、潘石屺的“百日巨變”被事實(shí)證明只是對(duì)市場(chǎng)的悲情演說(shuō)。西安樓市至始至終依然堅(jiān)挺且攀爬有力！ 09年全國(guó)市場(chǎng)一路飄紅， 被金融危機(jī)壓制下的需求，被各種論說(shuō)迷信的需求，夢(mèng)醒時(shí)分都積極買(mǎi)房。因?yàn)樵谖靼矘鞘袆傂孕枨笳嫉?80%以上的比例，對(duì) 于這些人，心存降價(jià)的心理被破滅之后，當(dāng)他們明白自主其實(shí)和價(jià)漲價(jià)跌沒(méi)有太大的意義之時(shí)，于是瘋狂上演了。09 年西安樓市的整體城市均價(jià)從 4500 直沖 5700，這就是剛性需求的力量。 第三個(gè)階段，應(yīng)該從今年年初開(kāi)始。房地產(chǎn)是個(gè)政策性行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)于 GDP 的貢獻(xiàn)大于其他任何單一的行業(yè)，房地產(chǎn)所帶動(dòng)的附屬行業(yè)多于任何其他單一行業(yè)，每年全國(guó)金融系統(tǒng)所房貸總金額，房地產(chǎn)單一行業(yè)能占到近一半。對(duì)于一個(gè)個(gè)體而言，房子是一生最大的消費(fèi)，對(duì)于很多家庭而言，房子是傾盡幾代人的心血與努力。政策之所以要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng) “亦可載舟、也可覆舟”！它可能會(huì)引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題、金融問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、體制問(wèn)題、民生問(wèn)題等一系列難以掌控的問(wèn)題。但在關(guān)注政策之前，首先應(yīng)該明確三點(diǎn)： 并不是房?jī)r(jià)上漲就一定會(huì)有問(wèn)題，如果房?jī)r(jià)下跌一定會(huì)帶來(lái)更多更難以處理和把控的難題。 中國(guó)房地產(chǎn)將長(zhǎng)期面臨上漲壓力，調(diào)控的目的只是調(diào)節(jié)和控制上漲的速度，并不是打壓和報(bào)復(fù)。 西安正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史最好時(shí)機(jī)，目前的西安市場(chǎng)還有很大的空間，有很好的潛力有待發(fā)展。目前的市場(chǎng)狀況與城市定位并不匹配！ 這三點(diǎn)明確之后，西安現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本面并沒(méi)有 改變，反而因?yàn)檎{(diào)控，西安市場(chǎng)可以在發(fā)展中不斷的調(diào)整和規(guī)范！此次政策調(diào)整的核心點(diǎn)在于控制不合理的購(gòu)房需求，及投機(jī)行為。但投機(jī)在西安市場(chǎng)并無(wú)可乘之機(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境和地方政策并不允許，所以西安在這次調(diào)整中不會(huì)有太大影響，更多的影響會(huì)是購(gòu)房者的心態(tài)！但其實(shí)本次政策的主要特點(diǎn)在于其可能更有準(zhǔn)備、更具持久性、更有決心、更有手段！所以西安樓市今年將放緩增長(zhǎng)的步伐，但總體大趨勢(shì)不變。具體到物業(yè)類(lèi)型，一般區(qū)域的普通項(xiàng)目可能會(huì)加大優(yōu)惠的力度，因?yàn)槠渌槍?duì)的人群購(gòu)買(mǎi)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都偏弱 。公寓類(lèi)型的項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)發(fā)展良機(jī)，因 為公寓的核心價(jià)值在于地段和配套，在觀望情緒將強(qiáng)的心理低谷會(huì)吸引成熟的投資客緊抓市場(chǎng)低點(diǎn)機(jī)會(huì) 。頂端豪宅項(xiàng)目和類(lèi)別墅產(chǎn)品以及低密度住宅將一如既往，高歌猛勁！具體到區(qū)域，我們預(yù)計(jì)高新區(qū)和城南區(qū)將充分發(fā)揮成熟配套資源，并加大優(yōu)惠的幅度和政策的靈活度進(jìn)行市場(chǎng)突圍！城北區(qū)和浐灞新區(qū)將依然高調(diào)，雖然樓盤(pán)眾多，但市場(chǎng)的需求仍然旺盛 .區(qū)域的發(fā)展前景將成為其堅(jiān)挺的主要支撐！城西由于關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立會(huì)有良好機(jī)遇，但在調(diào)控背景下的利好政策，并不能在短期之內(nèi)形成影響購(gòu)買(mǎi)力的重要因素！房?jī)r(jià)將保持現(xiàn)有的狀況，但城西也已經(jīng)成為眾多工作 于高新人群的重要選擇，所以預(yù)計(jì)城西在此次調(diào)整中保持穩(wěn)定，下半年可能會(huì)有量?jī)r(jià)齊升！城內(nèi)依然如故。曲江新區(qū)今年會(huì)有眾多樓盤(pán)問(wèn)世，大多為全國(guó)的一線開(kāi)發(fā)商操刀，高品質(zhì)高附加，價(jià)格依然生猛，但市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性增長(zhǎng) ！ 