【正文】 □ 主要媒體投放及 SP活動(dòng)內(nèi)容 本資料來(lái)自 80 ? 本方案主要為展示 的運(yùn)作能力和公司資源，并闡述 對(duì)項(xiàng)目的初步理解，具體還需在與開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目理念達(dá)成共鳴，正式合作后出具詳細(xì)整體營(yíng)銷推廣方案！ 感謝您的聆聽(tīng)， 豪宅天下為您助力！ 。 本資料來(lái)自 71 第五部分 推廣上的一些建議 ? 階段性的營(yíng)銷推廣建議： 硬件方面 —— 售樓部的設(shè)立，建議在現(xiàn)場(chǎng)和市區(qū)分別設(shè)立售樓部，現(xiàn)場(chǎng)售樓部切忌臨時(shí)搭建簡(jiǎn)易房，而是先建設(shè)會(huì)所，將售樓部放在功能齊備，裝修豪華的會(huì)所呢，與豪宅的身份相符合；市區(qū)售樓部不建議太大，但是選址上一定要慎重，建議在杭州大廈精品區(qū)內(nèi)設(shè)立柜臺(tái)，將我們的風(fēng)水豪宅和 LV、 GUCCI、 PRADA這樣的世界頂級(jí)大牌放在一起，提升品牌價(jià)值； 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，建議先做售樓部既會(huì)所周遍景觀，讓看房者對(duì)別墅環(huán)境先有個(gè)概念，工地圍墻用植物形式修建，突出對(duì)原生態(tài)的保護(hù)。 本資料來(lái)自 67 ? 經(jīng)過(guò)這樣的創(chuàng)意思路，我們建議將樓盤案名和廣告語(yǔ)分別定位為： 樓盤主推案名： 青山湖 本資料來(lái)自 64 ? 關(guān)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步驟建議： 目前項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，從內(nèi)部景觀資源分析，一期別墅資源要大于二期，但是我們必須理智的分析本項(xiàng)目的所有賣點(diǎn)，從目前擁有的資源來(lái)看，青山湖品牌和原生態(tài)森林似乎更具市場(chǎng)吸引力，而且從高端別墅的定位和風(fēng)水的角度來(lái)看，二期的位置更優(yōu)于一期， 故我司建議一期開(kāi)盤在二期之前， 但是需要解決的問(wèn)題是工程施工過(guò)程中填土和如何降低開(kāi)發(fā)成本。靈秀（領(lǐng)袖） 本資料來(lái)自 61 風(fēng)生水起 明堂有適當(dāng)?shù)目臻g、開(kāi)闊的前景，讓我們心胸開(kāi)闊之外，有能夠停泊相當(dāng)?shù)能囕v以及人潮，匯聚成一股旺氣，因此前面有照表示明堂非常開(kāi)朗。 本資料來(lái)自 57 ? 青山湖項(xiàng)目的不足： 缺少開(kāi)發(fā)商品牌支持和足夠的客戶資源 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商杭州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本身在行業(yè)內(nèi)外的知名度并沒(méi)有打響，尚未形成客戶追隨購(gòu)買投資的氣氛，并且缺乏別墅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和客戶的積累，這兩點(diǎn)將影響到項(xiàng)目的整體運(yùn)作開(kāi)發(fā)，這就需要尋找到一個(gè)合作伙伴來(lái)彌補(bǔ)這兩項(xiàng)資源的缺失， 豪宅的品牌和客戶數(shù)據(jù)庫(kù)正是從某種程度上達(dá)到了與開(kāi)發(fā)商互補(bǔ)的目的，通過(guò)一系列的運(yùn)作，也將會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目的成功而提升 房產(chǎn)的品牌知名度和美譽(yù)度。 本資料來(lái)自 54 □ 大華 本資料來(lái)自 51 □ 青山湖 81號(hào) 總建筑面積： 4萬(wàn)方 主力戶型： 300～ 400㎡ 可售套數(shù)： 20多棟 在售價(jià)格： 360萬(wàn)元 /棟 工程進(jìn)度：主體施工 樓盤特色：項(xiàng)目原生態(tài)山林環(huán)繞，背山面湖，自然環(huán)境極為優(yōu)越， 21世紀(jì)澳洲風(fēng)情尊邸，引領(lǐng)現(xiàn)代豪宅生活 本資料來(lái)自 52 □ 金基 該項(xiàng)目為青山湖板塊環(huán)湖面積最大的樓盤，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，別墅設(shè)計(jì)形態(tài)各異，類型豐富。 點(diǎn)評(píng)：別墅戶型面積在 320～ 350㎡ ，預(yù)計(jì)價(jià)格為 450萬(wàn) /套，雙拼戶型在 250 ～260㎡ ，預(yù)計(jì)價(jià)格為 300萬(wàn) /套。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市版圖中仍將占據(jù)重要的一極。 自 2020年以來(lái)，杭州別墅 再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域?yàn)橹饕獡?jù)點(diǎn)； 三 、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 區(qū)域整體發(fā)展形式分析 本資料來(lái)自 45 □ 四大別墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖 ? 近期以來(lái)，隨著四個(gè)別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來(lái)的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅”大盤最為集中的板塊。 