【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 71 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說(shuō)明書 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 72 范例：成本部、采購(gòu)部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 73 范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 74 范例：營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 75 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 76 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法 明確戰(zhàn)略定位：開(kāi)發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營(yíng)思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí) OR三級(jí)） 設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán) 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求 管理層級(jí)與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營(yíng) 適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn) 總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 77 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則 以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ) 廣與深 原則 制度導(dǎo)向 原則 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)為原則 共享互補(bǔ)原則 分與合原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì) 以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 78 組織系統(tǒng)文件的建立過(guò)程 現(xiàn)狀診斷（ WHY） 制定目標(biāo)（ WHERE） 組織人員（ WHO） 明確計(jì)劃（ WHEN） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（ WHAT） 編制與評(píng)審 /培訓(xùn)與應(yīng)用（ HOW） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 79 與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制 需要持續(xù)改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 80 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊(cè)封面 文件目錄 文件編號(hào) 文件版號(hào) 紙張 字體 字號(hào) LOGO 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 Page 81 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一） 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求 其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)，不再重復(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 82 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構(gòu) 各部門管理制度 各部門管理規(guī)定 各部門管理辦法 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明各部門對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)； 部門的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 83 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 84 關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說(shuō)明 制度 也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法 也可稱為：方法、細(xì)則、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 85 四、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 86 對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過(guò)程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn) 高效性原則 有效性原則 明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計(jì)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)用性又具有適度的超前性 持續(xù)性原則 基于房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的內(nèi)容 Page 87 階段 1 階段 2 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 營(yíng)銷 部門職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng) 認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 營(yíng)銷 階段 3 以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng) 設(shè)計(jì)管理 工程管理 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證 工程管理 設(shè)計(jì)管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 88 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 89 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 90 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 91 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 92 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 93 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 94 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 95 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 96 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程，例如： 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎(chǔ) 沒(méi)有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運(yùn)作 客戶 立項(xiàng)階段流程 策劃階段流程 設(shè)計(jì)階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 竣工階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財(cái)務(wù)預(yù)算流程 …… 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 97 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 98 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 99 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 100 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 101 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 102 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 103 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 104 ***地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 105 （二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應(yīng)性 (Adaptable) 有效性強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達(dá) 成高績(jī)效的流程目標(biāo) 的程度，卓越的流程 應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的 績(jī)效目標(biāo)，這就要求 “ 做正確的事情 ” 高效性強(qiáng)調(diào)的是過(guò)程 即過(guò)程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “ 正確地做事情 ” 適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應(yīng)，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) Page 106 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化 第三階段，過(guò)程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo) 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì)