【正文】 （ 2）優(yōu)先鼓勵發(fā)展能耗低、用水少、污染輕、效益高，對環(huán)境友好的高層次、高起點、高技術(shù)和外向型產(chǎn)業(yè)。因此對施工現(xiàn)場要及時進(jìn)行清理，建筑垃圾及時清運，按城管要求定時運送到指定地 ″點或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 施工污水 施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會危害環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因本工程施工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運輸?shù)仁┕せ顒?，共揚塵將給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。 除上述施工機械產(chǎn)生的噪聲外，施工過程中各種返輸車輛的運行，還將會引起敏感點噪聲級的增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)期產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)主 要是溝槽開挖、土地平整、配制混凝土及水泥砂漿等。 26 水廠飲用水水源達(dá)標(biāo)率 95％，境內(nèi)各河流除豐水期因河流倒流水質(zhì)狀況稍差外，其它時間水質(zhì)均能達(dá)到地表水 Ⅲ 類標(biāo)準(zhǔn)，各河道主要污染物為有機污染、氮污染。 水環(huán)境質(zhì)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 地塊編號 用地類型 用地面積 容積率 建筑面積 可出讓土地面積 901 旅游服務(wù)設(shè)施用地 13500 4050 0 902 旅游服務(wù)設(shè)施用地 14700 4410 0 903 旅游服務(wù)設(shè)施用地 13300 3990 0 904 旅游服務(wù)設(shè)施用地 21500 6450 0 道路廣場用地 334300 0 合計 1913800 1330400 其中 住宅用地 935900 687880 935900 旅游服務(wù)設(shè)施用地 80300 50840 80300 商業(yè)服務(wù)用地 314200 254960 314200 公共配套設(shè)施用地 68200 53120 0 綠化用地 171800 18900 0 市政用地 9100 0 0 道路廣場用地 334300 0 0 三、開發(fā)工程量 根據(jù)用地規(guī)劃平衡表，開發(fā)面積 1913800 平方米， 可出讓面積 1330400平方米（ 1996 畝）， 農(nóng)村居民點房屋住宅拆遷面積 80460 平方米，征用耕地 1192300 平方米（ 1788 畝）。 23 地塊編號 用地類型 用地面積 容積率 建筑面積 可出讓土地面積 102 養(yǎng)生療養(yǎng)用地 35000 17500 35000 201 低層生態(tài)居住用地 276400 165840 276400 202 幼兒園 6600 3960 0 203 社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地 20500 1 20500 0 204 商業(yè)度假混合用地 117200 93760 117200 205 市政設(shè)施用地 9100 0 0 206 商業(yè)度假混合用地 58300 34980 58300 207 商業(yè)服務(wù)用地 10000 4000 10000 208 旅游服務(wù)設(shè)施用地 13300 10640 13300 301 公共綠地 4200 0 0 302 公共綠地 6600 0 0 303 公共綠地 19000 0 0 304 多層生態(tài)居住用地 114400 1 114400 114400 305 多層生態(tài)居住用地 90000 1 90000 90000 306 公共綠地 8600 0 0 307 幼兒園 5800 3480 0 401 公共綠地 7900 0 0 402 社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地 10000 1 10000 0 403 多層生態(tài)居住用地 120200 1 120200 120200 501 公共綠地 9200 0 0 502 小學(xué) 25300 15180 0 503 商業(yè)服務(wù)用地 32700 1 32700 32700 504 公共綠地 2600 0 0 505 商業(yè)服務(wù)用地 7800 1 7800 7800 506 商業(yè)服務(wù)用地 11600 1 11600 11600 507 公共綠地 3800 0 0 508 商業(yè)服務(wù)用地 9900 1 9900 9900 509 商業(yè)服務(wù)用地 15400 1 15400 15400 601 公共綠地 21300 0 0 602 生態(tài)度假區(qū)用地 67000 40200 67000 603 商業(yè)服務(wù)用地 32400 25920 32400 604 商業(yè)服務(wù)用地 18900 1 18900 18900 605 公共綠地 8700 0 0 701 公共綠地 16900 0 0 702 低層生態(tài)居住用地 136400 81840 136400 801 低層生態(tài)居住用地 163500 98100 163500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 用地規(guī)劃平衡表 表 單位：平方米 地塊編號 用地類型 用地面積 容積率 建筑面積 可出讓土地面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 第二節(jié) 本項目總體規(guī)劃 本項目是蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)最后一塊成片開發(fā)的土地，位于太湖大道以北，嵩山路以南，南爪山、北爪山以西，陽山山腳以東以及與東渚鎮(zhèn)交界，規(guī)劃范圍總面積約為 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 居民生活全面提高： 17 年，開發(fā)區(qū)始終堅持為民開發(fā)的開發(fā)建設(shè)宗旨，把造富一方，提高人民群眾的生 活質(zhì)量，提升區(qū)域的人居環(huán)境作為開發(fā)建設(shè)的最終落腳點。 區(qū)域環(huán)境全面提升： 開發(fā)區(qū)所轄 12 個行政村中，原來有七個村 80%的村民從事廢舊塑料回收加工，五個村 70%的村民從事開山采石，區(qū)域 “白色污染 ”，亂開亂采、山體破壞等環(huán)境問題十分突出，真山真水的良好自然生態(tài)環(huán)境遭到了破壞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時實施了撤村建居，新組建了五大社區(qū)居委會和 物業(yè)、市政管理公司， 完成了行政村 200 多名村級管理人員的分流安置，對村和 社區(qū)管理人員全面實施了企業(yè)化管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)格局全面形成 ： 開發(fā)區(qū)組建以后，先后對開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行三次大的調(diào)整和完善，蘇州城市區(qū)劃調(diào)整后，開發(fā)區(qū)根據(jù)蘇州西部開發(fā)總體規(guī)劃，圍繞全面與高新區(qū)無縫對接，對總體規(guī)劃進(jìn)一步進(jìn)行了調(diào)整和細(xì)化完善。 