本資料來(lái)自 43 □ 宏觀市場(chǎng)小結(jié)： ? 綜上分析， 08年首季杭州別墅價(jià)格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各項(xiàng)目入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對(duì)杭州高端需求市場(chǎng)看好的共有心理與收益預(yù)期。 ? 別墅禁令及 ，影響市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供應(yīng)體系中，低密度洋房及排屋綜合體項(xiàng)目增多，成為高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的新取向。玫瑰園 獨(dú)棟 261975平方米 6001000萬(wàn) /套 500800 （地上： 300500地下： 200300層高 ） 未售 預(yù)計(jì) 08年 7月 現(xiàn)代歐式風(fēng)格 西溪 和莊 聯(lián)排 38000余平方米 未定 320530 未售 預(yù)計(jì) 08年 8月 純中式 西溪里 聯(lián)排 330000平方米 未定 250、 280、 320 未售（ 4月份臨時(shí)售樓處開(kāi)放） 預(yù)計(jì) 08年 6月 中式徽派風(fēng)格 和家園 聯(lián)排 1000000平方米（含地下建筑面積） 均價(jià) : 36000元 /㎡ 205275 70% 08年 3月 8日 中式(舊上海 )風(fēng)格 ? 08年 3— 6月新盤重點(diǎn)項(xiàng)目基本情況： 本資料來(lái)自 40 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價(jià)格 戶型面積㎡ 銷售情況 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品風(fēng)格 閑林、小和山 溪上凰庭 聯(lián)排 11萬(wàn)平方米 未定 250310 未售 預(yù)計(jì) 08年 6月 巴洛克式風(fēng)格 青楓墅園 聯(lián)排 500000平方米 親水 :2萬(wàn)元 /㎡ 坡地 : /㎡ 200270 未售 預(yù)計(jì) 08年 4月26 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 銀湖 云水山居 聯(lián)排 雙拼 383330平方米 130萬(wàn) 800萬(wàn) /套 獨(dú)棟別墅 400— 500 雙拼別墅 300— 400多聯(lián)別墅 200— 300 未售 預(yù)計(jì) 08年 5月中旬 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 余杭仁和鎮(zhèn) 依山郡 雙拼 _________ 未定 223— 254 未售 預(yù)計(jì) 08年 6月底 西班牙風(fēng)格 本資料來(lái)自 41 □ 價(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局基本未變 ? 雖然杭州各別墅板塊供應(yīng)量有所放量，但價(jià)格并未出現(xiàn)更強(qiáng)走勢(shì)。（西溪預(yù)計(jì)有 7個(gè)項(xiàng)目，青山湖有 4個(gè)項(xiàng)目、之江、轉(zhuǎn)塘有 4個(gè)項(xiàng)目，閑林有 3個(gè)項(xiàng)目，銀湖有 3個(gè)項(xiàng)目，良渚 2個(gè)項(xiàng)目）。山語(yǔ)間等。 ? 客戶群體：該區(qū)主要客戶來(lái)源于杭州的企業(yè)高級(jí)管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營(yíng)企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺(tái)灣等地客戶委托國(guó)內(nèi)親戚購(gòu)買。香格里拉 ? 客戶群體：排屋產(chǎn)品客群以浙大教師、三墩一帶私營(yíng)業(yè)主、金融、 IT等高收入行業(yè)高管為主。隨著區(qū)域發(fā)展成熟，主城區(qū)客群認(rèn)可度提升，杭州客群比例將提升。 ? 客戶群體：該區(qū)域的主要客戶有杭州的私營(yíng)企業(yè)主、浙江大型企業(yè)的高級(jí)管理層，不凡還有溫州義務(wù)等地的私營(yíng)業(yè)主，并且有部分海外客源。 ? 客戶群體：主要以浙大教師、私營(yíng)企業(yè)主為主，屬于城市精英階層。 二、杭州別墅發(fā)展?fàn)顩r分析 杭州別墅各區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)分析 本資料來(lái)自 31 □ 西溪閑林板塊 ? 最大賣點(diǎn)：西溪濕地資源 ? 代表樓盤：該區(qū)域是杭州目前別墅排屋分布最為集中的區(qū)域之一，有約 1200畝的綠城桃花源， 4000畝的金成江南春城， 3000余畝的大華西溪風(fēng)情， 5000畝的華安西溪山莊等 10多個(gè)大型項(xiàng)目，另外還有大量的土地在進(jìn)行儲(chǔ)備，估計(jì)有 30000畝左右的開(kāi)發(fā)量。 4）土地供應(yīng)有所限制，使新開(kāi)工量和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少，隨著以往的樓盤集中進(jìn)入竣工期，有可能促成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。 本資料來(lái)自 29 2020年上半年臨安市的商品房交易再次出現(xiàn)復(fù)蘇，全年總體銷售量和銷售總額大幅提升， 而且消費(fèi)市場(chǎng)更加理性化，交易逐步趨于成熟， 08年以來(lái)還一直維持于穩(wěn)定上升