中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的幾個(gè)階段-wenkub.com
2025-03-03 11:09 本頁(yè)面
【正文】 、接收：物資驗(yàn)收重點(diǎn)是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購(gòu)要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點(diǎn)本批物資數(shù)量。 ，應(yīng)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。 。 ：電纜、風(fēng)機(jī)、水泵、消防報(bào)警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （中海） ：鋼筋、砼、 外墻磚 、 電線電纜 、 UPVC排水 、 電工管材管件 。 開(kāi)標(biāo)后應(yīng)進(jìn)行深入、全面的標(biāo)函分析，已經(jīng)具備定標(biāo)條件的必須定標(biāo)，確實(shí)不具備定標(biāo)條件的應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)，但清標(biāo)次數(shù)不能超過(guò) 2次。 ：定標(biāo)會(huì)議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、會(huì)議秘書(shū)（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。合同金額超過(guò) 100萬(wàn)的招標(biāo)，不得實(shí)行“開(kāi)標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過(guò)程管理 投標(biāo)單位名單要求 100萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 4家。 中海材料 \合約管理 \海洋三期合約策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分） .doc 中海材料 \合約管理 \海洋三期項(xiàng)目策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分 ).doc 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 2）承建商管理 中海 承建商資格分三個(gè)等級(jí)：候選承建商、試用承建商、合格承 建商。 ：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃 ：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 策劃的內(nèi)容 ：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。 如何控制景觀工程的造價(jià)： a. 軟的多，硬的少； b. 普通的多，名貴的少； c. 控制水景。 目前對(duì)于 100米高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià) 50元／ m2是正常的。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為 980元／ m2。 地面以上建筑 一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－ ；二是裝飾的檔次，就是用料。 地面以上建筑 目前來(lái)講一般均價(jià)在 2,0003,000元 /樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要 1,500元 /樘。 地面以上建筑 目前的水平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼 ／m2。 2 天花不要抹灰，直接做涂料。 地下室 地下室工程的造價(jià)，一般是 2,200－ 3,000元／ m2。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為 600－ 800元／ m2。 與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。 ： 物業(yè)類型 檔次 按空地面積 單方造價(jià)限額（元／ m2） 按項(xiàng)目總建筑面積 單方造價(jià)限額（元／ m2） 別墅 超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅 超高 650 180 高 400 120 中 300－ 400 80－ 120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計(jì) 精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)非別墅類物業(yè)，高檔項(xiàng)目安防工程造價(jià)應(yīng)控制 3,000元／戶以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在 1,500元／戶以下。中檔及以下檔次項(xiàng)目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過(guò) 20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于 400mm 400mm）。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在 1,500元 /m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò) 10萬(wàn)元。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在 160元／ m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在 110元／ m2以下。 中海材料 \紫御東郡效果 .jpg 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)指標(biāo)分析表 (正式） .xls 中海材料 \合約管理 \紫御東郡一期 A區(qū)外墻成本指標(biāo)分析 .xls 除超過(guò)高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。 中海材料 \合約管理 \普通住宅窗積比研究 .doc 單方造價(jià)控制指標(biāo)。 屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔；對(duì)于 16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。 ? 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià) 80%以下的項(xiàng)目。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議 ，考慮最低造價(jià)方案的可行性。 多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較 。 （三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基 礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身 應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到 限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的 設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪費(fèi)。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的 1%左右），主 要包括了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工 圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。 動(dòng)態(tài)成本管理 過(guò)程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（ 超過(guò)500萬(wàn)以上的合同 ）的招標(biāo)、定標(biāo)等工作； 總部通過(guò) ERP系統(tǒng)對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。 中海模式：以 ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部 各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同 科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和 對(duì)超支情況的有效控制。 完成土地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo) 。 成本管理架構(gòu)（中海） 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量
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