【正文】 本 **的產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮到了現(xiàn)階段不同的市場需求層次及日益上升變化的需求檔次和需求偏好，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有創(chuàng)新性和超前性。 園址選擇 選址既是一門科學(xué)，又是一門藝術(shù)，因?yàn)樵诼糜伍_發(fā)中，選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)位置對(duì)景點(diǎn)未來的成功是至關(guān)重要的。 施工勞動(dòng)力來源可由承包商自 帶或當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村剩余勞動(dòng)力解決；施工運(yùn)輸條 件祿豐縣及周邊縣市有足夠的車輛保證；施工用動(dòng)力（水、電 ）來源等可以就地解決。 （ 3）運(yùn)輸：地區(qū)內(nèi)運(yùn)輸線路的分布 320 國道、省道楊三 公路東西南北縱橫交錯(cuò)；運(yùn)輸費(fèi)用貨運(yùn)價(jià)格 元 /噸 ,客運(yùn)價(jià)格 元 /人 /公里；運(yùn)輸能力目前相對(duì)較差 ,有貨車 100 輛 ,客運(yùn)車 5 輛 ,景區(qū)建設(shè)過程中要考慮建立昆明直達(dá) **專線巴士和楚雄州直達(dá) **巴士 ,由早到晚每 30 分鐘 /次。 基地交通可進(jìn)入性好：基地 距離約昆明 80 公里，距楚雄 80公里，距離約 昆明機(jī)場 90 公里，安楚高速橫穿現(xiàn)場 。干濕季分明，雨熱同期。 C 極端最 高氣溫 36 ． 1 176。 區(qū)位條件 地理區(qū)位較優(yōu)：基地位于大昆明旅游圈范圍 內(nèi)，昆大高速公路即將全線開通?？铸堎Y源具有一定神秘性，能較好的滿足游客獵奇、體驗(yàn) 心理需求。 ■ 對(duì)不同時(shí)期、不同收入層次、不同消費(fèi)量的顧客實(shí)行價(jià)格歧視 基于前述價(jià)格歧視原理，祿豐 **可在二、三級(jí)價(jià)格歧視上做文章，結(jié)合項(xiàng)目承載力、淡旺季游客量進(jìn)行歧視性定價(jià)：五一、十一黃金周期間，價(jià)格適當(dāng)上浮，既增收又限量；平季期間價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)，旺季N2 類項(xiàng)目使用量 N1類項(xiàng)目使用量 項(xiàng)目使用費(fèi) 項(xiàng)目使用量 入門費(fèi) 期間價(jià)格上浮，淡季期間價(jià)格下浮；對(duì)一年中會(huì)多次光顧的顧客或顧客群體，如特定的企事業(yè)單位，可實(shí)行數(shù)量折扣，即消費(fèi)到一定的金額和人次時(shí)，給予一定的免費(fèi)游覽名額；對(duì)不同收入層次的顧客給予不同價(jià)格，如教師職 業(yè)者、銀發(fā)旅游者、學(xué)生等給予低價(jià)，而對(duì)那些具有虛榮心理、攀比心理的富人階層或特定職業(yè)者，給予貴賓待遇，發(fā)放 VIP 卡，實(shí)行高價(jià)，當(dāng)然還得講究一定的其他技巧，并需要營銷宣傳策略配合。 祿豐 **定價(jià)建議 根據(jù)前期市場調(diào)查報(bào)告及上述分析，建議祿豐 **建成后的初期，在加強(qiáng)廣告宣傳營銷，對(duì)祿豐 **的形象品牌定位的基礎(chǔ)上，采用以超值定價(jià)方法為主的、多層次、靈活的方法。估計(jì)產(chǎn)品提供的附加值，并宣傳 怎樣使消費(fèi)者相信這種附加值物有所值。 ■ 成本加成定價(jià) 這種方法是在成本的基礎(chǔ)之上根據(jù)給定的利潤幅度來設(shè)定產(chǎn)品價(jià)格。 ■ 滲透定價(jià) 這種方法是對(duì)產(chǎn)品收取較低的價(jià)錢，而假設(shè)這種品牌能夠以龐大的數(shù)量銷售。定價(jià)方法通常包括以下幾種： ■ 超值定價(jià) 也稱作 “ 撇油策略 ” ，這 種方法是在同類產(chǎn)品中，為自己企業(yè)的產(chǎn)品制定比其他品牌相對(duì)較高的價(jià)格。 ■ 搭售原則 即將兩種或兩種以上的商品和服務(wù)捆綁銷售。 ■ 跨時(shí)價(jià)格歧視原則與高峰價(jià)格原則 跨時(shí)價(jià)格歧視即為不同時(shí)期間的差別價(jià)格，如同一質(zhì)量、同一成本的產(chǎn)品和服務(wù)，因銷售的時(shí)間不同，對(duì)消費(fèi)者索要的價(jià)格也不同。三級(jí)價(jià)格歧視是指廠商把消費(fèi)者分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的類型，分別收取不同的價(jià)格。它一般分為三個(gè)等級(jí)：一級(jí)價(jià)格歧視、二級(jí)價(jià)格歧視、三級(jí)價(jià)格歧視。各個(gè)項(xiàng)目的承載力標(biāo)準(zhǔn)可參見第五章總體規(guī)劃中的主體功能區(qū)域。周邊地區(qū)提供同質(zhì)或近似產(chǎn)品和服務(wù)的競爭對(duì)手的定價(jià)情況將直接影響到光顧祿豐 **的顧客數(shù)量，而祿豐 **周圍非度假主題公園的旅游項(xiàng)目作為替代品，其定價(jià)策略也將對(duì)祿豐 **的游客數(shù)量產(chǎn)生影響。 ■ 與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)的原則 從收入水平上來看，祿豐 **的目標(biāo)顧客為中等偏上收入者。隨著產(chǎn)品的成熟度的提高，未來的市場開發(fā)策略將轉(zhuǎn)向與昆明、大理和麗江的產(chǎn)品進(jìn)行整合的實(shí)行市場滲透策略。 本區(qū)現(xiàn)有景點(diǎn)競爭比較激烈，但產(chǎn)品趨同，主要集中在生態(tài)觀光和古鎮(zhèn)文化旅游等觀光旅游上，休閑度假類景區(qū)和主題公園等娛樂類的公園雖然也有一定產(chǎn)品供給，但總體上比重不大，同時(shí)在現(xiàn)有資料下，我們判斷近期不會(huì)有大型主題公園項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，因此在該類型產(chǎn)品上擁有很大空間。 