基礎(chǔ)設(shè)施全面完善： 17 年，完成了區(qū)域 25 平方公里范圍城市化建設(shè)，投資建設(shè)資金 1 百個億，建成城市化道路 100 多公里，鋪設(shè)雨、污水管道170 多公里，供電、供水、供氣、郵電通訊、有線電視等管線 300 多公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17 年來，蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工委、管委會團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)干部群眾，用自己的艱辛、執(zhí)著和強烈的發(fā)展、機遇意識，用 50 萬元啟動資金，滾動開發(fā)，艱苦創(chuàng)業(yè)，頑強拼搏，創(chuàng)造出了令人矚目的業(yè)績。山明水秀，風(fēng)光恬美，具有真山真水的獨特優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？紤]近兩年價格上漲趨勢將趨緩，故不考慮價格上漲因素，直接以近三年平均成交價格商業(yè)用地（含商住混合） 236 萬元和純住宅用地 179 萬元計算，總共 1996 畝可出讓土地加權(quán)平均價格為 196 萬元。 回顧改革開放后中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，就會發(fā)現(xiàn)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期基本上與上述房地產(chǎn)發(fā)展周期重疊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我國房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動可以用三個指標(biāo)來衡量：房地產(chǎn)銷售額增長、銷售面積增長、投資額增長。純住宅用地平均每畝成交價 179 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年測算的 房價收入比 （ 房價收入比 =人均面積 商品房平均價格 /人均可支配收入，=316750/23867）。一般來說，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期，收入增長較快，還款困難周期比較短（一般 3 年），人們的信心指數(shù)較高，比經(jīng)濟(jì)增長率較低的國家和地區(qū)可以承受更高的房價收入比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以南京為例，相當(dāng)多購房者的房價收入比達(dá)到了 13∶ 1 左右。國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是房價收入比，根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。585=（年） 計 算結(jié)果， 蘇州市區(qū) 存量土地可 滿足今后 年的 需求 ，認(rèn)為供需基本平衡，稍微偏緊。 2020 年、 2020 年需求量分別為 569 萬 M 600萬 M2， 平均為 585 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此， 2020 年末存量土地可開發(fā)量為可開發(fā)量總計與累計提供商品住宅之差額 1346 萬 M2。見表 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商控制風(fēng)險。 9 業(yè)發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)同步， 2020 年投資 107 億元， 2020 年 178 億元， 2020年 億元， 2020 年 470 億元， 2020 年 565 億元， 2020 年 718 億元，且銷售勢頭良好。 蘇州市區(qū)年未總?cè)丝跀?shù) 表 項目 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 市區(qū)人口 萬人 207 210 212 217 221 225 230 235 238 2．蘇州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 蘇州城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力，蘇州房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近 10 年來，蘇州已經(jīng)接受各類畢業(yè)生 20 多萬人，保持了接受畢業(yè)生逐年增長的良好態(tài)勢。 8 2020 年進(jìn)出口總額達(dá)到 億美元， 2020 年達(dá)到 億美元 ， 2020年突破 1000 億美元大關(guān)，達(dá)到 1032 億美元 ， 2020 年 2285 億美元，注冊外資 億美元，實際投入 億美元。 蘇州 GDP 與稅收統(tǒng)計資料 表 單位：億元 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 GDP 1760 2080 2802 3450 4026 4820 5700 6701 地方一般預(yù)算收入 蘇州發(fā)展之快，主要得益于長江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的推動；得益于蘇州工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的規(guī)劃，以及有計劃的開發(fā)，超前十年開發(fā)出高質(zhì)量的土地，為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及可持續(xù)發(fā)展的條件；蘇州的國際品牌，以極大的磁吸效應(yīng)吸引外商潮水般 涌入，使蘇州市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。人均可支配 收入不斷增長，客觀上允許房價每年以一定幅度上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于本項目的開發(fā)產(chǎn)品全部為商住用地，所以土地增值大投資回收快。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 土地出讓收入 391216 萬元，利潤 155338 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %。 第六節(jié) 評價與結(jié)論 本項目的財務(wù)分析表明，本項目所處位置拆遷量相對較小，土地開發(fā)成本（ 萬元 /畝）比 滸墅關(guān) 鎮(zhèn)域中心（ 110 多萬元 /畝）低很多。項目建設(shè)用地 萬平方米（ 畝），其中可出讓的居住用地 萬平方米（ 1404 畝），商業(yè)、旅游設(shè)施用地 萬平方米（ 592 畝）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，項目的還款能力取決于開發(fā)的居住和商業(yè)旅游用地拍賣收入。 《 蘇州市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置實施辦法》 交通部交公路發(fā) [1996]611 號文頒發(fā)的 “公路基本建設(shè)工程投資估算編制辦法 ”及 “公路工程估算指標(biāo) ”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 2 月份截止，公司總資產(chǎn) 4 億元，負(fù)債總額為 0，股東權(quán)益 4億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。陽