【正文】 2023年 3月 26日星期日 下午 11時(shí) 23分 1秒 23:23: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :23:0123:23Mar2326Mar23 ?1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 26日星期日 11時(shí) 23分 1秒 23:23:0126 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :23:0123:23:01March 26, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 26, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :23:0123:23Mar2326Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 大客戶(hù)信息釋放 。 金融及相關(guān)類(lèi)企業(yè)進(jìn)駐費(fèi)用減免政策； ?本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品具有鮮明的限制條件，在限制條件改變的情況下，客戶(hù)群體會(huì)隨之而變。提升項(xiàng)目整體服務(wù)價(jià)值。 地盤(pán)包裝 富邦國(guó)際金融中心 地盤(pán)包裝 ；交通主干道洸河路 /火炬路道旗展示，營(yíng)造主場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍 城市新中心 濟(jì)寧全生活體驗(yàn)區(qū) 城市新中心 ，作為項(xiàng)目紀(jì)念品禮物派發(fā)。 ?在售樓處引入品牌咖啡廳，增加品味、迎合目標(biāo)客戶(hù)的同時(shí)，體現(xiàn)服務(wù)水準(zhǔn)。 評(píng)選濟(jì)寧商業(yè) TOP10。 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓客戶(hù)可以附帶住宅與商業(yè)購(gòu)買(mǎi)權(quán)益，住宅客戶(hù)均享受寫(xiě)字樓權(quán)益，招商進(jìn)來(lái)的商家享受寫(xiě)字樓及住宅權(quán)益。 ? 備注 ： ? 選取新的公交車(chē)進(jìn)行包裝； 紅星路 太白路 洸河路 建設(shè)路 媒體策略 客戶(hù)策略 策略二 以?xún)?nèi)部客戶(hù)為啟動(dòng)，聚焦客戶(hù)趨利需求，快速實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破 客戶(hù)策略 1. 行業(yè)、政府、銀行等相關(guān)合作方界定為內(nèi)部客戶(hù)，進(jìn)行優(yōu)惠啟動(dòng)； 2. 商業(yè)客戶(hù)進(jìn)行定向掃街； 3. 寫(xiě)字樓客戶(hù)的未來(lái)在寫(xiě)字樓與大客戶(hù)； 4. 系統(tǒng)性成功在于客戶(hù)聯(lián)動(dòng)； 客戶(hù)策略 ACTION1：病毒營(yíng)銷(xiāo) ? 病毒營(yíng)銷(xiāo)： 客戶(hù)策略 強(qiáng)大的內(nèi)部力量。 以資產(chǎn)為核心表述， 站位城市新中心； 以?xún)?nèi)部客戶(hù)為啟動(dòng)因素； 海量有效渠道進(jìn)行鋪排； 以推貨為發(fā)端，將濟(jì)寧客戶(hù)一網(wǎng)打盡； 執(zhí)行方案 四線齊發(fā)， 全力搶奪客戶(hù)， 以想象力 撬動(dòng)市場(chǎng)奇跡。 THE CORE OF CITY. 地段價(jià)值 城市核心在此，你在哪里？ 訴求地段價(jià)值的推廣演繹 —— 訴求寫(xiě)字樓核心價(jià)值的推廣演繹 —— 城市核心在此，你在哪里？ 5A寫(xiě)字樓，全新商務(wù)標(biāo)簽，不止領(lǐng)先濟(jì)寧 攜手濟(jì)寧，對(duì)話世界 寫(xiě)字樓 價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 訴求商業(yè)核心價(jià)值的推廣演繹 —— 全生活購(gòu)物區(qū) — 城市核心資產(chǎn) 公寓價(jià)值 訴求公寓核心價(jià)值的推廣演繹 —— 260米核心高度， 令資本折服的！ 核心策略 與時(shí)間賽跑！ 中心：強(qiáng)烈的城市中心地段訴求 。 2. 客戶(hù)為王，通過(guò)激進(jìn)有效的渠道拓展大規(guī)模聚集客戶(hù)。 ?41 3 思考 啟動(dòng)模式 開(kāi)發(fā)策略 商業(yè)主題 營(yíng)銷(xiāo)落地 R1: ?魯西南首個(gè)大規(guī)模城市綜合體 ,魯西南第一高。 ?寫(xiě)字樓目標(biāo)客群界定：以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位臵、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?公寓目標(biāo)客戶(hù)群界定：以居住、辦公、投資類(lèi)市場(chǎng)客戶(hù)為主，關(guān)注地段位臵、周?chē)涮住? 