【正文】 2023年 3月 15日星期三 7時 30分 0秒 19:30:0015 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 15, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :30:0019:30Mar2315Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 15日星期三 7時 30分 0秒 19:30:0015 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :30:0019:30:00March 15, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 15, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 Copyright Centaline Group, 2023 銷售政策支持： ，最大限度的增加客戶量 。 Copyright Centaline Group, 2023 活動： 定制生日 PARTY、朋友聚會； 針對人群：前期極具購買力的大客戶、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)較廣的客戶；本案簽約商家等資源客戶 定制式團體聚會、團體活動； 特定團體：諸如商業(yè)協(xié)會、各行業(yè)協(xié)會、高爾夫會所 VIP客戶、豪華汽車俱樂部客戶等； 植入式定制圈層活動 Code of this report | 73 169。 Copyright Centaline Group, 2023 泛客戶話語權(quán)爭奪體系： 目標(biāo)客戶群 體系搭建：強化客戶信心 相應(yīng)政策：價格優(yōu)勢吸引 奧克斯 〃 環(huán)球中心 產(chǎn)業(yè)基地平臺體系 租客：中小型企業(yè) 買家：中小型投資客為主 政府合作： 與長沙市政府、岳麓區(qū)政府等合作，以“奧克斯環(huán)球中心產(chǎn)業(yè)基地平臺”為名，以政府名義給予部分產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的補貼政策，強化客戶 企業(yè)支撐：引進(jìn)中聯(lián)重科！ 整層 9折優(yōu)惠； Code of this report | 69 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 第一部分 目標(biāo)及面臨形勢 B. 第二部分 公寓營銷策略及營銷執(zhí)行 C. 第三部分 寫字樓營銷策 ※ 寫字樓市場分析 ※ 寫字樓價值體系 ※ 寫字樓營銷策略 ※ 寫字樓營銷執(zhí)行 2 5 7 9 34 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 目前來看長沙頂尖寫字樓硬件設(shè)施主要處在中等偏高的水平： ?大堂高度： 目前長沙市寫字樓大堂高度一般在 8米左右。 電梯 —— 國產(chǎn)電梯為主，單梯服務(wù)面積偏大，擁擠 寫字樓車位配比在國際流行的標(biāo)準(zhǔn)為平均每 200平方米至少有一個停車位，目前長沙平均車位配比為 240平方米辦公面積還未達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)寫字樓大部分安裝的是中央空調(diào)系統(tǒng)，大部分加班時間沒有空調(diào)。 長沙現(xiàn)有商務(wù)區(qū)的平均租金、售價等均處于中下水平， /平米 〃 月租金即可對本案入市價格形成支撐； Code of this report | 60 169。 售價：匯富中心 6400元 /平米 隨著各大五星級酒店進(jìn)駐長沙，本區(qū)域未來地位將受挑戰(zhàn)，但除去過去愉快的合作經(jīng)驗，其他地方本區(qū)域?qū)懽謽撬坪醪⒉痪邆淙魏蝺?yōu)勢； 出租率： %； 出售率： 99%； 韶山路商務(wù)區(qū)主要為韶山北路靠近五一大道的一段，開發(fā)年份較早，級別弱于中心商務(wù)區(qū)；分布有九十年代建成的通程酒店商務(wù)樓和華天商務(wù)樓，均為開發(fā)年份較早的不成熟產(chǎn)品；但因五星級酒店為配套，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價高昂和商務(wù)活動頻繁的特色。 cta財富中心 湖南新聞大廈 和府 運達(dá)國際廣場 明城國際 定王大廈 芙蓉國豪庭 金源大酒店 順天國際財富中心 瀟湘華天 湖南國際金融大廈 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 摩天一號 城市之心 新世紀(jì)大廈 核心驅(qū)動力 租金 /售價 租售狀況 發(fā)展趨勢 傳統(tǒng)金融商務(wù)區(qū)，金融驅(qū)動 租金： /平米 〃 月 。 Copyright Centaline Group, 2023 市場表現(xiàn) 運達(dá)國際廣場 項目評價 租戶組合 大堂裝修格調(diào)高雅 電梯廳雍容華貴 Code of this report | 58 169。駐戶主力需求面積段依次為 300499平方米（ 41％）， 500799平方米（ ％）， 100299平方米（ ％）。 Copyright Centaline Group, 2023 甲級寫字樓駐戶中， 制造業(yè) /工程、房地產(chǎn)、金融三大行業(yè)的 駐戶比例高于乙級寫字樓比例，表明該類產(chǎn)業(yè) 在長沙發(fā)展良好，承租能力強且對寫字樓品質(zhì)形象要求較高 。 2023年下半年特別是九、十月以后，隨著政府調(diào)控力度的加大，客戶缺乏信心，受整體市場下滑的影響， 寫字樓的價格、成交量均受到影響，明顯“一月不如一月”。近兩年來，施工和新開工面積增幅較大，竣工連續(xù)下跌，前幾年辦公類新開工量較少是主要原因。