華邦顧問金泰恒業(yè)電子城商業(yè)地產項目策劃方案(186-wenkub.com
2025-02-24 09:53 本頁面
【正文】 秀谷尚街情景步行街由休閑娛樂、觀光旅游購物、特色餐飲等部分組成，設計新穎獨特，具有歐美商業(yè)街的風格。順馳聘請上海海波建筑設計有限公司和美國 EDSA執(zhí)筆構造和規(guī)劃設計，配合住宅區(qū)的設計整體呈回旋式 S型，宛如一條氣宇軒昂的“盤龍”。建筑規(guī)劃上采用電梯入戶，入戶花園，酒店式大堂等具有強烈國際化居住色彩的先進理念，引領國際建筑新潮流。室外步行街上的植栽與中心廣場的樹林、水景、建筑、弧型走廊相映成趣，形成層次豐富，步移景異的空間效果，增強了顧客在購物過程中的情趣。 立面設計商業(yè)建筑的立面應該更有吸引力，因此設計師把每個立面都當成主立面來對待。中心廣場被底層的零售店和上層的娛樂場環(huán)繞著，而餐廳、酒吧和層疊的露臺為廣場中的活動提供了豐富的觀賞視角，它們共同成為購物中心的視覺中心和標志。 購物中心的中央廣場形成了人流組織的中心環(huán)線，位于建筑東南、西南、東北角三個人行入口及北部的車流都與城市道路自然連接，使商業(yè)內部空間的人流組織形成了明確的導向標識。百聯(lián)西郊購物中心東臨新涇港哈密路、西至劍河路、南起仙霞西路，用地面積 34000平方米 ,建筑面積達 ，營業(yè)面積為 6萬平方米左右，包括了地下二層和地上四層，項目總投資為 6億元人民幣。目前商家進駐率已達 100％，而且呈現(xiàn)出商家趨之若鶩現(xiàn)象。大都會 JinTa Metropolis 案名體系 金泰 在二層和三層設立空中交通平臺； 5．入口處設立自動扶梯，將正面的人流直接引導到二層和三層，局部加裝觀光電梯。 ■雖然地處未來城市中心，但周邊區(qū)域尚不成熟，缺乏城市化的氛圍。 我們發(fā)現(xiàn)，城市中心住宅作為城市中的稀有住宅形式，深獲高端消費群體的認可，原因在于他們在居住的過程中，能夠獲得城市生活的最佳體驗，特別是繁華的都市氛圍和便捷的城市設施，特別是能夠便捷地享受城市中最好的物質和文化生活，雖然有周邊生活指數(shù)較高等因素，不過對于高端客戶來講，他們并不在意多支付的成本。 “城市感” 是什么？ “城市感” 就是消費的欲望。 綜合分析，可以確定本項目的核心競爭力將是 基于區(qū)域優(yōu)勢的產品力 競爭對手分析 （見文本） 產品定位 西安目前仍是一個不成熟的區(qū)域市場，不合時宜的崇洋媚外和對自我利潤的偏執(zhí)構成了當今西安主流開發(fā)市場的基本格調，整體情況明顯落后于國內同類城市。因此政策性地影響對于西安市場的整體走勢和消費情緒依舊是懸在我們頭頂上的達摩克里斯之劍。 威脅分析 ■價格威脅 由于太白南路是目前通往長安縣的一條重要干道，該區(qū)域包括紫薇田園都市在內的大量樓盤，價格優(yōu)勢明顯。 機會分析 ■ 發(fā)展機會 由于基地所處于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的起點地區(qū)，未來中央商務區(qū)的建設將帶動該片區(qū)價值的大幅度提升，特別是木塔寺公園、科技公園和奧林匹克中心的建設，讓該片區(qū)具備了最佳的商業(yè)居住氛圍，是城市高端人群的最佳落腳點。周邊自然環(huán)境較好。 ?商務區(qū) ?中心商業(yè)區(qū) ?城市公園廣場 ?文化體育設施 ?高級住區(qū) 城市中心節(jié)點的要素 中央商務區(qū) 本案 木塔寺公園 奧林匹克公園 科技公園 電子城商圈 本案所處的太白南路與丈八路交匯處 具備了城市中心節(jié)點的地位和基本功能 鐘樓商圈 小寨商圈 ? 本案所處的區(qū)位 具備成為西安市第三個商圈的可能 土地 SWOT分析 優(yōu)勢分析 ■區(qū)位優(yōu)勢 宗地處在新區(qū)中心區(qū)的位置，與高新區(qū)即將修建的西安中央商務區(qū)僅一路之隔。 2023年西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)啟動“二次創(chuàng)業(yè)”工程。 按照目前的人均可支配收入增長趨勢估算，三年后西安人均可支配收入將到達 13000元 /年，根據(jù)其它二線城市的比值，預期西安普通住宅的房價會相應達到 5200元 /平米。 N1時，相對于房價，人們的消費力增加； N=1時，相對于房價，人們的消費力穩(wěn)定； N1時，相對于房價，人們的消費力不足。但是，市場發(fā)展、政府打壓、市場發(fā)展、政府打壓已經成了二十幾年不變的真理。 關鍵詞 創(chuàng)新、稀缺、領先、組合效益、知名度 一、利潤來源 1．高價商業(yè)：可出售的單體小面積商業(yè)； 2．高值住宅：具有突出市場號召力的、高附加值住宅產品； 3．組合效益：以產品類型組合產生邊際效益； 4．長期收益：具有穩(wěn)定長期收益的持有型物業(yè)。 二、難以模仿 通過確立與眾不同的商業(yè)模式，來提高行業(yè)的進入門檻，保證利潤來源不受侵犯。 商業(yè)模式是什么？ 商業(yè)模式就是賺錢的方法，是企業(yè)經營的環(huán)境、需要實現(xiàn)的財務目標以及在特定環(huán)境中實現(xiàn)既定的財務目標所需要的內部活動和能力。 “ 當今企業(yè)之間的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭 ” —— 彼得 三、踏實可行 務實的日常管理和高遠的戰(zhàn)略眼光 選擇正確、完美的商業(yè)模式，是確定未來開發(fā)銷售過程形態(tài)的原則，也是確定項目未來核心競爭力的基礎。 二、利潤周期 以時間換空間，通過開發(fā)周期的高效安排，突出產品利潤的最大化，即“在最合適的時間推出最合適的產品滿
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