【正文】 2023年 4月 下午 7時(shí) 0分 :00April 16, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:00:5619:00:5619:00Sunday, April 16, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 7時(shí) 0分 56秒 下午 7時(shí) 0分 19:00: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 4月 16日星期日 下午 7時(shí) 0分 56秒 19:00: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 19:00:5619:00:5619:004/16/2023 7:00:56 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 4月 下午 7時(shí) 0分 :00April 16, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 19:00:5619:00:5619:00Sunday, April 16, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 4月 16日星期日 7時(shí) 0分 56秒 謝謝各位 ！ 48 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。 2023/4/ 切實(shí)執(zhí)行你的夢(mèng)想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢(mèng)想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒有收獲。顧客真正購(gòu)買的不是商品，而是解決問題的辦法。 猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。 2023年 4月 16日星期日 多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。 不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。 2023年 4月 16日星期日 7時(shí) 0分 56秒 世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富 —身體與心靈的財(cái)富。 一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。1 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2 ―九五 ‖期間，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度 資料 來 源： 中國(guó)房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +%. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +%. 3 其中，住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素 住宅開發(fā)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +% . 住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 1996 1997 1998 1999 2023 2023E 53% 53% 59% 64% 68% 73% 資料 來 源： 中國(guó)房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 +% . 4 住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū) 2023年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分 [萬億元 ] 住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分 [1999 – 2023年 ] 資料 來 源： 中國(guó)房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 17%12%9%8%8%6%5%4%31%廣東 上海 北京 江蘇 浙江 遼寧 山東 福建 其它 26%50%57%59%59%71%211%全國(guó)平均遼寧內(nèi)蒙古貴州云南河南新疆5 隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展趨勢(shì) 將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 廣泛的合作將成為 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本 市場(chǎng)的合作將更 加緊密 房地產(chǎn)企業(yè)將 出現(xiàn)兩極分化 — 規(guī)模 化和小而精 ；房 地產(chǎn)開發(fā)配套的相 關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化 消費(fèi)者的需求品位 越來越高，要求 定制化服務(wù) 國(guó)家將逐漸改變對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組 6 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度 廣東省房地產(chǎn)投資總額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 510 594 676 831 55% 62% 66% 69% 住宅 全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長(zhǎng)率比較 [1997 2023年 ] 廣東省 全國(guó) 廣東省 全國(guó) 房地產(chǎn)投資 住宅開發(fā)投資 % % % % 資料 來 源： 廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 7 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主 八十年代中期 – 1992年 1992年 – 1998年 1998年以后 ? 市政府和企業(yè)單位直接投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 9家 ? 香港投資者為主的外資投資者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 52家 ? 以內(nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 134家 (包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 ) 投資主體 ? 安居、多層住宅為主 ? 建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū) ? 集中于莞城 ? 別墅、多層住宅為主 ? 建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū) ? 集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地 ? 多層、小高層為主 ? 建成 AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤 ? 集中于東城、篁村、城區(qū)等 開發(fā)類型和區(qū)域 ? 政府公務(wù)員和企業(yè)職工 ? 外商購(gòu)房者占 70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏 ? 本地消費(fèi)者占 25% ? 外地消費(fèi)者占 5% ? 本地消費(fèi)者占 50% ? 外商占 30% ? 外地消費(fèi)者占 20% 消費(fèi)者特征 ? 總投資小于 1億元 ? 估計(jì)總投資 50億元，外資占 63% ? 投資 23億元，內(nèi)資占 59% 投資規(guī)模 8 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過 1992年、 1993年的起步， 1994年的低落， 1997和 1998年的回升，目前正處于上升期 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ? 商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)模 細(xì)分市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)格局 消費(fèi)群體 ? 東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長(zhǎng)率為 %，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 ? 商品住宅銷售收入和銷售面積 增長(zhǎng)迅速 ? 市場(chǎng)集中度相對(duì)較高 政策導(dǎo)向 ? 多層和小高層開發(fā)比例逐年上升 ? 東莞市政府將投資 200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū) ? 單位價(jià)格 2500元至 3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈， 3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升 ? 不同消費(fèi)群在購(gòu)買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 ? 政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng) ? 政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理 1 3 2 4 9 東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以 %的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 [億元 ] 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 [億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 1