【正文】 ? 對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：201變相轉讓土地（營業(yè)稅）? 轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按 “ 轉讓無形資產 ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 項目征收營業(yè)稅。? 第二十九條　因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。其承租經營取得的所得，應對重新辦理工商登記的企業(yè)、單位為企業(yè)所得稅納稅義務人，計算繳納企業(yè)所得稅。186企業(yè)所得稅法實施條例? 第十八條　利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。1841995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答? 十答：《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定，貸款屬于 “ 金融保險業(yè) ” 稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。177提前分配股息? 企業(yè)財務通則? 第五十一條 企業(yè)彌補以前年度虧損和提取盈余公積后，當年沒有可供分配的利潤時，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。171投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 2）? 視同 股息紅利 進行相關的稅務處理? 證據：并入所得稅申報表? 股息的三種不同處理方法和適用? 扣除法、抵免法、免稅法172投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 3）? 企業(yè)所得稅法 　第二十六條 企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益；? 企業(yè)所得稅法實施條例 第八十三條　符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益173投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 4）? 公司法第三十五條 股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務機關應在經濟分析的基礎上，選擇適當的可比價格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。 ? 開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產權過戶，按照預售房產處理1602023國稅發(fā) 31號? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。? 對于房地產企業(yè)預提稅前扣除的報批報建費用，主管稅務機關應納入跟蹤管理，對于按規(guī)定應繳納但是超過 3年仍未上交的，應計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時再準予稅前扣除。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。143完工交付年度會計處理? 借：預收賬款? 貸：主營業(yè)務收入? 借：營業(yè)稅金及附加? 貸：應交稅費? 借：主營業(yè)務成本 （已售）? 開發(fā)產品 （未售）? 貸：開發(fā)成本（含部分預計成本）144完工交付年度的申報表（主表）? √ 營業(yè)收入? √ 營業(yè)成本? √ 營業(yè)稅金及附加? 以前年度發(fā)生的收入、成本和稅金并入完工交付年度的會計利潤，但對應的 預計利潤 已經在以前年度申報納稅，應當及時計算納稅調整減少金額145完工交付年度的申報表? 附表三第 52行 “ 房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤 ” ：納稅調整減少? 以前年度實現(xiàn)的預售收入 計稅毛利率－對應的營業(yè)稅金及附加、預征的土地增值稅? 注：不得超過當年的預售收入實際毛利146完工交付年度的申報表? 一、如果賬面毛利率 15%? 說明實際毛利大于計稅毛利，以前年度確認的預計利潤 全額調減? 二、如果賬面毛利率 15%? 說明實際毛利大于計稅毛利，以前年度確認的預計利潤 部分調減，差額部分待辦理土地增值稅清算年度再作調整147實例分析? 德恒房地產 2023和 2023年度實現(xiàn)預售收入 1000萬元，計稅毛利率 15%，綜合稅負 8%，則在預售年度應當確認稅后毛利 70萬元 [100015% －10008% ），作納稅調整增加處理? 2023年完工年度發(fā)生賬面成本（含預計成本）800萬元，則賬面稅后毛利 120萬元（ 1000－ 800－ 10008% ）， 70萬元全額調減148實例分析（續(xù)）? 德恒房地產 2023和 2023年度實現(xiàn)預售收入 1000萬元，計稅毛利率 15%，綜合稅負 8%，則在預售年度應當確認稅后毛利 70萬元 [100015% －10008% ），作納稅調整增加處理? 2023年完工年度發(fā)生賬面成本（含預計成本）900萬元，則賬面稅后毛利 20萬元（ 1000－ 900－ 10008% ）， 70萬元只允許在當年調減 20萬元，差額部分待辦理土地增值稅清算年度處理149預計工程成本? 第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本? （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%。? （二） 開發(fā)產品 已開始投入使用 。? 房地產企業(yè)按照會計規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會計收入和成本，但按照稅法規(guī)定應當進行納稅調整，否則屬于 “進行虛假的納稅申報 ”137預售收入能否作為基數? 可以提前作為計算廣告費等扣除限額的基數，但未來實際轉作會計收入時不允許重復作為計算基數 （當年業(yè)務招待費允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 /天津? 不允許作為當年計算廣告費等稅前扣除限額的基數，但未來實際轉作會計收入時允許作為計算基數 （當年業(yè)務招待費全部不允許扣除）福州 / 遼寧138年度申報表填寫? 前提：預售收入不允許作為計算基數? 尚未決算前：按照預售收入的預計毛利扣除銷售稅金后的預計利潤填入附表三第 52行（房地產企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調整增加處理 2023申報表自動? 