【正文】 2023年 3月 下午 6時 8分 :08March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:08:3218:08:3218:08Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時 8分 32秒 下午 6時 8分 18:08: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 8分 32秒 18:08: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:08:3218:08:3218:083/23/2023 6:08:32 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 6時 8分 :08March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 18:08:3218:08:3218:08Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 18:082023年 3月 23日星期四 6時 8分 32秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 23日星期四 6時 8分 32秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊，而不是靠個人。 ? 成功的方法千萬條 ,多總結(jié)別人的失敗 ,根據(jù)現(xiàn)實的路行走 ,不要太在意聽取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。做大生意，要看政治觀局勢。 ? 成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。 ? 經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個念頭，就決定整個失敗 ? 當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有 打退堂鼓 的念頭時，你應(yīng)該加以注意，這是最危險的時候 !:0818:08:32 ? 世界上沒有夕陽企業(yè) ,只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。軍隊放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國忠，莫此之尤。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 18:0818:0818:08: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。 論壇二： “第三空間生活”名人對話 邀請文化名人、經(jīng)濟(jì)名人共同探討“第三空間生活”價值 論壇三： “第三空間生活”下的商業(yè)運(yùn)營模式與價值論壇 邀請商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、消費(fèi)者共同探討“第三空間生活”下商業(yè)模式與價值 71 ? 焦點(diǎn)四：“第三生活空間”現(xiàn)場情景體驗 形式：情調(diào)生活真人秀 推廣形式：電視臺全程直播 72 ? 第四階段：項目持續(xù)推廣期營銷實施 73 ? 階段時間跨度： 2023年 2月初－ 2023年 4月底 階段核心目標(biāo)： 保持穩(wěn)定的銷售速度 銷售推廣方向： 最大程度展示項目實景價值； 針對剩余產(chǎn)品，最大限度地挖掘潛在客戶 媒體組合策略： 充分利用已入伙老業(yè)主資源，以營銷活動、現(xiàn)場形象展示、非主流媒體為主 74 ? 階段推廣主題： 和諧 、 從容 、 自在蘇格蘭生活態(tài)度 體驗式營銷活動： 蘇格蘭文化節(jié)系列活動 舉辦以蘇格蘭傳統(tǒng)文化為主題的參與性強(qiáng)的系列活動，地點(diǎn)選擇在商業(yè)街、住宅區(qū)園林，如在商業(yè)街舉辦蘇格蘭美食節(jié)、喝啤酒大賽，威士忌鑒賞會；在社區(qū)園林舉辦游船節(jié)、高爾夫推桿比賽、蘇格蘭音樂節(jié)等活動 主要目的是展現(xiàn)本項目商業(yè)區(qū)的購物休閑氛圍和住宅區(qū)的特色文化生活氛圍，增強(qiáng)客戶對項目的親切感和認(rèn)同感，促進(jìn)項目銷售 75 ? 第五階段：尾盤期營銷實施 76 ? 階段時間跨度： 2023年 5月初－ 2023年 6月底 階段推廣思路： 以現(xiàn)場促銷 、 營銷活動 、 現(xiàn)場展示為主 ， 充分利用已入伙業(yè)主資源 ， 最大限度挖掘客戶潛力 推廣重點(diǎn)為成熟的社區(qū)環(huán)境 、 配套 ， 以及濃郁的商業(yè) 、 生活氛圍 階段核心目標(biāo)： 針對剩余產(chǎn)品充分挖掘客戶資源，實現(xiàn)項目 全盤銷售 77 ? THANKS！ 78 ? ? 即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。開盤后一個時期以營銷活動為主，配合少量的媒體炒作，以及其它非主流媒體傳播 區(qū)別住宅、商業(yè)的受眾特點(diǎn)和推售節(jié)奏進(jìn)行針對性發(fā)布 66 ? 階段推廣主題： “ 第三生活空間 ” 引領(lǐng)現(xiàn)代都市生活 67 ? 階段焦點(diǎn)：中航城“第三生活空間”行銷 1.“第三空間生活手冊”隆重登場； 2.“第三生活空間”大型網(wǎng)絡(luò) /報紙征文； 3.“第三生活空間”名家論壇； 4.“第三生活空間”現(xiàn)場情景體驗系列活動營銷。 效果預(yù)估： 公眾對本項目的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計情況形成基本認(rèn)識，強(qiáng)化期待心理，并通過意向客戶登記進(jìn)一步積累潛在客戶。 費(fèi)用預(yù)估：約 10萬元 54 ? 階段關(guān)鍵宣傳物料： 一、概念樓書 二、三維動畫宣傳片 作用： 確立本項目形象高度，向客戶傳遞項目基本信息 55 ? 但大部分客戶對歐美生態(tài)商業(yè)無認(rèn)知、無親身感受，因而概念樓書中文字與圖片帶給的沖擊度、感染力有限，需要更為形象的三維動畫宣傳片加以強(qiáng)化。 43 ? 第三篇 階段實施 44 ? 第一階段：項目形象高度奠定期階段實施 45 ? 階段時間跨度： 目前－ 2023年 10月中旬 階段核心目標(biāo)： 奠定項目形象高度 進(jìn)行意向登記，積累潛在客戶 收集客戶反饋信息，為下一步營銷策略調(diào)整提供依據(jù) 銷售推廣方向： 概念宣傳推廣，從而確立項目形象高度 樹立中航品牌形象 引起市場關(guān)注，引發(fā)市場對本項目的期待 媒體組合策略： 以活動營銷和現(xiàn)場形象展示為主，配合相應(yīng)主流媒體跟蹤報道 46 ? 階段推廣主題： 全新生活 觀瀾領(lǐng)袖 47 ? 延展一 (本階段延展重點(diǎn) )： 國際化生態(tài)文化城市街區(qū) 功能內(nèi)涵－休閑、娛樂、風(fēng)情購物、人際交往、自我釋放功能復(fù)合體 景觀內(nèi)涵－商業(yè)、住宅、環(huán)境相互獨(dú)立又互為景觀，形成新城鎮(zhèn)中心 人文內(nèi)涵－形成以生態(tài)景觀、文化為紐帶的城鎮(zhèn)生活中心（商業(yè) +居住） 價值內(nèi)涵－國際形態(tài)、深圳首創(chuàng)、第一城市升值平臺 延展二 (下階段延展重點(diǎn) ) ： 觀瀾精品高尚社區(qū) 特區(qū)首創(chuàng)城市化模式示范社區(qū) 高端產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 城市精英專屬領(lǐng)地 48 ? 具體實施： 在深圳全市建立項目影響廣度與重點(diǎn)在觀瀾建立項目影響深度的結(jié)合。 …… 37 ? 目的： 直接支撐項目本期住宅銷售 實施時間：第一、二批住宅入市階段 38 ? 推廣策略第三步 “第三生活空間”全情演繹 39 ? 第三生活空間： 家庭與辦公室構(gòu)成了我們基本的兩度生活空間， 但， 如果我們的生活只有上述兩度生活空間，那我們的生活真的是兩點(diǎn)一線了， 我們需要一個既能打破，又能銜接上述基本兩度生活空間的第三生活空間， 它， 在哪里？ 40 ? 商業(yè)，是不是就只能是給客戶提供一個簡單的購物、休閑的場所？ 