濟(jì)寧公寓市場(chǎng)掃描 客戶(hù)特征 ? 倪先生， 40歲左右，私營(yíng)業(yè)主； ? 考慮超高層公寓，面積在 120平米以上； ? 臵業(yè)關(guān)注： ? 高度評(píng)價(jià)項(xiàng)目 地段位臵， 認(rèn)為這個(gè)地段非常地好，周?chē)奂诵姓C(jī)關(guān)單位、大企業(yè)的寫(xiě)字樓、四星級(jí)酒店等； ? 開(kāi)車(chē)路過(guò)看到項(xiàng)目信息，非常關(guān)注 260米超高層，認(rèn)為是濟(jì)寧最高的建筑， 形象比較高端 ，自己應(yīng)該在這里占有 一套高層住宅 ，是非常有面子的事情； ? 對(duì)公寓的看法：認(rèn)為公寓不是住的地方，可以投資；認(rèn)為超高層上最好也有住宅，可以滿足居住的需要，也許將來(lái)自己想居住的話也能?。? ? 關(guān)心 價(jià)格， 認(rèn)為價(jià)格會(huì)是濟(jì)寧最貴的，是最高額肯定也是最貴的，不是一般人買(mǎi)得起的。 ?第二類(lèi)為辦公客群，一些本土私營(yíng)小業(yè)主購(gòu)買(mǎi) 40 年產(chǎn)權(quán)的公寓用于自身企業(yè)或生意辦公場(chǎng)所 。稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，有點(diǎn)投資意識(shí)的，都會(huì)考慮這個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎都銷(xiāo)售完畢了。 濟(jì)寧公寓市場(chǎng)掃描 公寓市場(chǎng)整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)度較低，客戶(hù)普遍以地段為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，洸河路兩側(cè)供應(yīng)稀缺 公寓市場(chǎng)以 2023年為界限發(fā)生較大變化，相對(duì)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)不明朗化態(tài)勢(shì) 濟(jì)寧公寓市場(chǎng)掃描 ?住宅、辦公的銷(xiāo)售難度會(huì)小于公寓產(chǎn)品，目前來(lái)看濟(jì)寧的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)較為慘淡； 住宅、辦公的銷(xiāo)售難度會(huì)小于公寓產(chǎn)品，目前來(lái)看濟(jì)寧的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)較為慘淡；?專(zhuān)業(yè)訪談 倪先生（代理公司合伙人） “住宅、辦公的銷(xiāo)售難度會(huì)小于公寓產(chǎn)品，目前來(lái)看濟(jì)寧的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)較為慘淡。 ?濟(jì)寧處于寫(xiě)字樓市場(chǎng)化啟動(dòng)期向發(fā)展期轉(zhuǎn)化階段：以企業(yè)自用和小投資客占主流 —— 本項(xiàng)目客戶(hù)以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?Page 100 ?市場(chǎng)總體規(guī)模較小，需求不旺盛，布于非常城市核心區(qū) ??濟(jì)寧市公寓類(lèi)產(chǎn)品主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)為 40年產(chǎn)權(quán)的 ?公寓；另一類(lèi)為 70年產(chǎn)權(quán)的小戶(hù)型住宅。 ? 未來(lái)市場(chǎng)寫(xiě)字樓放量相對(duì)較大，楊柳國(guó)際新城、億豐時(shí)代廣場(chǎng)、森泰首府等項(xiàng)目的寫(xiě)字樓及公寓產(chǎn)品均計(jì)劃在明年入市。 億豐時(shí)代廣場(chǎng) _約 10萬(wàn)平米 ?4 ?5 ?6 ?3 ?4 ?5 ?6 濟(jì)寧寫(xiě)字樓掃描 ?濟(jì)寧的經(jīng)水平雖然比不上青島濟(jì)南，但是濟(jì)寧在魯西南地區(qū)算是生活水平比較高的，濟(jì)寧有很多大的企業(yè)，比如：如意集團(tuán)、魯推集團(tuán)兗礦、山東里能集團(tuán)、太陽(yáng)紙業(yè)、白象集團(tuán)、華龍日清，只不過(guò)山東人的儒家思想吧，整體有錢(qián)人還是顯的很低調(diào)的。 商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng) 本案具備成為新中心體量，抓住商業(yè)供應(yīng)稀缺的市場(chǎng)機(jī)會(huì)可承擔(dān)回現(xiàn)主力，主打投資和自用客群 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論 ?以太白路為核心的中心商圈向東蔓延 —— 本項(xiàng)目商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項(xiàng)目機(jī)會(huì)； ?