三、房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的狀況 全國(guó)代理行業(yè)的基本情況 代理行業(yè)的發(fā)展歷程 目前代理行業(yè)的起步從 90 年代初 開(kāi)始 ， 主要有兩種模式臺(tái)灣模式和香港模式！ 應(yīng)該是在 92 年， 93 年，現(xiàn)在代理行大部分都有過(guò)這樣的經(jīng)歷。 隨著 對(duì)本地文化的理解，專(zhuān)業(yè)的水準(zhǔn)有了大幅度的提高，成立了很多 房產(chǎn)代理 公司做銷(xiāo)售，那個(gè)時(shí)候 很多公 司 想法，只有把銷(xiāo)售的手段做好，做好廣告，做好樣板間，房子還是好賣(mài)的。 到了 2020 年是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了改變，住房建設(shè)模式有了本質(zhì)的變化，規(guī)模也越來(lái)越大了。代理公司覺(jué)得做營(yíng)銷(xiāo)的階段發(fā)現(xiàn)了很多在銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)現(xiàn)的，平面等等產(chǎn)品方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題是可以在規(guī)劃前期階段解決的，沒(méi)有前期任務(wù)的內(nèi)容，是很頭疼的。于是分出來(lái)一部分人做前期，在設(shè)計(jì)院做設(shè)計(jì)的時(shí)候，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查，客戶的情況，再判斷做什么樣戶型等，再交給設(shè)計(jì)院。這樣代理公司從銷(xiāo)售代理，進(jìn)一步走到提供質(zhì)量服務(wù)，提供方案的設(shè)計(jì)，形成了拿土地到方案設(shè) 計(jì)，到營(yíng)銷(xiāo)一直到協(xié)助開(kāi)發(fā)商全部交完，把銷(xiāo)售匯款拿回來(lái)，是全程代理的模式。 到 2020 年以后，隨著以營(yíng)銷(xiāo)為中心，過(guò)渡到以產(chǎn)品為中心， 。 不同的代理公司戰(zhàn)略是不一樣的，大致是兩種模式，一種是綜合性的；最終目的是要上市，看到規(guī)模做的很大， 以易居為代表 。還有一種公司選擇精品化戰(zhàn)略，在某一中鏈條上強(qiáng)化自己的服務(wù)能力，前期的服務(wù)，還有為政府提供咨詢，有的為銀行提供咨詢 ，以世聯(lián)為代表。 兩種公司戰(zhàn)略不一樣，發(fā)展模式也不一樣，都取得了 驕人 的業(yè)績(jī)。 市場(chǎng)一線品牌的代理公司（前十） 上海 易居房屋銷(xiāo)售有限公司 深圳 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中 國(guó)）有限公司 廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 上海天地行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 上海新聯(lián)康投資顧問(wèn)有限公司 上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司 上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司 北京偉業(yè)顧問(wèn) 上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 當(dāng)前房地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展的幾個(gè)特點(diǎn)： 1. 規(guī)?；翱鐓^(qū)域擴(kuò)張成為優(yōu)秀房地產(chǎn) 代理公司 發(fā)展的顯著特點(diǎn) 區(qū)域擴(kuò)張是房地產(chǎn) 代理 企 公司 規(guī)模化發(fā)展的有效途徑。 目前排名前十的無(wú)一例外的進(jìn)入 城市數(shù)量顯著增加，不少公司走上全國(guó)性擴(kuò)張道路，一些區(qū)域性公司也逐漸演變成全國(guó)性公司。 易居、世聯(lián)、合富輝煌 等企業(yè)進(jìn)入城市 均已達(dá)到或超過(guò) 20 個(gè)，區(qū)域布局不斷完善，對(duì)抗單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也進(jìn)一步增強(qiáng)。 2. 品牌作用凸顯，房地產(chǎn) 代理公司 品牌價(jià)值持續(xù)攀升 品牌已成為房地產(chǎn) 代理行業(yè) 規(guī)模擴(kuò)張的驅(qū)動(dòng)器，企業(yè)品牌在產(chǎn)品市場(chǎng)和資本市場(chǎng)影響力的提升，最終促成了企業(yè)的快速發(fā)展。在品牌建設(shè)上，企業(yè)在加大品牌建設(shè)費(fèi)用投入的同時(shí)，更注重品牌內(nèi)涵的豐富和品牌建設(shè)支持手段的多樣化。 公司 與其他 公司 的差距拉大， 規(guī)模效應(yīng)明顯 任何行業(yè)的發(fā)展似乎都會(huì)呈現(xiàn) 兩極分化、強(qiáng)者愈強(qiáng)的形