某地產(chǎn)集團(tuán)建筑研究中心——產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(下)-wenkub.com
2025-02-24 09:47 本頁面
【正文】 差異化策略例：萬科金域藍(lán)灣的差異化方法金域藍(lán)灣競(jìng)爭(zhēng)力分析模型土地土地概況及指標(biāo)土地屬性判斷市場(chǎng)市場(chǎng)容量供求關(guān)系價(jià)格走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶 各產(chǎn)品線客戶分布客戶需求分析產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目定位5 市場(chǎng)熱銷案例：戶型設(shè)計(jì) —— 兩房九鼎國際：緊湊型兩房（偷面積）建筑面積 71平米使用面積 接近 70平米（含贈(zèng)送面積近 8平米）具體尺度 客廳開間： 客廳 +餐廳：廚房外移、客廳推拉門外擴(kuò)后 28平米主臥：開間 ，面積約 次臥：開間： ，面積約 9平米洗手間：約 層高 3米客戶評(píng)價(jià) ——喜歡兩房設(shè)計(jì)希望一大一小，主臥室一定要大，不要均衡型；——對(duì)生活陽臺(tái)不在意——很喜歡飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)——喜歡開間大的陽臺(tái)，采光面寬——偷面積后室內(nèi)空間更加開闊，使用面積大，折算后，單價(jià)比周邊項(xiàng)目便宜，客戶很受落大面寬飄窗臺(tái)花架改廚房，廚房變餐廳飄窗臺(tái)推拉門預(yù)留外拓，增加客廳面積借鑒點(diǎn)：1）偷面積：陽臺(tái)推拉門外擴(kuò)，花架變廚房2）臥室一大一小，迎合客戶需求3）主臥大面寬飄窗，增加空間感5 產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì) —— 兩房戶型 緊湊型兩房一衛(wèi) 2+1兩衛(wèi)贈(zèng)送面積后使用面積開間進(jìn)深層高設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1根據(jù) 熱銷項(xiàng)目銷售主管訪談及金色家園客戶調(diào)研可知，? 兩房客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)排序：通風(fēng)采光好 ——廳出陽臺(tái) ——方正實(shí)用 ——臥室落地大飄窗 ——N+1贈(zèng)送面積 ——客廳及主臥朝向、景觀項(xiàng)目定位報(bào)告的結(jié)構(gòu) 土地土地概況及指標(biāo)土地屬性判斷 市場(chǎng)市場(chǎng)容量供求關(guān)系價(jià)格走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶 各產(chǎn)品線客戶分布客戶需求分析產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目定位建有主題和故事的房子p 福州 金域榕郡在歷史中創(chuàng)建未來保留歷史，延續(xù)文脈香港天璽：世界級(jí)地標(biāo)豪宅天璽概況（ 1）天璽（ The Cullinan)是位于港鐵九龍站的第六期住宅建筑項(xiàng)目，由兩座約 270米高的摩天大廈組成，為全港最高的綜合式住宅地標(biāo)建筑。?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的第一感覺也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團(tuán)，占地約 6萬㎡，容積率為，綠化率 ％ 。名門 — 配套 名門 — 入戶大堂（ 2）香港 名門 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 4） ：位置：香港港島東半山大坑徑 23號(hào) 香港游艇會(huì)時(shí)代廣場(chǎng)利舞臺(tái)廣場(chǎng)三越百貨崇光百貨柏寧酒店皇室堡圣保祿學(xué)校香港中央圖書館中華游樂會(huì)1漢基國際學(xué)校1香港惠光中學(xué)香港 要被稱之為豪宅，應(yīng)需要具備以下條件，即地點(diǎn)優(yōu)越、面積大、密度低及樓價(jià)貴。凱旋門 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（ 14）區(qū)域營銷管理部區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例香港 香港 發(fā)發(fā) 展展 商：商： 新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司216。216。樓樓 層：層： 61層層216。占地面積：占地面積： 172023平方呎平方呎 （（ 15980平方米）平方米）216。凱旋門高空游泳池，唯一。216。 216。水景觀維護(hù)、喬木灌木比例；樹木反應(yīng)季節(jié)、植物動(dòng)感、植物忌諱（松柏、菊花）；白天夜間效果；景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改變土地屬性、納入外部資源；自然賣點(diǎn)，人造賣點(diǎn)配 套功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺(tái)球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟?② ：創(chuàng)新配套投入較少的免費(fèi)科目：屋頂晾曬平臺(tái)、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次 ③ ：形象配套投入及運(yùn)營成本較高，以提升項(xiàng)目形象為目的：動(dòng)感多功能影院、動(dòng)感 SPA中心、多功能會(huì)客廳、社區(qū)招待所產(chǎn)品策略 明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略和回避風(fēng)險(xiǎn)策略站在市場(chǎng)和消費(fèi)者利益，考慮到底憑什么打贏戰(zhàn)爭(zhēng)（低成本？差異性？市場(chǎng)空缺？）戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）?基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。主流戶型在最近兩年的變化趨勢(shì)基于消費(fèi)者的戶型特征216?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？216。規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否滿足；分期銷售的適應(yīng)性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評(píng)價(jià)：（管理等） —— 小區(qū)多開門、垃圾站、配電房。公園湖景水景高層洋房信陽項(xiàng)目的分析比較邏輯：把項(xiàng)目一分為二，視為兩個(gè)項(xiàng)目；一塊純洋房，一塊純高層。n1層門廳，休息；從門廳下到地下，地下有電瓶車，帶客戶到自己家樓下長沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值別墅 20230元 /㎡ ，高層 60007000元/平米。如果北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會(huì)所的經(jīng)營問題星河灣在入口處設(shè)置會(huì)所商業(yè)街，提升項(xiàng)目整體形象；用門口的五星級(jí)酒
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