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年，全市（包含縣城）寫字樓施工面積大幅上漲，寫字樓將會出現(xiàn)集中供應(yīng)，寫字樓市場競爭進(jìn)入白熱化。 09年達(dá)到歷年來最高值， 34萬方。 市場條件 —— 長沙寫字樓目前處于萌芽階段 新開工 /施工 (%) 施工 /竣工 施工增速 竣工增速 20232023年，長沙市寫字樓年施工面積不足 100萬方，新開工面積不足 40萬方，寫字樓市場處于萌芽階段。 Copyright Centaline Group, 2023 從 1998年起，截止目前長沙市場上可識別寫字樓項目，總供應(yīng)量在 未來 5年內(nèi)，可預(yù)見寫字樓供應(yīng)量在 107萬方 左右。還有投資擔(dān)保、顧問咨詢等非銀行類金融企業(yè)也在這里聚集。 Copyright Centaline Group, 2023 租金 /㎡ 〃 月；高于長沙 / ㎡ 〃 月 近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平穩(wěn)步增長，自 2023年租金漲幅明顯提升，目前，平均租金達(dá)到 /平方米 /月，較2023年增長 /平方米 /月，年均增長幅度為 ％； 與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠(yuǎn)低于成都 (100元 /平方米 /月 )，但略高于長沙 (63元 /平方米 /月 )； 武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大， 2023年初平均租金與 2023年 1季度相差 14元 /平方米 /月，年均增長幅度為 ％。 雖然這種價格比例并非絕對準(zhǔn)確，但足可以反映市場的一些特征。 在高新企業(yè)云集的光谷，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 3月份住宅成交均價達(dá) 7425元 /平方米。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀經(jīng)濟與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對比 武漢寫字樓市場概述 長沙寫字樓場概述 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 武漢 2023年對外貿(mào)易和實際利用外資及其增長速度 ：從進(jìn)出口總額絕對值來看，武漢高于長沙約 ,超出長沙約 2倍； 從武漢對外貿(mào)易數(shù)值來看， 2023年，武漢進(jìn)出口總額達(dá) ，長沙僅為 ，無論從進(jìn)口還是出口，差距都在 2倍左右， 長沙作為內(nèi)需型消費城市的特征異常明顯； Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二產(chǎn)業(yè) GDP貢獻(xiàn)值對比：武漢多出長沙約 100億元，武漢是華中區(qū)最大的重工業(yè)生產(chǎn)城市； 武漢一、二、三產(chǎn)業(yè)比重 ： ： ，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 ，第二產(chǎn)業(yè)上升 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降 。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 ，第二產(chǎn)業(yè)上升 百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降 。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 第一部分 目標(biāo)及面臨形勢 B. 第二部分 公寓營銷策略及營銷執(zhí)行 C. 第三部分 寫字樓營銷策 ※ 寫字樓市場分析 ※ 寫字樓價值體系 ※ 寫字樓營銷策略 ※ 寫字樓營銷執(zhí)行 2 5 7 9 34 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 公寓銷售策略：承接購房節(jié)團購 9折起優(yōu)惠活動， 4公寓采取整層 +散賣方式進(jìn)行銷售； 爆破點 2：整層售賣超值 9折起優(yōu)惠爆破 4劃定指定樓層，只給整層客戶購買， 具體樓層劃分： 813樓、 2 2 25樓整層售賣； 1422樓，分散賣； 整層優(yōu)惠：建議承接購房節(jié)團購（ 30套起） 9折優(yōu)惠活動，整層購買客戶同時也享受 9折優(yōu)惠； 整層定房：先交納整層誠意金，拿到預(yù)售證后，整層客戶直接預(yù)定： 整層購買要求：整層購買客戶會有一些特殊需求，視具體情況，在不影響建筑結(jié)構(gòu)等的情況下，酌情考慮；比如是否保留精裝修，是提供給店招等； Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 推廣渠道：全面渠道覆蓋 前期渠道效果分析：戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、短信效果較好，但從來訪客戶分布來看，項目影響力仍較為局限于河西岳麓區(qū)； 推廣渠道 主要延續(xù)前期已有渠道資源：含戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、機場高鐵燈箱； 渠道修正建議： 新增渠道：新增機場、高鐵停車場 +電梯框架； 增加地州市推廣渠道：三湘都市報 30%4%6% 2% 0%37%11%6%4% 短信朋友介紹路過網(wǎng)絡(luò)報紙廣告戶外廣告電臺圍擋扇面 9扇面 1 0扇面 1 1扇面 1 2扇面 1 3扇面 1 4扇面 1 5扇面 1 65%2% 3%3% 0%8%25%1%53%短信朋友介紹路過網(wǎng)絡(luò)報紙廣告戶外廣告電臺圍擋扇面 9扇面 1 0扇面