在售商業(yè)項(xiàng)目稀缺，面積集中在 100㎡以?xún)?nèi)，均價(jià) 2萬(wàn)左右 ——本項(xiàng)目需抓住商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實(shí)現(xiàn)平臺(tái)速度 300套 /月； ?客戶(hù)以本地為主，少量周邊市縣及外地投資客戶(hù)。 ? 另外，目前市場(chǎng)上由于住宅的限購(gòu)限貸，商業(yè)投資備受關(guān)注。 —— 國(guó)翠城銷(xiāo)售主管訪談 濟(jì)寧在售商業(yè)項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量大，隨著全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐濟(jì)寧，商業(yè)格局即將發(fā)生質(zhì)變，抓住當(dāng)前機(jī)遇快速出貨是王道 ? 目前市場(chǎng)在售的純商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，銷(xiāo)售情況很好，目前都基本完成招商與零售。 濟(jì)寧商圈掃描 在售商業(yè)少、平臺(tái)速度 300套 /月、均價(jià) 2萬(wàn)以上，以本地投資客為主，本案商業(yè)推售存在市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 目前市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，以 100㎡以下中小面積商鋪為主，總價(jià)偏低，便于投資和自用。 ?高端客戶(hù)訪談 劉先生： “濟(jì)寧的商業(yè)中心就是太白路周邊，一般濟(jì)寧人逛商場(chǎng)買(mǎi)東西還都是會(huì)來(lái)這邊，這邊商場(chǎng)、超市、還有批發(fā)市場(chǎng)，什么都能買(mǎi)到。 ?堅(jiān)持現(xiàn)金走量策略 ?堅(jiān)持價(jià)值輸出策略 ?堅(jiān)持主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 全國(guó)市場(chǎng)掃描 市場(chǎng)策略 市場(chǎng)預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷(xiāo)基本失效，價(jià)格成為樓盤(pán)走量的關(guān)鍵因素。 目標(biāo)下機(jī)會(huì)與威脅 ?商業(yè)主題定位待定，不具備穩(wěn)健的的運(yùn)營(yíng)模式與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)； ?項(xiàng)目整體規(guī)劃存在不確定性； ?洸河路與火炬路交匯處、未來(lái)城市新核心，黃金區(qū)位； ?高新區(qū)建設(shè)不斷提升，在城市中首位度攀升； ?前瞻性規(guī)劃，領(lǐng)先一線城市的綜合體價(jià)值。 ?D區(qū)：峽谷式商業(yè)約 39248㎡，回現(xiàn)主力； ?基于商業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式， 商業(yè)承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)主力，寫(xiě)字樓可作為回現(xiàn)補(bǔ)充，從項(xiàng)目整體形象和溢價(jià)收益角度，公寓暫不在本次回現(xiàn)之列。鑒于公寓是溢價(jià)產(chǎn)品，當(dāng)前銷(xiāo)售有損產(chǎn)品價(jià)值和整體收益，因此不做為春節(jié)前回現(xiàn)產(chǎn)品。 ? 現(xiàn)階段看，城東商業(yè)體量小、檔次低，與未來(lái)快速的人口導(dǎo)入不相匹配，也預(yù)示著東部面臨新一輪商業(yè)機(jī)會(huì) 。 【 項(xiàng)目區(qū)位圖 】 基于目標(biāo)看本體 新世紀(jì)廣場(chǎng) 本案 區(qū)域位臵：城市主干道光河路、火炬路交匯處；承接開(kāi)發(fā)區(qū)與中心城區(qū)的黃金區(qū)位，極具發(fā)展?jié)摿? ?中心城區(qū) ?新城區(qū) ? 城市發(fā)展核心干道光河路與火炬路黃金交匯； ? CBD核心板塊； ? 承接老城與新城雙重優(yōu)勢(shì)； ? 地緣潛力巨大。中心在這里，你在哪里？ 富邦國(guó)際金融中心 2023年?duì)I銷(xiāo)策略總綱 謹(jǐn)呈：山東富邦盛世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20231020 每個(gè)城市都有一個(gè)標(biāo)志性綜合體 城市生命力所在 城市中心所在 城市形象標(biāo)桿所在 世聯(lián)觀點(diǎn)（ 1） —— 綜合體從來(lái)就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征 ?深圳萬(wàn)象城 ? 上海新天地 ? 美國(guó)洛克菲勒中心 ?倫敦碼頭區(qū)再造