客源市場偏好： 來源 云南省常住居民 省 /外游客 ★★★★★ 自然山水類 自然山水類 ★★★★ 自然遺址類 主題公園類 ★★★ 自然探險(xiǎn)類 自然探險(xiǎn)類 ★★ 主題公園類 自然遺址類 ★ 民俗風(fēng)情類 民俗風(fēng)情類 按喜好程度進(jìn)行排序調(diào)查，結(jié)果顯示 ，所有被訪者中有超過半數(shù)的人都將自然山水類的景點(diǎn)放在第一位。 這也正好說明祿豐未來的旅游產(chǎn)業(yè)尚有較大發(fā) 展空間，游客市場仍有較大潛力。 恐龍作為地球生物的疑案和現(xiàn)代人們最感興趣的話題，在世界范圍內(nèi)，尤其在亞太地區(qū)的旅游開發(fā)上都是潛力無窮的。 從客源市場方面看，常州處于長江三角洲，屬于中國人口最稠密的地區(qū)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢；而祿豐和自貢都處于中國西部，現(xiàn)對(duì)來說社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，人均消費(fèi)能力較低。 在景區(qū)的開發(fā)規(guī)模和未來發(fā)展計(jì)劃上，目前以常州恐龍園投資最大，并不斷謀求二次創(chuàng)業(yè)，但占地面積相對(duì)較小，發(fā)展空間有一定的限制；自貢計(jì)劃的恐龍王國公園則預(yù)計(jì)投資和占地都很大，很值得重視，同時(shí)，河源和天臺(tái)的發(fā)展計(jì)劃也不容忽視。 在客源市場方面，常州、天臺(tái)處于長江三角洲，河源、茂名處于珠江三角洲，皆為中國人口最稠密， 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢，但資源上的先天不足是其發(fā)展的要害；而祿豐雖然和自貢、永靖都處于中國西部，但由于祿豐處于旅游業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的云南，距離云南最發(fā)達(dá)的城市也是中國重要的旅游城市 ——昆明較近，且位于昆明 —— 大理黃金旅游熱線上，因此也有一定比較優(yōu)勢。 本項(xiàng)目建成后兩個(gè)大型主題公園和一個(gè)四星級(jí)酒店等都屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，將從祿豐本地招收大量的勞動(dòng)力經(jīng)過陪訓(xùn)以后進(jìn)入服務(wù)行業(yè)，必將提高祿豐的勞動(dòng)就業(yè)率。本項(xiàng)目除有兩 個(gè)大型主題公園外，還有考古科教區(qū)、生態(tài)探險(xiǎn)區(qū)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)、汽 車營地區(qū)和四星級(jí)會(huì)議 酒店等，這些產(chǎn)品的推出， 是充分利用祿豐旅游資源，增加旅游新亮點(diǎn)的有效途徑，也是做大做強(qiáng)祿豐旅游業(yè)，整合和提高祿豐旅游的重大舉措， 必將豐富、壯大祿豐縣的旅游產(chǎn)業(yè)。 投資的必要性 本項(xiàng)目會(huì)促進(jìn)祿豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 在云南尤其是滇中地區(qū)悄然崛起的自駕車旅游市場需求，以及持續(xù)存在的中小學(xué)生科普教育市場需求都是龐大而未飽和的，而區(qū)域內(nèi) 與古生物旅游資源相結(jié)合的多功能混合產(chǎn)品是市場的稀缺，祿豐在交通距離、特種資源方面具備開發(fā)這種產(chǎn)品的優(yōu)勢和強(qiáng)大機(jī)會(huì)。 被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐，并且對(duì)于餐飲消費(fèi)水平的意愿是每人每餐 1030 元，其中省外游客可以承受的價(jià)位稍高于省內(nèi)游客。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者經(jīng)常采用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近期持續(xù)的寵兒。受高原氣候的影響大，對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃帶來一定的局限性。高速公路縱橫穿過，給旅游區(qū)帶來不少的各種影響，如燥音、視覺景觀、生態(tài)的破壞、園區(qū)整體被分割等影響。 水文資源相對(duì)短缺 現(xiàn)場附近沒有較大水流量的江河或水庫。永久性植被幾乎沒有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成農(nóng)業(yè)用地，只有零散的少數(shù)直徑為 1020 公分的樹木，品種也較單一。而規(guī)劃現(xiàn)場的地形則是由相對(duì)高度為 2050 米高的小山丘和莊稼用地與數(shù)個(gè)小山谷構(gòu)成，主要特點(diǎn)是南低北高、山體坡度較緩、部分山體為裸巖，路北山丘較多，可建設(shè)用地面積廣擴(kuò)。祿豐縣還蘊(yùn)藏著豐富的其它古生物化石資 源：有著名的臘瑪古猿發(fā)掘地；在**恐龍化石挖掘點(diǎn)不遠(yuǎn)的南面貝殼山上，還蘊(yùn)藏著大量的早 **雙殼類古生物化石；在一平浪鎮(zhèn)還有 “ 一平浪煤系 ” ，石門水庫的 “ 石門群 ” 魚化石等。祿豐縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件是楚雄州最發(fā)達(dá)的縣份，也是滇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā) 達(dá)的縣份，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)保障。 天然的中國 **公園：根據(jù) **公司前期資源與市場調(diào)查，我們認(rèn)為，不論從恐龍資源的數(shù)量、種類與品質(zhì)看，祿豐恐龍資源都是世界性頂級(jí)資源，堪稱天然的 “ 中國 **公園 ” 。 “ 十五 ” 期間，根據(jù)全省建設(shè)民族文化大省、綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，聯(lián)結(jié)東南亞、南亞的國際大通道的發(fā)展戰(zhàn)略。 六、文化可行：祿豐歷史悠久，文物古跡眾多 ，恐龍文化豐富，該項(xiàng)目建成后，可與其他景區(qū)形成自然山水和 主題公園璧合優(yōu)勢，促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。 三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足 ，需求市場較旺盛。 項(xiàng)目研究的范圍 市場分析與預(yù)測 建設(shè)條件與園址選擇 總體規(guī)劃 環(huán)境保護(hù)措施分析 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 投資估 算與資金籌措 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析 項(xiàng)目投資回報(bào) 經(jīng)終合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總投資 130000 萬元 內(nèi)部收益率：（ IRR）為 %； 靜態(tài)投資回收期為 年； 動(dòng)態(tài)投資回收期為 年； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 11893 萬元。 重視引進(jìn)和培訓(xùn)旅游人才 .................................. ７１ 第 13 章 附件 ..................................................................................... ７２ 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 中國祿豐 *****城 項(xiàng)目主管部門 祿豐縣人民政府 項(xiàng)目擬 建地區(qū)、地點(diǎn) 祿豐縣 **鄉(xiāng) **村 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表 可行性研究單位：深圳市 **企業(yè)策劃有限公司 法人代表： ** 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 建立協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu) ...................................................... ７０ 167。 理論社會(huì)效益 ...................................................... ６８ 167。 敏感性分析 .................................................................. ６６ 第 11 章 國民經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................. ６８ 167。 盈虧平衡分析 ............................................................... ６６ 167。 **王國財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................... ６５ 167。 **王國現(xiàn)金流量估算 ........................................... ６２ 167。 **王國損益估算 ................................................... ５９ 167。 項(xiàng)目籌資策略 ........................................................ ５５ 167。 恐龍遺址公園投資估算 ........................................ ５２ 167。 開發(fā)第一階段的詳細(xì)時(shí)間安排 ..................................... ４９ 第 9 章 投資估算與資金籌措 ............................................................ ５０ 167。 項(xiàng)目建設(shè)方式 ................................................................. ４８ 167。 組織機(jī)構(gòu) ........................................................................ ４４ 167。 主要目標(biāo) ................................................................ ４２ 167。 環(huán)境保護(hù)原則 ................................................................. ４１ 167。 主體功能區(qū)域 ................................................................. ３０ 167。 總體功能分區(qū)圖 ............................................................. ２７ 167。 人力資源條件 ........................................................ ２４ 167。 建設(shè)條件 ........................................................................ ２３ 167。 市場競爭狀況 .........