【正文】 ? 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。 ? 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。 ? 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。原租賃合同繼續(xù)有效。 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押 。 ? 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定 。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前 3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （四）開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 ? 房地產(chǎn)估價師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。它是在設(shè)定估價基準日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。 3）房地產(chǎn)價格評估制度 ?房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 ?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金 。 ? 方小姐還告訴記者，她希望總價低一些，畢竟收入不高；希望面積能有 40平方米以上，居住才能舒適點；即使距離城中心遠點也沒關(guān)系，只要交通便利也可以。 ? 劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。前提是上下班交通便利，樓盤周邊有中小學校，以便于女兒上學。 ? 【購買需求四】 100平方米兩居室，交通方便 ? 顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時間就近 3個小時。去年剛結(jié)婚，今年打算在東五環(huán)內(nèi)購買一套100平方米左右的兩居室。考慮到目前已是一家三口，父母早晚也會到北京生活，因此趙先生考慮購買一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。 ? 鄭先生說，由于他和太太的單位都東三四環(huán)一帶，大部分的親戚、朋友也都在東部居住，因此他們把購房的大范圍圈定在東部，以便兼顧工作、生活和聚會。 ? 合同的主要條款。 第二節(jié) 施工招標階段的工作程序 建設(shè)工程項目報建 招標管理機構(gòu)審查 招標申請 資格預(yù)審文件、招標文件的編制與送審 工程標底價格的編制 刊登資格預(yù)審通告、招標通告 資格審查 發(fā)招標文件 勘察現(xiàn)場 投標預(yù)備會 招標文件的編制與遞交 工程標底價格的報審 開 標 評 標 中 標 合同簽訂 第三節(jié) 招標文件的編制 一、招標人如何編制招標文件 招標文件是招標投標活動中最重要的法律文件，它不僅規(guī)定了完整的招標程序，而且還提出了各項具體的技術(shù)標準和交易條件，規(guī)定了擬訂立合同的主要內(nèi)容，是投標人準備投標文件和參加投標的依據(jù)，評審委員會評標的依據(jù)，也是擬訂合同的基礎(chǔ)。 關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目 ? （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目； ? （二） 科技、教育、文化等項目； ? （三） 體育、旅游等項目； ? （四） 衛(wèi)生、社會福利等項目； ? （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房； ? 其他公用事業(yè)項目。招標人應(yīng)當向三個以上的潛在投標人發(fā)出邀請。招標人應(yīng)當通過為全社會所熟悉的公共媒體公布其招標項目。 ? 7．投標人擬將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來完成的，應(yīng)當在投標文件中載明。 ? 3．招標文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標人的其他內(nèi)容。 ? 公開：信息、開標的程序、平標的標準和程序、中標的結(jié)果公開 ? 公平、公證：嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等的對待每一個投標競爭者。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標 第一節(jié) 招投標概述 一、招標投標 招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項目的采購與提供時，所采用的一種交易方式。 五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復雜。 二、貸款額度有所不同。 ３、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。目前有北京市住房貸款擔保中心提供連帶責任保證擔保（以下簡稱擔保中心擔保），和其他擔保方式（抵押擔保、質(zhì)押擔保、連帶責任保證擔保、抵押 +保險、抵押 +連帶責任保證等）。 ※ 離退休職工以單位開具的“收入證明”來確定計算可貸款額度的月收入基數(shù)。職工住房公積金繳存比例； 2．計算最高可貸款額度。（住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請住房公積金貸款）。 ★辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔保手續(xù)。 借款申請人應(yīng)提供的材料 借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂 合作協(xié)議 的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料： a) 本人戶口本、身份證或其它有效居留證件； b) 職業(yè)和收入證明； c) 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料； d) 占房價款 30%的首期付款證明； e) 建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。 有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔保； 二、個人住房貸款的審查 ? 建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個人住房貸款 貸款申請條件 具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民，申請貸款時必須具備下列條件： 2．銷戶提?。? （ 1）離休、退休的； （ 2）出境定居的； （ 3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的（二者條件缺一不可）； （ 4）死亡。 銀行專戶： 住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。 （二）住房公積金的特點 強制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。 一、住房公積金的性質(zhì)和特點 （一）性質(zhì) 本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。 城市規(guī)劃的指導 ? 社會經(jīng)濟發(fā)展計劃 ? 城市規(guī)劃 ? 土地供應(yīng)計劃 地價的杠桿作用 地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 （六）專業(yè)顧問 在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。 （二）開發(fā)商 從經(jīng)營規(guī)模來分：項目公司、大型的跨國公司； 從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租； 從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項目類型專一、開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點、開發(fā)類型專一但地點分散； 從經(jīng)營風格來分：從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)、從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均由自己負責。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的低迷直接造成中產(chǎn)階層破產(chǎn)，又連累百業(yè)受損，拖垮了整體經(jīng)濟，正是每個人都可看到的事實。 主體 ——參與市場交易的買家和賣家 市場 客體 ——買賣雙方交易的對象 二、房地產(chǎn)市場的含義 正式 ——專業(yè)機構(gòu)，如房屋交易中介機構(gòu)、深圳市物業(yè)拍賣行；新聞媒體等； 非正式 ——朋友介紹 香港人對于樓價 10年上漲 10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。 開發(fā)投資 經(jīng)濟效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量 二、投資回收與投資回報 投資回收 ： 投資者對其所投入資本的回收 房地產(chǎn)投資收益 投資回報： 投資者所投入資本在使用中所獲得的報酬 例如： 貸款對于金融機構(gòu)來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，公積金貸款的最高限額為 10萬元。 ? 箭線與時間軸的交點為現(xiàn)金流量發(fā)生的時間單位末。 三要素： 1）現(xiàn)金流量的大小 (現(xiàn)金數(shù)額 ) 2）方向 (現(xiàn)金流人或流出 ) 3）作用點 (現(xiàn)金發(fā)生的時間點 )。 A． 4% B． 8% C． % D． % 答案： %)2/%81(1)/1( 2 ??????? mmri 四、 現(xiàn)金流量 把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流出 ，流入系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流入 。 按單利計算利息時， 名義利率 =實際利率 名義利率 某筆住房貸款年利率為 12%，存款額為 1000元，期限為 1年，復利計算，分別以一年 1次計息； 1年 4次計息； 1年 12月按月利息計息，則 1年后的本利和分別為： 一年 1次計息 F=1000x（ 1+12%） =1120元 一年 4次計息 一年 12次計息 ? 名義利率 =周期利率 X每年計息周期數(shù) )(%111000 12 元）（ ????F 元）(%)31(1000 4 ????周期利率 既是實際利率又是 名義利率 ? 設(shè)名義利率為 ，若年初借款為 P，在一年中計算利息 次，則每一計息周期的利率為 ，實際利率與名義利率的關(guān)系式為： 分析得出： 1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2）名義利率越大，計息周期越段，實際利率與名義利率的差異越大。 一、 資金的時間價值 不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不同的，也就是說，資金的價值會隨著時間發(fā)生變化。 （四）租售階段 市場營銷： 確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加房展會、選擇廣告的方式； ? 居住物業(yè) —— 以出售為主； ? 寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房 —— 出租、出售并舉，以出租為主。 ? 道路交通系統(tǒng) ? 郵電、通訊系統(tǒng) ? 環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理 籌措資金