辦理決算年度：按照以前年度已經確認的預計利潤填入附表三第 52行（房地產企業(yè)預售收入計算的 預計利潤）作納稅調整減少處理139預售收入允許作為基數? 北京：將預售收入填入附表一中的主營業(yè)務收入中的銷售貨物收入，同時通過附表三作為收入類的其他納稅調整減少處理，解決了業(yè)務招待費的計算基數問題。 收入? 項目所在地 ≠ 企業(yè)注冊地? 注：不適用于出租收入134是否核定征收? 由于征收房地產開發(fā)企業(yè)所得稅時，是按照預計計稅毛利率 暫估 銷售成本，其他項目并沒有暫估，因此不屬于預繳稅款性質， 未及時申報預售收入，或者期間費用在匯算清繳時沒有正確納稅調整， 導致少繳納稅款的，應當按照征管法 63條偷稅處理。 天津128權責發(fā)生制與配比原則? 與收入存在 直接因果關系 的扣除項目（如銷售成本和銷售稅金），應當與收入保持在同一個納稅年度申報扣除? 與收入沒有 直接因果關系 的扣除項目（如期間費用），應當按照權責發(fā)生制原則扣除? 直接因果關系一般表現(xiàn)為完全變動成本129營業(yè)稅和期間費用? 2023房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法? 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 年度利潤總額 ，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數額。119預售款的會計處理? 成本可靠計量標志一般認為應辦理 竣工決算。114廣告宣傳的待攤（續(xù) 1）? 如果有確鑿證據表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應的有關廣告服務將在未來幾個會計年度內獲得，則本期實際支付的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務的各會計年度內，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務的比例分期計入損益。? 分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。109贈送家電會計處理（續(xù)）? 二、銷售前明確承諾贈送的（差額開票）? 按照扣除贈送家電的金額簽訂商品房買賣合同和開具發(fā)票? 將家電的全部金額轉交家電公司? 由家電公司開具發(fā)票并轉交業(yè)主? ？？有獎銷售的贈品110贈送家電會計處理（續(xù)）? 三、如果采用有獎銷售形式，由于是否贈送具有不確定性，或者明確贈送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費用，同時扣繳個人所得稅? 2023財稅 50號關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知1111993反不正當競爭法? 第八條 經營者不得采用財物或者其他手段進行賄賂以銷售或者購買商品。103樣板間（續(xù)）? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引? 三（四）房地產開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發(fā)費用； 對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發(fā)產品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產開發(fā)成本。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。982023國稅發(fā) 31號? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，? 2023法釋 7號 第五條 ? 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》 第十六條 規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。96開盤前的預收款? 2023河北關于營業(yè)稅若干政策問題的公告? 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發(fā)生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。84稅收征管法? 第二十一條 從事生產、經營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。 《 外出經營活動稅收管理證明 》812023國稅函 156號? 關于跨地區(qū)經營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知? 六、跨地區(qū)經營的項目部（包括二級以下分支機構管理的項目部）應向項目所在地主管稅務機關出具總機構所在地主管稅務機關開具的《外出經營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補辦； 不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。? 《增值稅暫行條例實施細則》第二條：條例第一條所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。? 不允許采用成本分割單（僅限勞務）? 注：合同約定由乙方承擔76甲方轉售水電（續(xù) 1）? 1996頒布的《會計基礎工作規(guī)范》，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的，應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始憑證分割單，進行結算。62設備安裝（增值稅）? 增值稅暫行條例實施細則第六條? 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為63設備安裝（營業(yè)稅）? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條? 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額：? （一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為64設備安裝? 應當分別計算增值稅和營業(yè)稅? 如果無法取得不含安裝的設備公允價值 ， 可以 按照成本利潤率先計算增值稅含稅收入，然后倒算出營業(yè)稅收入? 一般利潤分割法原理分析65設備安裝（續(xù)）? 分別向甲方開具增值稅發(fā)票（生產地）和營業(yè)稅發(fā)票（安裝地）? 2023廣東關于提供建筑業(yè)勞務同時銷售自產貨物開具發(fā)票問題的通知? 納稅人提供建筑業(yè)勞務的