這是傳統(tǒng)商業(yè)所能達(dá)到的功能頂峰，而當(dāng)前歐美全新的商業(yè)開發(fā) /經(jīng)營理念與實踐已遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)商業(yè)所賦有的功能。 30 ? 確立突破口： 深圳特區(qū)首創(chuàng)示范社區(qū) 突破口不足之處如何彌補(bǔ)？ 在本階段，需要找到更加貼近目標(biāo)客戶置業(yè)心理需求、更直接展示項目生活價值的因素，從而將加以具象、加以充實。 —— “銷售上預(yù)期目標(biāo)實現(xiàn)”是指引宣傳推廣實施的“目的”，是推廣應(yīng)實現(xiàn)的“結(jié)果”，推廣必須圍繞銷售而展開。 12 ? 前提條件二：項目開發(fā)工程進(jìn)度安排 04年 11月 30日 一期住宅動工 05年 1月 30日 商業(yè)、二期住宅動工 05年 5月下旬 預(yù)計一期住宅達(dá)到預(yù)售條件 05年 6月 30日 一期住宅、商業(yè)封頂，商業(yè)達(dá)到預(yù)售條件 05年 8月中旬 預(yù)計二期住宅達(dá)到預(yù)售條件 結(jié)論：因本項目動工相對遲緩，結(jié)合銷售法律條件約束，決定本項目正式的產(chǎn)品推售時間（認(rèn)籌開始）最早也只能在 2023年 3月份開始。 8 ? 營銷總策略釋義 住宅與商業(yè)價值最大程度互動提升 —— 本項目整體規(guī)劃設(shè)計方案 （ 住宅與商業(yè)相對獨(dú)立又相互借勢 、 互成景觀體系 ） 為實現(xiàn)兩者價值互動提供了基本條件； —— 社區(qū)的核心功能就是進(jìn)行價值整合 ， 使住宅與商業(yè)最大限度回避相互干擾 、 發(fā)揮價值互動； —— 階段銷售策略與推廣策略有機(jī)結(jié)合實施 ， 保障價值互動切實實現(xiàn) 。目標(biāo)決定一切，目標(biāo)指導(dǎo)一切！ 3 ? 本項目的核心目標(biāo)是什么？ 核心目標(biāo)一：實現(xiàn)順利銷售（價格、銷售速度）、獲取相對最高額的開發(fā)回報 核心目標(biāo)二：在打造項目品牌的同時（基礎(chǔ)上），打造中航地產(chǎn)的企業(yè)品牌 成為本項目的營銷行動綱領(lǐng)！ 4 ? 本項目營銷總策略 —— 搶占市場競爭機(jī)遇 ， 首創(chuàng)深圳區(qū)域性示范項目 ，奠定項目地位與高度 ， 實現(xiàn)住宅與商業(yè)價值最大程度互動提升 ， 實現(xiàn)項目總體價值最大化 。 （ 實現(xiàn)前述核心目標(biāo) ） 5 ? 營銷總策略釋義 搶占市場競爭機(jī)遇 —— 面臨觀瀾周邊區(qū)域 （ 坂田 、 龍華等 ） 的潛在項目 （ 萬科城等項目 ） 競爭 ， 最大限度搶占市場競爭機(jī)遇 ， 最大限度截留觀瀾本地客戶成為項目成功營銷的首個前提 。 9 ? 營銷總策略釋義 實現(xiàn)項目總體價值最大化 —— 實現(xiàn)本項目開發(fā)利潤相對最大化； —— 相對最大程度打造中航地產(chǎn)項目品牌 、 企業(yè)品牌 。 13 ? 前提條件三：“資金快速回籠”與“項目整體價值最大化”矛盾之間的有效協(xié)調(diào) 結(jié)論：在保障項目開發(fā)過程中資金流穩(wěn)定的前提下，商業(yè)銷售時機(jī)應(yīng)盡量選擇在相對成熟、商業(yè)價值提升相對充分的階段，不宜過早。 22 ? 總策略實施 之三 —— 項目營銷總綱 銷售與推廣緊密結(jié)合，共同形成項目營銷實施總綱 營銷總綱制定思路圖 銷售實施策略 推廣實施策略 圍繞階段銷售策略目標(biāo)實現(xiàn)而實施相應(yīng)推廣策略 項目營銷總綱 23 ? 總策略實施 之三 —— 項目營銷總綱 目標(biāo)：完成項目整體價值提升，為后續(xù)具體產(chǎn)品推售奠定核心價值支撐 項目形象高度奠定期 時間： —— 04年 10月中 項目產(chǎn)品宣傳推廣期 時間： 10月中 —— 05年 4月中 項目熱銷推廣期 時間： 4月底 —— 12月底 實施關(guān)鍵： 2.“城市升級運(yùn)動” 目標(biāo)：開展產(chǎn)品宣傳、最大限度積累意向客戶，為后續(xù)集中認(rèn)籌奠定基礎(chǔ) 實施關(guān)鍵：